Недвижимость, которая приносить прибыль. Как называется бизнес по сдаче в аренду недвижимости
Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду быстро и выгодно
Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное. Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.
Правовая основа аренды коммерческой недвижимости
Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.
Аренда коммерческой недвижимостиГлавной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.
За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях, которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.
Этапы сдачи недвижимости
При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.
При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!
Определяемся со стоимостью аренды
Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку, установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.
Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.
Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе:
- площадь сдаваемого помещения;
- существующая планировка;
- состояние объекта;
- наличие предметов мебели и коммуникаций;
- месторасположение объекта;
- наличие обустроенных парковок;
- транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
- трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).
Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.
Поиск арендатора
Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.
После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.
Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.
Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов.
Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.
Публикация объявления на специальных интернет-порталах, коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.
Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.
Отправка предложения по e-mail. Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.
Особенности сдачи больших и маленьких помещений
Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости.
Для сдачи помещения небольшой площади:
Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство
- Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
- Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).
Сдача помещения большой площади:
Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.
Подписание договора
Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.
Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:
- идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
- адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
- регистрационная информация;
- срок действия договора;
- размер арендной платы и регламент ее внесения.
К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.
Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.
Как быстро найти арендатора
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.
Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.
Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.
Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.
Возможные риски при сдаче помещения в аренду
Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.
Нецелевое пользование помещением
В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.
Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.
Повреждение имущества
Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.
Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).
Арендатор отказывается вносить арендную плату
Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.
Интересное по теме:
Вконтакте
Google+
yurispros.ru
Бизнес на сдаче недвижимости в аренду
Городская недвижимость
Загрузка... 576 Сдача в аренду коммерческих и жилых площадей – популярный бизнес в крупных городах. Постоянный приток населения, открытие новых магазинов, салонов красоты, кафе и офисов увеличивают спрос на недвижимость. Мало какие предприниматели покупают помещения, большинство берёт квадратные метры в аренду.Бизнес можно чётко разделить на 2 типа: сдача жилых помещений и коммерческих площадей.В городах с большим количеством туристов и студентов активно развивается арендный бизнес первого типа. Жилую недвижимость сдают в аренду посуточно или долгосрочно.Посуточная сдача квартир приносит больший доход, но только тогда, когда правильно подобрано местоположение жилья. Квартиры должны располагаться недалеко от центра, вокзала, аэропорта или возле моря. К ним обычно предъявляются более серьёзные требования, чем к долгосрочному жилью. Бизнес на посуточной аренде характеризуется сезонностью. Основной наплыв клиентов случается во время праздников, сессий или летом.Долгосрочная аренда приносит, в основном, меньший, зато стабильный доход, если одна семья проживает в квартире несколько лет, внося оплату за несколько месяцев вперёд. Самыми востребованными являются квартиры возле ВУЗов, метро.Ещё более перспективна коммерческая недвижимость. Этот вид деятельности совмещает в себе высокую доходность и низкий риск. В случае возникновения финансовых трудностей, коммерческая недвижимость отличается высокой ликвидностью, и продажа арендного бизнеса в хорошем районе занимает не более месяца.Успех в этом деле напрямую зависит от расположения помещения. Ещё до вложения средств необходимо оценить проходимость места, близость торговых центров, удобство инфраструктуры.Можно выбрать 2 стратегии развития: купить торговую площадь и сдавать её в аренду в людных местах многим арендаторам или выкупить квартиру на первом этаже в спальном районе и перевести её в нежилой фонд, переделав под салон красоты или продуктовый магазин.Срок окупаемости купленного для сдачи в аренду объекта составляет 8-11 лет, в зависимости от средних цен по городу и району. Ежемесячно придётся оплачивать коммунальные счета и «договариваться» с СЭС, пожарной инспекцией и другими контролирующими органами.Упростит начало бизнеса покупка площадей с арендаторами. Так, если видно много объявлений, например, продам бизнес кафе, магазин, парикмахерскую, относящихся к одной торговой площадке, то с большой долей вероятности можно предположить, что арендодатель собирается продавать имущество и попросил клиентов съехать. Разумно будет договориться с ним, удержав арендаторов. Таким образом, недвижимость начнёт приносить доход с первого дня работы.
soverkon.ru
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости: сдача в аренду, цены
Аренда коммерческой недвижимости – один из основных способов существования бизнеса, особенно на первых этапах его работы. А слишком высокая порой цена на складские, офисные и производственные помещения делает аренду единственным возможным выбором.
В развитие тем про тенденции и перспективы рынка недвижимости в целом и отдельных его сегментов в частности, о которых мы писали в предыдущих статьях, пришло время рассмотреть и один из связанных рынков – рынок аренды коммерческой недвижимости. В России, как и во всем мире, большинство офисов не покупается, а арендуется. Что же ждет нас в этом сегменте в 2012 году и позже?
Офисные помещения сегодня бывают двух видов: в специализированных бизнес-центрах, и квартиры под офисы, расположенные на первых этажах жилых зданий. Последние, понятное дело, строятся одновременно с жилыми помещениями. Только вот строительство и аренда – это два разных бизнеса с по-разному устроенным предложением, и бизнес-цели тоже вносят некоторые изменения в стоимость такого помещения.
Общие тенденции
Как правило, застройщики не хотят связываться с последующей арендой построенных офисных помещений – им интереснее сразу продать, однако сделать это не так-то просто. С одной стороны, малый бизнес на и то называется «малым», что финансовых ресурсов на первоначальном этапе развития немного, и их вряд ли хватит сразу на покупку помещения. Тем более заранее не понятно, будет ли предприятие прибыльным. Во-вторых, банки в последнее время не очень охотно выдают коммерческую ипотеку и нередко требуют от предприятия порядка года успешной работы на рынке.
Поэтому малый бизнес, под который и создаются офисные помещения на первых этажах, больше заинтересован в аренде, чем в покупке недвижимости. Эта тенденция была характерна для всего 2011 года, и сейчас нет никаких причин полагать, что она изменится и в 2012 году. Так что в 2012 году строителям жилищно-офисных помещений придется либо создавать собственные структуры по сдаче в аренду и управлению арендуемой недвижимостью, либо нанимать специализированные управляющие компании.
К слову об управляющих компаниях. В последние годы крупные застройщики офисных центров разделили деятельность по застройке и управлению построенными объектами. Дело в том, что недостаточно сдать офис в аренду (найти арендаторов, договориться с ними о приемлемых для обеих сторон условиях сотрудничества) – необходимо поддерживать функционирование объекта, например, чинить вентиляцию, обеспечить уборку помещений, мелкий ремонт при возникающих проблемах и т.д. Работы мелкие, но организационно это отнимает достаточно много времени – почему и были приняты решения по «вынесению» бизнеса по аренде и эксплуатации в отдельные структуры под названием «управляющие компании». За последние два-три года эти предприятия выросли настолько, что сегодня готовы брать в управление офисы не только собственной застройки, но и помещения других застройщиков. Так что в 2012 году управляющие компании будут развиваться и сотрудничать с ними застройщикам крупных жилых комплексов придется так или иначе – как минимум в части поиска клиентов (а это – самая главная задача, которую успешно могут решить управляющие компании, имеющие уже широкую клиентскую базу).
Что касается крупных офисных помещений, то сегодня уже есть четкая классификация и зданий, и ценовых параметров, которые зависят и от класса объекта недвижимости, и от местоположения здания, а также от расположения офиса внутри объекта. Немаловажная составляющая – это условия аренды (например, в бизнес-центрах класса «А» необходимо вносить депозит в сумме трехмесячной аренды вперед).
В последнее время наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения – от 20 до 50 кв. м. Тем не менее, если в 2010 и 2011 годах за такими помещениями «охотились» с 50%–60% потенциальных арендаторов, то к началу 2012 года только 40-50 %. Бизнес растет…
Что касается больших площадей (100-250 кв.м.), структура спроса на них в последнее время изменилась. Если раньше будущие арендаторы ориентировались исключительно на цену, то теперь таких только четвертая часть. Остальных начинают интересовать и местоположение здания, и качество помещений, и инфраструктура: вентиляция, кондиционирование, энерговооруженность, и состояние помещений, и даже внешний облик здания вместе с отделкой фасада. Интересно, что наличие недорогой телефонии и Интернета в последнее время не сильно увеличивает привлекательность объекта – сказывается технологическое развитие возможности получать телефонные и другие коммуникационные услуги без территориальной привязки к объекту недвижимости.
Не меньшее внимание уделяется и наличию дополнительной инфраструктуры в виде точек питания с разумными ценами, отделений банков, банкоматов, салонов красоты, даже туристических фирм и других инфраструктурных объектов. Естественно, важно наличие автостоянки и мест для парковки, как для сотрудников, так и для посетителей. Наличие службы безопасности и контрольно-пропускного пункта в офисном здании также влияет на принятие решения по выбору помещения в аренду.
Но все вышеперечисленное, относилось как правило к финансовым компаниям и тем, кто работает непосредственно с клиентами и для низ в том числе имеет немаловажное значение удобство клиента «добраться» до компании.
Совсем по-другому обстоит дело с компаниями – производителями товаров потребительского спроса, оптовыми компаниями, а также интернет-магазинами. Им необходима аренда офисных помещений в непосредственной близости к производственно-складским площадям. Такие компании, как правило, интересуются офисными помещениями эконом-класса: в отличие от тех, кто работает с клиентами «лицом-к лицу», этим субъектам предпринимательства не важно, как они будут выглядеть в глазах клиентов – клиенты к ним в офис не заходят.
Прогноз арендных ставок
Что касается прогнозов ставок аренды офисной недвижимости в 2012 году, то большинство экспертов сходится во мнении, что в последние годы ставки плавно, но росли (как следствие после падения цен в кризис). И в этом эксперты улавливают признаки определенной «стабильности»: цены плавно, но стабильно будут расти. Это, кстати говоря, одна из причин, по которой данный сегмент рынка недвижимости интересен крупным инвесторам в перспективе ближайших лет. Ежегодный прирост ставок аренды темпами 7%-10 % в год многие эксперты признали вполне реальным.
В частности, в Москве средний диапазон арендных ставок на офисные площади класса А (офисы наилучшего качества) будет составлять $600–1300/кв. м. в год без учета НДС и эксплуатационных расходов (столь значительный разброс, понятно, определяется местоположением). Наиболее высокие арендные ставки – естественно, внутри Бульварного кольца ($1000–1300/кв. м в год). Более экономичные варианты аренды офисов классов «В» и «С» — за пределами Центрального административного округа (300 – 400 долларов за кв.м.).
В целом, рынок аренды офисной недвижимости сейчас растет, и за счет относительно комфортных условий для создания нового бизнеса его росту помешать сможет, пожалуй, лишь вторая волна кризиса, которая приведет к снижению активности предпринимателей.
Роман Носик. 31.05.2012
www.investmentrussia.ru
Бизнес на аренде недвижимости
Человек так устроен, он хочет зарабатывать больше, а работать меньше. И многим это вполне удается, а именно частным предпринимателям либо фирмам по сдаче недвижимости в аренду.
Если еще десять лет назад активизировалась перепродажа квартир, но сегодня в после кризисное время и с учетом медленного роста цен на итак дорогие квадратные метры, данный бизнес уступил дорогу арендодателям.
Первый фактор. Спрос на жилье в городах не уменьшается, а в некоторых даже заметен прирост, вызванный желанием молодых семей отделиться от родителей, увеличения поступающих в высшие учебные заведения, но неспособность ВУЗов обеспечить всех местом в общежитии, да и родители не желают, чтобы их дети подали под плохое влияние, а смогли полноценно обучаться. Вот и снимают люди отдельные квартиры. Меблированные или нет, это зависит от возможности оплаты и доставки личной мебели.
Второй фактор увеличения спроса на съемное жилье - это цены на квадратные метры в крупных городах. Не все семьи, даже при поддержке родственников, при снижении ипотечных процентов, при действующих программах для молодых семей, могут позволить себе выплачивать значительную сумму ежемесячно на протяжении 15-20 лет. Иметь "на плечах" долговой ипотечный груз - это еще и психологическая нагрузка.
Заглянем на опыт Америки, когда банки начали выдавать ипотечные кредиты под 0,6 - 1,5% на приобретение нового жилья, многие американцы воспользовавшись этим, приобретаемые квартиры сделали своим пассивным источником дохода. Оплата за предоставление жилья в аренду помогала погашать кредит, получать прибыль. Но к чему это привело банковскую систему Америки, и ипотечное кредитование - к краху экономики, к долгам. То есть извлечь свою выгоду из ипотечного кредита наши бизнесмены, связанные с арендованной недвижимостью не имеют. Однако, на них, как на полноправных владельцев налагается ответственность по содержанию жилья в достойном для проживания состоянии, своевременном ремонте и оплате коммунальных услуг.
Если вы желаете снять квартиру в Киеве посуточно, то выбирайте компании, зарекомендовавшие себя в этом бизнесе с наилучшей стороны, изучите отзывы, посмотрите перечень предлагаемого жилья, удобство расположения к социальным инфраструктурам. Ответственный арендодатель никогда не предложит своим клиентам плохой вариант, и к тому же без выбора.
Не будем затрагивать вопрос окупаемости недвижимости, сдаваемой в наем. Учтем лишь то, что назвать данный бизнес пассивным доходом довольно сложно. Каждая квартира требует присмотра, съемщики бывают разные и соседи нередко негативно относятся к такому соседству. Увеличивается число проверок коммунальщиков, а это дополнительные средства и время.
Конкуренция в секторе предоставления жилья в наем дает свои отрицательные моменты из-за снижения качества обслуживания, состояния самих квартир. Это негативным образом отражается на других компаниях и отдельных предпринимателях, занимающихся бизнесом в сфере сдачи жилья в наем. Не всегда целесообразно гнаться за дешевой стоимостью, в результате оборачивающейся еще большими затратами.
Прежде чем начинать свой бизнес в сфере услуг, связанных с арендой недвижимости, инвестициями в землю и недвижимость, тщательно изучите все за и против вашего региона, города, района.
| Следующая > |
12.07.2011 19:04
championptc.ru
Аренда коммерческой недвижимости: особенности и виды
Аренда коммерческой недвижимости сегодня является исключительно перспективным сегментом на рынке. Рассматривать эту услугу можно как с позиции клиента, который хочет снять помещение под свои нужды, так и с точки зрения бизнесмена, которого интересует сдача торговой или производственной точки с целью получить прибыль. Коммерческой называется любая недвижимость, использующаяся в качестве средства генерирования дохода. Коммерческим можно назвать помещение, в котором было установлено оборудование, для ведения экономической деятельности, неважно, будь то производство или, к примеру, розничная торговля. Таким образом, к коммерческой недвижимости можно отнести как небольшую торговую точку, которая специализируется на продаже овощей, так и крупный цех, ежедневный поток продукции на котором может достигать цифр со многими нулями. Почему этот сегмент сегодня называют перспективным? Дело в том, что современный отечественный рынок – это сообщество двух совершенно разных по своей специфике категорий предприятий. Первая – это крупные промышленники и не менее масштабные предприятия в сфере торговли. Вторая категория – это небольшие фирмы-однодневки, которые заинтересованы в получении прибыли в краткосрочный период.
Именно на вторую категорию и рассчитан бизнес по аренде коммерческой недвижимости. Безусловно, в некоторых случаях даже крупному предприятию более выгодно взять помещение в аренду, а не покупать его. Однако, в повальном большинстве речь все же идет о небольших предприятиях. Этот сегмент лишен необходимости заниматься постоянным поиском потребителей, уровень спроса в этом секторе практически всегда высокий. Вне зависимости от положения дел в других отраслях бизнеса всегда есть шанс на появление нового участника, который был бы заинтересован в аренде коммерческой недвижимости. Взять в аренду торговую точку, любое коммерческое помещение – это несомненная выгода в краткосрочном периоде. В том случае, если предприниматель неуверен в том, что его фирме гарантирована успешная и прибыльная деятельность в ближайшем периоде ему стоит задуматься о том, чтобы взять в аренду здание, а не покупать его. Недвижимость все же нельзя отнести к ликвидным активам, на ее реализацию может уйти немалое количество времени, которого обычно не хватает если речь идет о смене профиля деятельности на предприятии или же его ликвидации.
Рынок коммерческой недвижимости, как и аналогичный сегмент, посвященный жилищным площадям, имеет свою специфику и ключевые особенности. Безусловно, первое, что привлекает потенциального участника этого рынка – это стабильный уровень спроса на предлагаемые услуги, индифферентность актива перед экономически нестабильной ситуацией, возможность многоцелевого использования и относительно небольшая конкуренция. Клиент же в первую очередь ценит аренду коммерческой недвижимости за отсутствие затрат на модернизацию и устранение морального износа, низкие первоначальные затраты, небольшую потерю в мобильности. Взять в аренду помещение предпочитают и крупные предприятия, которым интересен относительно новый рынок в другой локации. При первичном проникновении на новый сегмент покупка помещение может оказаться поспешным и затратным решение, в то время как аренда коммерческой недвижимости позволит действовать осмотрительно и осторожно.
Торговая недвижимость и все, что с ней связано
Когда речь заходит об аренде коммерческой недвижимости в первую очередь следует рассмотреть именно торговое ответвление. Бизнес на сдаче помещений под розничную торговлю прост, эффективен и актуален уже очень много лет. Аренда торговой недвижимости придется по вкусу начинающему предпринимателю, который только решился на пробу своих сил на относительно новом для него сегменте. Небольшой минимальный риск, относительно низкие первоначальные вложения и прекрасная окупаемость сделали розничную торговлю целевым сегментом как для новичков, так и для опытных бизнесменов. Розничная торговля открыла свои двери для многих, и аренда коммерческой недвижимости в этом сегменте является частью тех обширных возможностей, предлагаемых этим рынком. Аренда коммерческой недвижимости в этом случае имеет свою специфику. Какое помещение ищет торговец? Какие специфические черты у его продукции? В большинстве случае аренда торговой недвижимости предполагает быстрый доступ к потребителю, а, следовательно, помещение должно располагаться в месте концентрации людей.
Аренда торговой недвижимости также предполагает и особые требования к самому помещению. Товар в большинстве случае находится всегда перед глазами у прохожих, кроме этого, здание должно быть оборудовано всем дополнительным оборудованием, которое необходимо для поддержания товара в первоначальном и привлекательном виде. Безусловно, в большинстве случаев такие тонкости берет на себе непосредственно клиент, который берет в аренду торговую недвижимость, однако, если предприятие, которые занимается сдачей этих помещений, специализировано на этом сегменте, то такие мелочи способны перевести большую часть клиентов в категорию постоянных. Брать в аренду следует ту торговую недвижимость, которая привлечет к себе внимание идеального с точки зрения торговца покупателя. Отталкиваясь от специфики товара, вполне можно определить какая локация будет наиболее успешной в продвижении определенного типа продукции. Аренда торговой недвижимости – это прибыльный бизнес и прекрасная возможность для старта своего дела. Начав с небольшого скоро можно заметить насколько прибыльным может быть этот сегмент.
Складские помещения, кто заинтересован в них?
Логистические операции и экономическая деятельность очень тесно связаны практически во всех отраслях бизнеса. Складские помещения, в свою очередь, являются важным элементом логистической сети. Оказывая услуги по временному или постоянному хранению, предприниматель приобретает возможность получать пассивный доход непосредственно от факта владения имуществом. Сдача в аренду складских помещений в первую очередь нацелена на промышленников, а потому в большинстве случае расположена либо неподалеку от производственных центров или же рядом с транспортными развязками, когда речь идет о транзитных складах. Большинство предприятий осознанно отказываются от собственных складских помещений, отдавая приоритет аренде. Выгода предпринимателя в этом случае вполне ясна, нет необходимости тратиться на коммунальные услуги, поддерживать помещение в надлежащем состоянии круглый год, когда фирме оно нужно всего несколько раз в году. Аренда складских помещений имеет свою специфику, касающуюся в том числе географического местоположения. Зачастую склады – это малонаселенные, промышленные районы.
Для клиента, заинтересованного в аренде складских помещений в первую очередь важно есть ли конкретно в этом здании все условия для надлежащего хранения его продукции. Системы вентиляции, охлаждения немаловажны, если речь идет о хранении пищевых продуктов. В другом случае внимание клиента может быть сконцентрировано на том, есть ли подходы напрямую к складу для грузовой техники, оборудование для погрузки и хранения сыпучих материалов. Зачастую сдача в аренду складской недвижимости специализируется на определенной группе товаров, возможно специализированное помещение обойдется несколько дороже, однако, все же стоит отдать предпочтение именно ему. В таком случае в дальнейшем не придется заказывать новую партию продукции и оплачивать неустойки. Складские помещения нуждаются в постоянно охране. В отличие от торговых или офисных помещений, где слежение за порядком – это задача клиента, который берет помещение в аренду.
Офисные здания: растущая перспектива
Офисы сегодня заняли большую часть современного мегаполиса. Ни один крупный город не обходится без пары тройки офисных зданий. Понять такую тягу к строительству домов именно под эти нужды можно, ведь именно в этом сегменте сконцентрирована львиная доля занятой рабочей силы в экономике. Аренда офисных помещений – это крайне прибыльный, а, главное, простой бизнес. Более того, его адаптация к условиям микро бизнеса привела к появлению объявлений о сдаче квартир под офисы. Чем перспективнее и престижнее район города, в котором находится такая квартиры тем выше ее цена. Однако, аренда квартир не идет ни в какой сравнении с возможностями предприятия, специализированного на сдаче помещений под офисы. Бизнес-центры сегодня представляют собой многоэтажные, прочные и современные здания, работать в которых приятно и удобно. Принимая во внимание тот факт, что офис – это по сути второй дом для большинства сотрудников, нетрудно вывести аксиому — комфортабельность, доступ к основным транспортным магистралям, приближенность к центру. Полагаясь на эти критерии нетрудно достичь успеха в таком бизнесе, как сдача офисных помещений в аренду.
Что же интересует клиента, который намерен для своего бизнеса взять в аренду помещение? Удобство для сотрудников, коммуникации и район. Пожалуй, именно полагаясь на эти три фактора влияния, можно найти наиболее желанное помещение под офис. В отличие от складских или торговых помещений, офис не привязан к категории потребителей или целевому предприятию, что позволяет разместить его в иных зонах. Однако, зачастую удаленность от центра города пропорционально снижает стоимость аренды. Пожалуй, главенствующим фактором в этом случае является престиж и репутация. Если же речь заходит о небольшом, начинающем предприятии, то наиболее выгодным будет занять более комфортабельное и масштабное, однако, удаленное от центра помещение, чем крохотную комнату на самом видном месте. Несмотря на тот факт, что офисы многие называют бетонными коробками, популярность этого сегмента постепенно возрастает и большинство прогнозов сходятся на том, что тенденции на этом рынке уверенно тяготеют к росту, а, следовательно, количество конкурентов будет увеличиваться, это приведет к появлению новых зданию и падению цены.
Промышленные зона, пережиток прошлого или жизнеспособный рынок?
В прошлом промышленные зоны были перспективным и выгодным делом. Сдача в аренду помещений промышленникам была неотъемлемой частью рынка коммерческой недвижимости. Со временем офисные здания вытеснили промышленные помещения, что привело к падению тенденций развития на этом сегменте. Сегодня немаловажным является вопрос о том, есть ли будущее у аренды промышленных помещений или нет? Сегодня производственные мощности большинства предприятий, не относящихся к небольшому кругу по-настоящему крупных промышленников, пребывают в плачевном состоянии. Сфера услуг и торговля вытеснили производство, однако, некоторые возможности на этом рынке все же имеются. Почему под производство помещение берется в аренду? Ведь, в большинстве случае любое производство – это ориентация на перспективу. Ответ прост, аренды производственных помещений актуальна потому, что сама сфера изготовления продукции стала гораздо менее масштабной. Небольшое, можно даже сказать домашнее производство – вот целевой сектор.
Аренда производственных помещений всегда обходится дешевле, что и делает ее выгодной для небольшого, начинающего предприятия по изготовлению продукции. Небольшие коммерческие пекарни, частные швейные мастерские и прочее заинтересованы в недорогой недвижимости. Такому клиенту неважно, как далеко от центра находиться помещение, так как продажа продукции чаще всего происходит через посредников. Вес имеет лишь то, насколько помещение надежное, проведены ли все коммуникации и можно ли его видоизменять под оборудование. Аренда коммерческой недвижимости для производственных предприятий все же имеет шансы на развитие в условиях современного рынка, однако, она нуждается в проявлении гибкости по отношению к целевому сегменту потенциальных клиентов.
Аренда коммерческой недвижимости сегодня – это такой же потенциально перспективный сегмент, как и сдача жилищных помещений. Если человека интересует вопрос о том, что такое ипотека для молодой семьи ему можно посоветовать обратиться в агентство для поиска квартиры. Если же его интересует вопрос о том, как можно заработать или же получить возможность расположить свое предприятие с максимальной выгодой, то стоит уделить внимание аренде коммерческой недвижимости, ее возможностям и перспективам развития.
economyz.ru
Сдача в аренду недвижимости – самый доходный бизнес
Понятие рантье в наших реалиях почему то не приживается. Человек, имеющий так называемую «коммерческую недвижимость» (то есть помещения не жилые, а предназначенные для сдачи в аренду: под магазины, офисные здания, склады и хранилища и так далее) предпочитает называться почему то «бизнесменом». Хотя само понятие рантье ничего в себе обидного не несет. Наоборот, испокон веков в Европах и Америках люди, живущие на доход от сдаваемой недвижимости, пользовались уважением. Причем, чем больше недвижимость и доход – тем больше уважения…
Как бы то ни было, если недвижимость – уже само по себе достаточно стабильный и доходный бизнес, то арендная ее «сфера» и вовсе, если можно так выразиться, «сливки». Без каких – либо инвестиций и финансовых рисков, без каких – либо потребностей в маркетинге и рекламе. Без производственных сложностей и кадровых проблем. Причем, будучи высокодоходным, арендный бизнес в то же время криминализирован по самому минимуму…
О таком большинство людей, трудящихся на ниве частного предпринимательства (как крупного, так и среднего) могли бы только мечтать. Живешь себе, в ус не дуешь, а денежка капает стабильно, постоянно. Причем если учесть, каковы цены на недвижимость, например, в Москве, то следует сделать особую оговорку – вовсе и неплохие денежки. Да что там, будем откровенны – сумасшедшие деньжищи.
Но, как известно, бизнес – это нескончаемая лестница, и с каждого ее уровня есть возможность взобраться еще и еще выше. Свидетельство тому – фирмы, специализирующиеся на торговле арендной недвижимостью. И, смею вас уверить, в этой сфере уж действительно крутятся огромные капиталы.
Фирмы, специализацией которых является купля – продажа арендного бизнеса в Москве, Санкт – Петербурге и других городах-миллионниках России, имеют действительно огромные обороты и действительно значительнейший профит. Ведь о преимуществах арендного бизнеса мы уже говорили. И приведенные выше доводы вовсе и не являются каким-то откровением. Наоборот, это всего лишь общеизвестные факты.
Вот и получается, что арендная недвижимость и стоит на порядки больше, чем, скажем, жилье. Пусть даже самое элитное (с подземными гаражами, бассейнами на крышах, охраной в подъездах и выложенными итальянским мрамором лестницами, по которым никто не ходит, потому как ездят на лифте). Пусть даже расположенное в самом что ни на есть Центре. Любой магазин, расположенный на так называемой «первой фасадной линии» стоит дороже самой хорошей квартиры в том же здании в разы. Потому что он будет приносить доход, в отличие от того же жилья…
20.08.2012, 8935 просмотров.
Читайте также:
investuk.ru
Как заработать на аренде недвижимости
Не секрет, что недвижимость – купля-продажа или сдача ее в аренду — является своеобразным «клондайком» в сфере инвестирования. Это тот актив, ценность которого только растет из года в год, не имея стойкой тенденции к снижению. Поэтому сделки с жильем и коммерческими (нежилыми) помещения представляют огромный интерес, как для инвесторов, так и для представителей обычного мира коммерции.
Посредничество в сделках с недвижимостью
Чтобы знать, как заработать на аренде недвижимости, нужно иметь представление, что такое посредничество в сделках с ней. Именно в качестве посредника в России можно заработать достаточно приличные деньги. Агентства недвижимости, частные агенты, другие специализированные организации – их сегодня имеется великое множество на рынке недвижимости. Осуществляя посредничество в сделках, они получают свой заслуженный процент от суммы сделки согласно договору. И один факт их существования свидетельствует о том, что разработка ниши недвижимости остается актуальной и перспективной всегда, независимо от мировых катаклизмов.
Агентства недвижимости
В чем заключается бизнес по оказанию посреднических услуг? Агентство заключает договор с лицами, как сдающими в аренду, так и желающими арендовать недвижимость. Далее агентство самостоятельно ищет подходящие по всем параметрам варианты и предлагает их клиенту для осмотра. Лишь после одобрения предлагаемого варианта и заключения сделки в соответствии с российским законодательством, услуга считается оказанной в полном объеме.
Изучив тщательным образом рынок недвижимости с помощью СМИ и рекламных объявлений, можно найти потенциальных клиентов, проанализировать деятельность конкурирующих фирм, оценить ситуацию со спросом и предложением.
Агенты по недвижимости — риелторы
При работе в качестве индивидуального агента по недвижимости (риелтора) необходимо, прежде всего, получить определенные знания о рынке. Это возможно сделать, лично пообщавшись с более опытными представителями крупных риелторских фирм. Вообще, коммуникабельность, активность и умение быстро анализировать ситуацию необходимы в профессиональному агенту по недвижимости, как никому другому. От того, как быстро агент может сориентироваться в тенденциях роста или падения цен и принять правильное решение в соответствии с тенденциями движения рынка, напрямую будет зависеть его вознаграждение.
Аренда зарубежной недвижимости
Сдача недвижимости в аренду приносит сегодня более ощутимый доход, нежели ее перепродажа. Причем логичным кажется тот факт, что бизнес на аренде зарубежной собственности более эффективен, чем этот же бизнес в России. Так, за границей при правильном подходе доход от ренты может составить 10 — 20% годовых, в то время как в Москве – только до 5%.
Однако прежде чем выходить на арендный рынок зарубежной недвижимости, необходимо ознакомиться с законодательством конкретной страны, получить квалифицированную консультацию специалистов. Следует четко представлять себе основные особенности той или иной процедуры взаимоотношений с арендатором. Например, можно ли будет отказать ему в предоставлении площади в случае необходимости или что должно быть обязательно прописано в стандартном контракте ренты и т.д. Все это позволит застраховать хотя бы основные финансовые риски, неизбежные при ведении любого вида бизнеса.
В России пока не слишком распространена инвестиционная стратегия покупки недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду (buy-to-let – на английский манер). Возможно, сказывается русский менталитет и не слишком хорошее понимание работы западных рынков. В то время как британцы – по статистике – приобретают каждый третий объект недвижимости с целью его дальнейшей передачи в аренду с целью заработка. Однако с большой долей уверенности можно сказать, что постепенно нашим соотечественникам покорится и эта доходная ниша. И это время не за горами.
«Правильный» подход
- Во-первых, при выборе недвижимости под аренду следует ориентироваться на ее потенциальную востребованность и среднеценовой диапазон. В противном случае, приобретенная дорогостоящая собственность как «для себя любимого» может обернуться ее последующей низкой ликвидностью и уменьшением доходности от аренды.
- Во-вторых, в случае, если все же планируется часть времени проводить в купленных апартаментах с целью отдыха, выбирать их месторасположение нужно среди популярных курортов. И совершенно другая ситуация с собственностью, предназначенной исключительно для бизнеса. Выгоднее всего, по мнению экспертов, сдавать мини-отели или номера в апарт-отелях, расположенные в крупных городах – то есть там, где на них существует высокий спрос.
- В-третьих, не последнюю роль играет выбор страны. Если главная цель – получение как можно большей прибыли, можно выбрать страну с бурно развивающимся рынком недвижимости. В случае же, если будущий арендодатель очень требовательно подходит к бизнесу, желает застраховать себя от финансовых рисков – выбор лучше остановить на доброй Старой Европе. Например, в Великобритании и во Франции давно отработаны инструменты защиты владельца жилья. Предусмотрены случаи порчи арендатором имущества, его недобросовестности в плане оплаты или возникновения сложностей при выселении.
finansovyesovety.ru
