Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни! Псн в недвижимости что это такое

Помещение свободного назначения: описание, классификация

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади. помещение свободного назначения

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, общественные здания и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости. что значит помещение свободного назначения

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит "помещение свободного назначения"?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает "помещение свободного назначения"? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования. Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

Помещение свободного назначения класса "премиум". Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
Помещение свободного назначения класса "люкс". Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.
Площади класса "стандарт". Они находятся в постройках советского времени. В них сделан хороший ремонт. Высота потолков в этих помещениях – не больше 3.5 м. Однако даже при наличии признаков современности в них просматриваются черты советской эпохи. Это, в частности, тесный лифт, невысокий потолок, нефункциональная планировка, недействующие балконы и так далее. В сооружениях такого плана, как правило, размещаются небольшие офисы. Сдача в аренду осуществляется по отдельным площадям.
Помещение класса "эконом". Оно располагается в жилом сооружение, имеет отдельный вход. Как правило, арендуют такие площади владельцы небольших магазинов, предприятия, занимающиеся социально-бытовой деятельностью – парикмахерские, мелкие мастерские, приемные химчисток.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

fb.ru

Что такое помещения свободного назначения

Помещения свободного назначения 1

Помещения свободного назначения (или сокращенно ПСН) являются особым видом коммерческой недвижимости. Словосочетание «помещение свободного назначения» — это не юридическое понятие, а лучше сказать - разговорный оборот, часто встречающийся в рекламных объявлениях арендодателей и продавцов.

Под ним обычно понимают отдельно стоящие небольшие здания (или же их части), которые можно использовать в иных целях. Для примера, под склад, офис, кафе или магазин.

Необходимо иметь в виду, что в каждом отдельном случае к помещениям свободного назначения будут предъявляться индивидуальные требования.

Нередко под ПСН понимают в том числе и нежилые помещения, которые расположены на первых этажах в новых домах.

Однако всем известно, что в последнее время магазины и офисы начали активно располагаться и на первых этажах в старых районах. И это не удивительно, ведь так удобнее и комфортнее большинству населения. Жителям проще, когда продуктовый или промтоварный магазин располагается прямо под боком.

Владельцу же магазина обеспечивается постоянный поток покупателей, что в свою очередь, приносит доход и прибыль. За исключением, к примеру, случаев открытия на первом этаже жилого дома, рюмочной. В данном случае комфорт и удобства большинства жителей данного дома будут элементарно попраны.

Помещения свободного назначения 3

Само появление помещений свободного назначения во многом определено стремительным развитием малого бизнеса, которому постоянно требуются помещения для своей деятельности.Для каждого ПСН имеется оптимальный вид применения, определяемый его месторасположением и конструктивными особенностями.

Если исходить из величины арендной ставки, то торговые площади, безусловно, рентабельнее, однако их не всегда можно использовать. В случае, когда помещение свободного назначения располагается в центре города и в него легко войти с оживленной улицы, то целесообразнее открыть в этом месте салон красоты или магазин. Ну а если место тихое, то лучше расположить там офис.

Иногда ПСН встречаются и в промышленной недвижимости. Так, складское помещение может быть использовано под производство или автосервис.

Многофункциональность помещения свободного назначения, особенность их использования применительно к каждой отдельной ситуации приводят к тому факту, что они не поддаются ясной классификации.

Обычно девелоперы заранее не предопределяют назначение помещения свободного назначения. Именно такая ситуация сложилась в большинстве крупных городов России. Позиционирование помещения в таких случаях — совсем непрофильный вид бизнеса.

Девелоперу гораздо легче не заниматься самому перепланировкой, отделкой и тому подобное, а переложить все эти проблемы на плечи нового арендатора или владельца.

Деловые люди охотно как покупают, так и арендуют помещения свободного назначения. В случае аренды помещения они выдвигают собственные требования к техническим характеристикам ПСН, тщательно изучают весь пакет услуг, предоставляемый арендодателем.

В случае же покупки ПСН его новый владелец всегда может трансформировать свой актив, во все, что сочтет нужным, а при необходимости — продать.

В большинстве случаев помещения свободного назначения пытаются позиционировать как офисы продаж или магазины, так как их арендная ставка выше.

В большинстве городов России высок спрос на такие помещения в самых оживленных местах, где активно создаются турфирмы, бутики, центры ремонта бытовой техники, офисы банков и многое другое.

На главную ⇑

Просьба Автора

Метки: коммерческая недвижимость

tvoydom.su

Псн что это такое в недвижимости

Что значит "помещение свободного назначения"?

Помещение свободного назначения класса "премиум". Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
Помещение свободного назначения класса "люкс". Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.
Площади класса "стандарт". Они находятся в постройках советского времени. В них сделан хороший ремонт. Высота потолков в этих помещениях – не больше 3.5 м. Однако даже при наличии признаков современности в них просматриваются черты советской эпохи. Это, в частности, тесный лифт, невысокий потолок, нефункциональная планировка, недействующие балконы и так далее. В сооружениях такого плана, как правило, размещаются небольшие офисы. Сдача в аренду осуществляется по отдельным площадям.
Помещение класса "эконом". Оно располагается в жилом сооружение, имеет отдельный вход. Как правило, арендуют такие площади владельцы небольших магазинов, предприятия, занимающиеся социально-бытовой деятельностью – парикмахерские, мелкие мастерские, приемные химчисток.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

– помещения для сферы досуга и общественного питания,

– торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– производственные мастерские или миницеха.

– разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

ПСН различаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 . У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 . Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2 ) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение : находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест – торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования : находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

Коммуникации. При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели . Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения . Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования . Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Бурное развитие предпринимательской деятельности в конце 20 века выявило проблему дефицита свободных нежилых помещений. Рынок коммерческой недвижимости в те времена находился в «зачаточном9raquo; состоянии. В дальнейшем его развитие происходило в двух направлениях – выкуп частных квартир, расположенных на первых этажах жилых зданий и перевод их в нежилой фонд, и строительство новых домов. Первый вариант был значительно проще, дешевле и быстрее воплощался в действительность. Новостройки требовали больших денежных затрат, временных ресурсов. Но, как оказалось позже, именно такая недвижимость и стала приносить значительный доход владельцам.

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости развивается стремительными темпами, хотя строительство жилых домов в несколько раз больше, чем нежилых зданий. Большая доля на рынке принадлежит помещениям свободного назначения. Выясним, что подразумевается под этим термином.

Что такое помещение свободного назначения (ПСН)

Это выражение обозначает многофункциональность помещения, употребляется в свободной трактовке и в основном риэлторами. Уже на этапе проекта известно целевое назначение постройки, но собственнику выгоднее возводить универсальное здание, которое в будущем можно будет перепрофилировать под требования арендатора. В дальнейшем, помещение свободного назначения может стать офисным или торговым центром, а также предприятием социального или бытового характера.

Обзор рынка помещений свободного назначения

Классификация данных помещений условна. Чаще всего помещения свободного назначения делятся по следующим признакам:

ПСН премиум-класса – современное, новое здание, построенное по специальному проекту, расположенное в центре города, в шаговой доступности от административных городских зданий и станций метро или удобной транспортной развязки. Имеет высоту потолка – от 4 до 6 м , большие окна, современные системы противопожарной сигнализации и охраны. Предусмотрены открытая парковка и подземный гараж. Помещение премиум-класса предназначаются для офисов холдингов и коммерческих банков, так как аренда такого помещения достаточно высока.
ПСН класса люкс – это помещение, которое находится в здании, расположенном в историческом центре города, поэтому внешний облик здания сохраняется в соответствии со стилем и архитектурой постройки. В таком помещении сделан современный и качественный ремонт, имеется пожарная сигнализация и видеонаблюдение.
ПСН стандарт – постройка советского времени, с хорошим ремонтом, потолки – не выше 3,5 м. Но даже при адаптации помещения и хорошем ремонте имеются характерные черты советской эпохи, например, невысокий потолок, тесный лифт, недействующие балконы, нефункциональная планировка и т.д. В таком здании в основном располагаются небольшие офисы, сдача в аренду – по отдельным кабинетам.
ПСН эконом-класса – находится в жилом здании и переведено из жилого фонда в нежилой, вход — отдельный. Арендуют такие помещения небольшие магазины и предприятия социально-бытового назначения – приемные химчисток, парикмахерские, мелкие мастерские и т.д.

Аренда помещений свободного назначения

Любое коммерческое жилье должно приносить выгоду. Поэтому сдача помещений в аренду – это стабильный и постоянный доход. Аренда заключается надолго, чаще всего в условныхa единицах – это защищает собственника от изменений рублевого курса.

Продажа помещений свободного назначения

При купле-продаже ПСН необходимо внимательно изучить документы о выводе недвижимости из жилого фонда (если это жилое здание). Если это старинный особняк – ознакомиться с заключениями специалистов о возможности его обустройства, не исключено, что здание признано памятником архитектуры. И, самое главное, выяснить юридическую чистоту правоустанавливающих документов, желательно, при помощи юриста, специализирующегося по продаже нежилой недвижимости.

Рост коммерческого рынка в России настолько очевиден, что можно с уверенностью сказать, что коммерческая недвижимость, и, в частности, помещения свободного назначения любого уровня в ближайшие несколько лет будут хорошо востребованы.

Внимание, только СЕГОДНЯ! Загрузка...

amvtrade.ru

Помещение свободного назначения (ПСН), что это такое, для чего предназначено

Помещение свободного назначения – это особый вид коммерческой недвижимости, который можно использовать для любых целей. В юридической практике такого определения, как ПСН, нет, зато в объявлениях рекламодателей и разговорной речи – вполне понятный термин.

Что это такое? Недвижимость, которая представляет собой небольшое здание, либо занимает часть здания на любом этаже. Нередко помещения свободного назначения предлагают купить с минимальным ремонтом или вообще без него. Обусловлено это тем, что новый собственник все равно будет все переделывать для своих нужд.

Характеристики ПСН зависят от каждого конкретного случая: к помещению в старом районе будут выдвигаться иные требования, чем к зданию в новостройке. Аренда или покупка площади такого типа позволяет реализовать следующие задачи для бизнесмена:

Открыть магазин или торговую точку, занимающуюся продажами продуктов, одежды, непродовольственных товаров;
Обустроить склад для хранения любых вещей;
Открыть кафе или ресторан – в зависимости от площади и особенностей;
Открыть офис компании, оказывающей юридические, финансовые и иные услуги;
Открыть производственный цех по изготовлению выпечки, пошиву одежды, других целей;
Оборудовать авторемонтную мастерскую, салон красоты;

В Беларуси ПСН становятся все более перспективным и востребованным типом недвижимости. Покупка такой площади от собственника в Минске позволяет реализовать любые коммерческие планы. Впрочем, зачастую придется потратить средства еще и на ремонт, полное переоборудование помещения.

Преимуществом приобретения или аренды ПСН является невысокая стоимость – если хозяин сделает ремонт и будет позиционировать площадь, как офис или магазин, ставка окажется на порядок выше.

domovita.by

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни!

Покупка любой недвижимости — это всегда очень ответственный процесс, который таит в себе множество особенностей. Сегодня мы подробно разберем такой специфический вопрос, как покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни", связанные как с приобретением, так и с последующими вопросами, в том числе и налогообложение.

Содержание:

1. Коммерческая недвижимость — что это такое?

2. Классификация коммерческой недвижимости

2.1 Студенческая недвижимость на Северном Кипре

2.2 Торговые объекты – самый популярный вид

2.3 Офисные помещения – важно оценить расположение

2.4 Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц

2.5 Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений

2.6 Помещения свободного назначения

3. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом — возможно ли?

4. Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц

5. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: 4 шага!

5.1. Выбор объекта – определяем цели покупки коммерческого имущества физическим лицом

5.2. Оценка объекта – выявление "подводных камней"

5.3. Проверка документов и заключение договора

5.4. Регистрация прав собственности – заключительный этап

6. Как не переплатить за недвижимость: 5 советов для физического лица!

7. Альтернатива покупке недвижимости физическим лицом — REIT фонды

8. Подведем итоги

Все мы прекрасно понимаем, что такое коммерческая недвижимость, но нужно разобраться, что под этим термином подразумевает наше законодательство. С точки зрения законодательства, коммерческая недвижимость - это имущество, которое используется в предпринимательской деятельности.

Если смотреть более объемно, то можно заметить, что к коммерческой недвижимости относятся и торговые павильоны, а также различные ларьки. Давайте более детально рассмотрим классификацию коммерческой недвижимости.

При инвестициях в любой вид недвижимого имущества, важно минимизировать риски, в этом поможет статья «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА»

Существует достаточно большое количество способов классифицировать коммерческую недвижимость. Можно, также, как с жилыми помещениями, классифицировать, как жилое или не жилое. Но наибольшую популярность получила классификация по способу применения. Она наиболее точно отображает все характеристики недвижимости. Также не стоит забывать и о том, что она очень сильно влияет на ценообразование и имеет "подводные камни", которые можно упустить. И коммерческая недвижимость одного типа может сильно отличаться от другого типа, хотя разницу между ними на первый взгляд найти невозможно.

Студенческая недвижимость на Северном Кипре

Студенческая недвижимость на Северном Кипре набирает все большую популярность среди инвесторов. Это связано с увеличение потребности и интереса к образованию в этой стране. Количество студентов постоянно увеличивается, следовательно, увеличивается потенциальное количество арендаторов. Квартиры. апартаменты, таунхаусы вблизи университетов Фамагуста, Кирении, Никоссии и прочих городов Кипра пользуются наибольшим спросом. Студенческая недвижимость стабильно растет в цене и все чаще приобретается инвесторами для получения дальнейшей выгоды от сдачи в аренду.

Подробнее узнать о студенческой недвижимости на Северном Кипре вы можете у консультанта компании.

>>> Получить консультацию специалиста<<<

Также предлагаем Вам просмотр видео, которое более подроно расскажет об инвестициях в студенческую недвижимость Северного Кипра:

Торговые объекты – самый популярный вид

Это один из самых популярных типов коммерческого недвижимого имущества для физических лиц. Сюда относятся все объекты, предназначенные для торговли, начиная от крупных торговых центров, заканчивая небольшими ларьками с шаурмой.

Торговая недвижимость сама по себе очень сильно разница. В больших городах все чаще можно встретить появление крупных, можно сказать монументальных торговых центров, направленных на работу только с элитными брендами. Повседневных марок вроде H&M там просто не встретить. Стильные дизайнерские решения и огромные цены на аренду — вот, что выделяет такую торговую недвижимость.

Второй тип — это крупные торговые центры. Ключевое отличие таких центров — наличие ключевого гипермаркета, который является главным магнитом для посетителей. Помимо этого, там сдается огромное количество торговых залов разных размеров. Можно встретить, как и небольшие частные торговые точки, так и крупные сети массового потребления. Такие торговые центры являются наиболее привлекательным сегментом сферы торговой недвижимости для малого и среднего бизнеса.

Нельзя обойти отдельные торговые точки, которые чаще всего представлены различными ларьками. Это наиболее доступный вариант торговой недвижимости. Но стоит учитывать, что этот рынок весьма специфичен, поэтому имеет свои "подводные камни".

Офисные помещения – важно оценить расположение

Еще один очень популярный вид. Чаще всего он представлен различными бизнес центрами, где располагаются офисы различных компаний.

Самые престижные торговые центры имеют зеркальные стены и пропускной режим. Случайный человек просто не сможет пройти дальше поста охраны. Центры попроще, как правило всего это лишены.

Ценообразование офисной недвижимости очень сильно зависит от района, в котором она находится. Аренда офиса бизнес-центра класса B, находящегося в центре, может стоит гораздо дороже аренды помещения бизнес центра класса A+, расположенного на окраине или в спальном районе.

Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц

Это достаточно молодой вид коммерческой недвижимости для российского рынка. По факту это коммерческие нежилые помещения, предназначенная для жилья. Как, правило, к апартаментам относят два типа недвижимости:

квартиры, сдаваемые посуточно;
хостелы.

Оба случая принципиального отличия от жилого помещения не имеют. Все также подведены все необходимые коммуникации. Ключевое отличие — документы. По ним апартаменты проходят исключительно, как коммерческое имущество.

Как правило, рыночная цена апартаментов несколько ниже, чем у квартир. Но компенсируется это всё своими "подводными камнями" - повышенным налогообложением.

При выборе данного вида, рекомендуем ознакмиться с материалом «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!»

Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений

Складские помещения, заводы, площади, отведенные под производство — всё это является промышленной недвижимостью. По существу, недвижимость, как таковая, достаточно редко представляет собой интерес для физических лиц. Гораздо важнее, какое производство расположено и земля, на которой находится данная недвижимость. Во многих городах можно недалеко от центра встретить промзоны. Сама по себе недвижимость, расположенная там ничего не стоит, но при этом земля может быть невероятно дорогой.

Исключение из всего это составляют складские помещения. Они активно пользуются спросом у компаний, которые не имеют собственных площадей, но для работы которой они необходимы. Как правило, наиболее привлекательные склады обладают следующими свойствами:

Находятся на окраине города. Этот фактор облегчает подъезд к складам даже в час пик.
Находятся за кольцевой дорогой.
Имеют удобный подъезд для автомобилей любого тоннажа.

Помещения свободного назначения

Название говорит само за себя. Такой тип недвижимости может использоваться для совершенно разных целей, таких как:

салоны красоты;
клубы;
заведения общественного питания;
развлекательные комплексы.

Как правило эти заведения объединяет одно — они находятся на первых этажах новостроек. При планировке застройщик сам не знает, для каких именно целей будут использоваться эти помещения. Поэтому они не привязываются какому-то конкретному типу. Кроме этого не исключено наличие "подводных камней". Например, профиль компаний будет меняться, по желанию собственника или съемщика.

Эти нежилые помещения являются очень популярными среди малого бизнеса. Так как обеспечивают доступность для целевых клиентов.

После того, как мы разобрались с самим понятием коммерческой недвижимости, рассмотрели, её основные виды, пришло время поговорить о самом главном — покупке данного вида недвижимости физическим лицом, Встает очень интересный вопрос, а может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость? Законодательство никак не регулирует этот вопрос, поэтому купить коммерческую недвижимость может абсолютно каждый.

Но совершенно другой вопрос встает с использованием этих объектов, физическим лицом, тут появляются свои "подводные камни".

Коммерческую недвижимость можно использовать для двух разных целях:

Использование коммерческого помещения для собственного бизнеса.
Использование коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду.

Если первый случай предполагает оформление юридического лица, если оно у вас еще не оформлено, то со вторым случаем все гораздо более интереснее. Если обратиться к законодательству, то мы увидим, что конкретно этот данный вопрос никак не регулируется. Разные юристы поддерживают противоположные мнения:

Регистрировать юридическое лицо не нужно. Можно сдавать как физическое лицо.
Однако, большая часть юристов советует регистрировать юридическое лицо. Так как признаки предпринимательской деятельности на лицо, а именно постоянное получение прибыли.

Если обратиться к судебной практике, то опять же можно встретить разные случаи. Иногда суд встает на сторону физического лица, не признает сдачу коммерческой недвижимости, как предпринимательскую деятельность.

Но чаще всего, сдачу коммерческой недвижимости, признают предпринимательской деятельностью на основании некоторых документов. Например, договора, заключенного физическим лицом, более чем на один налоговый период.

Признаки предпринимательской деятельности носят сугубо оценочный характер. Но если вы хотите заниматься сдачей недвижимости, как полноценным бизнесом, то наша рекомендация — оформить ИП или ООО, а не оставаться физическим лицом.

О тонкостях вложения денег в недвижимое имущество расскажет статьи «ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ + ТОП-5 ПРОЕКТОВ!»

Также стоит поговорить еще об одном «подводном камне», с которым сталкиваются абсолютно все — налогообложение. И тут стоит затронуть два важных аспекта:

Налогообложение самой недвижимости.
Налогообложение коммерческой деятельности.

Оба налога необходимо будет оплачивать отдельно, поэтому давайте рассмотрим их более детально.

1. Налог на объект – что нужно знать физическому лицу?

Налогообложение недвижимости достаточно сложный экономический и финансовый вопрос, имеющий свои тонкости и "подводные камни". Для каждого региона расчет налогообложения совершенно разный. Многое зависит от площади конкретного коммерческого помещения. Ставка постоянно повышается, но на сегодняшний момент она не может превышать 2,2% от рыночной стоимости.

При этом необходимо учитывать, что расчет налога производится из кадастровой стоимости. Поэтому если вы не хотите переплачивать, то с вопросом налогообложения лучше всего обратится к профессиональному юристу, который поможет вам рассчитать точную налоговую стоимость.

Не забывайте, что в среднем налогообложение недвижимости увеличивается на 0,1% ежегодно.

2. Налог на предпринимательскую деятельность – особенности для физических лиц.

В контексте данного вопроса мы рассмотрим только сдачу в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Опять же мы возьмем среднее значение по стране. Помните, что для каждого региона налоговая ставка может отличаться. Давайте рассмотрим ситуацию немного подробнее:

Если вы сдаете коммерческую недвижимость, как физическое лицо, то необходимо будет уплатить налог - 13% НДФЛ.
Если говорить об уплате налогов ИП, то многое зависит от типа налогообложения, выбранного вами. Обычно выбирают УСН с 6% на доход.

В целом, уплата налогов в качестве юридического лица выглядит выгоднее, что делает открытие ИП еще более выгодным.

Теперь давайте более детально рассмотрим, как выглядит покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" и тонкости процесса поэтому

Вы можете воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, которые возьмут большую часть оформления документов на себя. По мимо, бумажного вопроса, участие риэлтора снижает практически до нуля риск для физического лица, попасться в «лапы» мошенников, или пропустить "подводные камни" в процессе покупки. Однако, за подобные услуги придется заплатить довольно таки серьезную сумму. Риэлторская комиссия может составить до 10% от суммы сделки.

Можно попытаться заняться всем самостоятельно, но тогда к вопросу выбору недвижимости, а также оформлению документов необходимо подойти с собой внимательностью, осторожностью, т.к. такой вопрос, покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" может иметь существенные. По данной теме, рекомендуем к ознакомлению материал «ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: 2 САМЫХ НАДЕЖНЫХ ВАРИАНТА!»

Мы составили поэтапную инструкцию. Используя её, физическое лицо сможете купить именно то, что интересует вас.

Выбор объекта – определяем цели покупки комерческого имушества физическим лицом

Для начала необходимо определиться с тем, для каких целей физическое лицо будет использовать объект. Планируете покупку недвижимости для нужд собственного бизнеса, то необходимо предъявлять конкретные критерии. Например, искать складские помещения в центре города может оказаться не самой лучшей идеей.

Если физическое лицо планирует покупку недвижимости для дальнейшей сдачи её в аренду, то лучшим выбором будут офисные или торговые помещения. Физическое лицо может обратиться к администрации интересующих вас торговых или бизнес центров. Как правило, там содержится подробная информация о свободных объектах и собственниках, желающих продать недвижимость. Это снижает риск для физического лица, попасть к мошенникам, но не стоит забывать, что особо привлекательные даже в этом случае могут иметь свои "подводные камни".

На этом этапе, лицу, планирующему покупку, все же рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору, специализирующемуся на работе с коммерческой недвижимостью. Как правило, они владеют обширной базой данных. С помощью нее физическое лицо точно сможете подобрать именно то, который вы хотели купить.

Оценка объекта – выявление "подводных камней"

Любую недвижимость необходимо оценивать перед покупкой, выявлять "подводные камни" особо привлекательных предложений. Вот несколько основных критериев:

Общее состояние. Необходимо оценить необходим ли ремонт данного объекта, особенно это актуально для офисных и торговых помещений.
Инфраструктура. Для каждого типа недвижимости следует обращать внимание на отдельные элементы инфраструктуры. Если речь идет о промышленных объектах, то первоочередно нужно обращать внимание на транспортные развязки удобство подъездов. Если говорить об офисных или торговых центрах, то стоит смотреть на наличие парковочных мест и общественного транспорта.
Оценка инженерных коммуникаций. Наличие связи, канализации и интернета очень сильно влияет на ценообразование.

Это только самые основные моменты, все зависит от бизнеса, а также цели покупки коммерческой недвижимости физическим лицом.

На этом этапе стоит привлечь сторонних специалистов, по оценке недвижимости. Они могут найти скрытые дефекты или указать на незаметные факторы, влияющие на ценообразование недостижимости.

Проверка документов и заключение договора

Если устраивает цена и состояние имущества, то можно переходить к следующему шагу — самой сделке. Для начала необходимо проверить все документы, особе внимание следует уделить:

договору купли продажи;
кадастровые документы;
справки из БТИ.

Физическому лицу рекомендуется не экономить и привлечь юристов, специализирующихся на проведении операций с коммерческой недвижимостью, чтобы не пропустить "подводные камни".

Если с документами все в порядке, то можно подписывать договор и производить оплату. На этом этапе физическое лицо официально становится собственником данной недвижимости.

Регистрация прав собственности – заключительный этап

Завершающим этапом является регистрация сделки в Росреестре. После подписания всех документов они выдадут физическому лицу свидетельство о праве на собственность.

Пошаговая инструкция покупки недвижимости

Теперь давайте поговорим о финансовой стороне данного вопроса. Покупка недвижимости само по себе достаточно затратное финансовое предприятие, которое помимо этого может иметь множество "подводных камней". А если учитывать дополнительные затраты на различных специалистов, то экономия любых средств окажется весьма приятной. Мы подобрали несколько самых важных рекомендаций, которые помогут физическому лицу сэкономить ваши деньги:

Не экономьте на сторонних специалистах. Это может показаться странным, но действительность обстоит именно таким образом. Грамотная оценка имущества может значительно снизить заявленную стоимость. Также это обезопасит от покупки неликвидных объектов, что тоже очень важно.
Не гонитесь за покупкой недвижимости в центре, у данных предложений есть свои "подводные камни" и особенности. Да, мы говорили выше, что помещения, находящиеся в деловом центре города, обладают гораздо большей ликвидностью. Но не стоит забывать, что цена на них гораздо выше. Достаточно часто она необъективно завышена. Выбрав место с хорошей транспортной развязкой и коммуникациями, вы сэкономите ощутимую часть денег при этом сохранив ликвидность.
Внимательно следите за предложениями банков. Поддержка малого и среднего бизнеса — одна из ключевых программ, проводимых государством. Можно встретить действительно очень выгодные кредитные и ипотечные предложения. Процентная ставка по таким кредитам может быть ощутимо ниже, что позволит вам сэкономить средства и направить их на реализацию других инвестиционных проектов.
Ищите предложения на первичном рынке недвижимости. Это касается покупки коммерческой, а также жилой недвижимости физическим лицом. На ранних этапах застройки подобный объект может обойтись физическому лицу на 30-40% дешевле конечной стоимости. Но не стоит забывать об обманутых дольщиках. Поэтому выбирайте только надежных застройщиков, реализовавших ни один проект.
Следите за акционными предложениями. Для кого-то может показаться странным, но на рынке недвижимости регулярно проходят акции и распродажи. Все дело в том, что застройщику гораздо более интересно продать как можно больше объектов, пусть и по сниженной цене. Единственным минусом можно считать ограниченность предложения во ремени. Как правило, есть несколько дней на принятие решения, что в случае с недвижимостью очень мало.

Говоря о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом нельзя не затронуть тему альтернативы. Стоит сказать сразу, что если вы собираетесь покупать недвижимость для своего бизнеса, то альтернативы нет. Речь идет о тех, кто собирается покупать недвижимость для дальнейшей сдачи её в аренду.

REIT фонды — разновидность паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на работе с зарубежной недвижимостью. Почему выбран именно этот объект, узнаете из материала «Перспективы роста зарубежной недвижимости»

Принцип работы достаточно простой, опытные инвесторы прекрасно знают его, но давайте мы его подробно разберем для всех остальных:

Изначально создается управляющая компания, которая занимается инвестированием крупных проектов, зачастую недоступные одиночным инвесторам.
Все желающие инвестируют на общий счет, находящийся под контролем управляющей компании.
В дальнейшем REIT фонд инвестирует крупные объекты коммерческой недвижимости.
Полученный доход от аренды и дальнейшей продажи, делиться между всеми пайщиками.

Схема достаточно прозрачная. Со стороны инвестора REIT фонд считается полноценными финансовыми инвестициями, в то время как управляющая компания работает с реальными объектами коммерческой недвижимости.

Но настолько ли выгодно инвестировать в REIT фонды? Давайте рассмотрим условия, которые предоставляют подобные организации и сравним их с покупкой физическим лицом и самостоятельной сдачей в аренду.

Доходность. Если говорить о возможной прибыли, то REIT фонды предлагают своим инвесторам стабильную прибыль в размере 5-7%. При этом необходимо учитывать, что выплаты производятся в той валюте, в которой делаются вклады. Как правило это евро или английские фунт. Если сравнить с банковскими вкладами, то вы не найдете процентную ставку больше 3% для евро и 1,5% для фунта.
Налоговая нагрузка. Как мы уже говорили выше, налог на недвижимое имущество - это весьма сложная штука, которая требует тщательного подхода. Всю административную и налоговую нагрузку берет на себя инвестиционный фонд. Подробно этот вопрос опишет материал «Какие гарантии мы даем нашим клиентам»
Пассивность дохода. Работа с любым инвестиционным фондом, в том числе и REIT подразумевает получение пассивного дохода. Если вы будете заниматься самостоятельной работой с недвижимостью, то на ранних этапах это очень времезатратный бизнес.
Возможность пользоваться объектами недвижимости. Курортная недвижимость с точки зрения коммерции очень выгодное вложение. Множество фондов инвестирует активы именно курортных объектов. И своим крупным инвесторам управляющая компания позволяет их использовать для личных целей.

Если рассматривать вопрос с точки зрения получения прибыли, то работа с REIT фондами является наиболее выгодным и удобным вариантом. Опыт мировых инвесторов только подтверждает это.

Сегодня мы подробно рассмотрели полностью все вопросы покупки коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" и пошаговую инструкцию для выгодного приобретения. Существует огромное количество видов недвижимости и способов заработать на этом. Но если вы хотите обеспечить себе максимально надежный заработок, то вопрос выбора недвижимости лучше всего доверить профессионалам.

reitinvest.top

Аренда помещений свободного назначения от собственника

Термин «помещение свободного назначения» активно применяется профессиональными риэлторами. Данное определение является характеристикой, указывающей на многофункциональность объекта. При этом целевое назначение здания обозначается еще на стадии проектирования.

Постройка универсального сооружения станет наилучшим вариантом для собственника в экономическом плане. Такую постройку можно будет перепрофилировать, чтобы соответствовать требованиям арендаторов.

К примеру, такое помещение может быть преобразовано в офис или торговый центр. Подобные площади, в большинстве случаев, занимаются предприятиями бытовой и социальной отрасли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Помещение свободного назначения: что это такое

Существует перечень признаков, определяющих помещение свободного назначения и отличающее его от других. Данные признаки и формируют условную классификацию, в соответствии с которой данные помещения разделяются на «премиум», «люкс», «стандарт» и «эконом».

«Премиум» – современное здание, расположенное непосредственно возле административных сооружений, транспортной развязки и других схожих объектов. Как правило, высота потолка в таких помещениях составляет порядка 4-6 метров.

Кроме того, в них установлены большие окна, современные пожарные и охранные системы, подземный гараж и открытая стоянка. Помещения данного класса подходят под офисы коммерческих банков. Разумеется, аренда такого варианта помещения является наиболее затратной.

«Люкс» – площадь, расположенная в сооружениях, размещенных в исторических частях города. Внешне такая постройка имеет вид, полностью соответствующий стилю и архитектуре района. В таких помещениях проведен качественный ремонт, а также присутствуют видеонаблюдение и пожарная сигнализация.

«Стандарт» – площадь, расположенная в строениях, построенных в советское время. Тем не менее, ремонт в них сделан на достойном уровне. Высота потолков в таких помещениях не превышает 3,5 м.

Минусом таких помещений являются классические неприятные нюансы домов советской эпохи: тесный лифт, низкий потолок, недействующие балконы и др. Чаще всего, данные сооружения содержат мелкие офисы. Сдача в аренду происходит по отдельным площадям.

«Эконом» – площадь, расположенная в жилом сооружении, однако, имеющая отдельный вход. Наиболее распространенный вариант для размещения мелких магазинов либо предприятий, ведущих социально-бытовую деятельность (парикмахерская, мастерская, приемная химчистки).

Помещение свободного назначения (в дальнейшем — ПСН) можно переформировать в:

Офисное помещение;
Помещение для сферы досуга или общественного питания;
Торговые площади под реализацию товаров и услуг;
Склады или хранилища;
Производственные мастерские либо маленькие цеха.

Также предполагается возможность разделения на несколько зон под организацию двух и более видов деятельности (склад-магазин, магазин-пекарня и др.).

Критерии оценки и ранжирования помещений являются достаточно многочисленными и разноплановыми, а потому их классификация представляется трудной задачей, в том числе, и для квалифицированных специалистов.

Взять, к примеру, площадь. По площади ПСН классифицируются на 4 вида:

До 50 кв.м.;
До 150 кв.м.;
До 300 кв.м.;
До 500 кв.м.

Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Оценка стоимости помещения основывается на таких ключевых факторах:

Локализация;
Коммуникации;
Физические показатели;
Состояние помещения;
Цели использования.

Рассмотрим каждый из них подробнее

Локализация

Серьезное влияние на общую оценку помещения имеет факт его места расположения. Так, на оценку будет влиять имидж района, уровень жизни местного населения, близость расположения наиболее популярных или посещаемых мест вроде торговых центров и др. Разумеется, важнейшим фактором является расположение самого ПСН в центральной или удаленной части города.

Также немаловажным фактором является этаж, на котором расположена площадь, его расположение в цоколе или подвале. Последним важным фактором в данной сфере является комфортность использования площади.

Данный фактор определяют следующие критерии:

Расположение площади на передовой линии или в глубине двора;
Размещение входа на лицевой стороне здания либо с тыльной стороны;
Расположение поблизости автобусных/трамвайных остановок, станций метро, наличие удобных подъездов и парковки.

Коммуникации

Важную роль имеет наличие подведенных линий телефонной связи, а также коммуникаций водо-, тепло- и электроснабжения.

Физические показатели

Под данным термином подразумевается температура в помещении и показатель влажности.

Состояние помещения

ПСН, которые выставляются на первичном рынке недвижимости, не имеют внутренней отделки. Наличие возможности открытой планировки, безусловно, удобно, так как это является залогом универсальности помещения.

Но прежде чем ввести его в полноценную эксплуатацию, нужно инвестировать существенную денежную сумму, что далеко не всегда представляется возможным.

Цели использования

Существенным фактором, влияющим на привлекательность помещения в контексте коммерческой недвижимости, является вид деятельности, который планируется потенциальным клиентом, а также целесообразность его размещения именно в указанном ПСН.

К примеру, в людном месте, куда логичнее разместить людное кафе, чем офис компании, занимающейся продажей биодобавок. В свою очередь, размещение такого офиса на отшибе будет куда целесообразнее кафе-бара.

Помещения свободного назначения в аренду

Как известно, недвижимость является одним из лучших вариантов для инвестиций своих средств. В свою очередь, коммерческая недвижимость представляет даже больше интерес в контексте размеров и сроков окупаемости.

Однако мало лишь вложить весь свой капитал в недвижимость. Также нужно соблюсти все нюансы, чтобы приобретенная недвижимость в скорейшее время начала окупаться. К примеру, аренда помещения под банковское учреждение невозможна без соблюдения ряда требований. В противном случае, банк не сможет функционировать.

Российское законодательство содержит следующий ряд требований, выполнение которых является обязательным для помещений, где проводятся операции с ценностями:

Наличие кассового зала/кассового узла, изолированного от других помещений;
Кассовый зал/узел должен быть размещен на первом этаже;
Бухгалтерия банка должна быть размещена непосредственно возле касс. Логика данного требования заключается в максимально скором решении вопросов с документацией;
Нахождение в помещении для сотрудников банка каких-либо посторонних лиц категорически запрещается, а потому и проектирование помещения должно быть выполнено в соответствии с данным запретом;
Также существуют нормы относительно материалов для создания окон и дверей, их конструкции, а также устройства вентиляции;
Отдельный ряд требований затрагивает охрану, пожарную безопасность и т. д.

Стоит отметить, что помещение, которое изначально удовлетворяет всем требованиям – большая редкость. А потому банковские компании размещают ключевые филиалы в зданиях, построенных самостоятельно, и с полным учетом всех норм и требований.

Данный вариант, разумеется, более дорогостоящий, но и более надежный. Что касается мелких отделений, то под них арендуются наиболее удовлетворительные помещения, где в дальнейшем происходит необходимый ремонт или перепланировка (по необходимости).

ПСН можно арендовать различными методами. Чаще всего, их предлагают владельцы, стремящиеся как можно скорее сдать имеющуюся площадь. Иногда бывает и так, что в помещении может не быть электрической разводки или здание находится в состоянии, требующем капитального ремонта. Тем не менее, иногда ряд других удобств нивелирует данные недостатки.

Перед тем, как подписать договор об аренде ПСН, нужно подробно ознакомиться с данным документом. Отдельное внимание нужно обратить на раздел, посвященный оплате аренды, т. к. в нее может войти оплата уборки, охраны и прочих услуг, существенно повышающих общую стоимость аренды.

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

что такое нежилые помещения свободного назначения, можно ли снять площадь дешевле, договорившись с арендодателем, а также как найти арендаторов, чтобы сдать метры, и каковы особенности, если сдача в многоквартирном доме?

Любая аренда – это сделка, а, значит, деловые отношения, которые имеют свои особенности и нюансы. Законодательно обязанности собственника, которым может быть как частное лицо, так и муниципалитет, прописаны в Гражданском кодексе.

Кроме того, дополнительно регулируются различными жилищными нормами. В 611-й и других статьях прослеживается прямое указание на следующий факт: лицо, которое сдает помещение (площади) не должно отвечать за обнаруженные позднее арендатором недостатки. Возможно, кому-то это покажется несправедливым, но, тем не менее, закон гласит именно так. А это означает, что его незнание не освобождает от ответственности.

И, если кто-то не заметил при передаче неисправную электропроводку, сигнализацию, отсутствие тепла или другие существенные недочеты, то это не повод для претензии. Тем более, если в договоре указано, что по факту все это есть или исправно работает.

В Гражданском кодексе сообщается, что арендодатель передает имущество вместе с документами на него (паспортом, сертификатом, патентом и др.). Если этого сделано не было, арендатор вправе затребовать документы. Также правомочным будет решение о расторжении договора.

...

zhivemvrossii.com