5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса. Нотариус удостоверяет сделки
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Без участия нотариуса сделки с недвижимостью заключаться могут, но далеко не все. О сделках, которые по закону требуют обязательной нотариальной заверки, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.
LIGHTFIELD STUDIOS/Fotolia
Почему нотариальное удостоверение сделки повышает ее надежность? По закону о нотариате, любой сертифицированный нотариус несет полную материальную ответственность по заверяемым им процессам. Если, к примеру, будет доказано, что нотариус являлся соучастником мошенников, то убытки будут компенсироваться из принадлежащего ему имущества без ограничений по сумме. Нотариус по сути своей работы действует от имени государства: проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности участия в ней.
Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?
Может ли нотариус требовать платно заверить заявление?
Вот 5 самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости, которые требуют обязательного нотариального удостоверения.
1. Продажа третьим лицам доли в квартире, доме или земельном участке
Удостоверяя такую сделку, нотариус обязан убедиться, что сособственники отчуждаемого недвижимого имущества надлежащим образом извещены о предстоящей сделке и что их право преимущественной покупки не нарушено.
Дело в том, что перед тем как заключить сделку купли-продажи доли, продавец обязан направить другим сособственникам уведомление с предложением в течение 30 дней приобрести эту долю. И только через месяц может выставить ее на свободный рынок.
Кстати, не всегда сама сделка требует нотариального заверения. Например, грамотный риелтор и неглупый покупатель должны убедиться, что если в сделке участвует человек, состоящий в браке, то права его супруга не нарушаются. Для этого необходимо получить нотариально заверенное согласие супругов. Так, супруг продавца обязан предоставить согласие на продажу, а супруг покупателя — согласие на приобретение.
Если же продавец не состоит в зарегистрированном браке, то у него могут попросить нотариальное заверение об этом. Иначе покупатель рискует: может вдруг выясниться, что продавец состоял в браке и не имел права единолично распоряжаться имуществом.
Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
2. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам
Родители, опекуны и другие лица, которым вверено имущество несовершеннолетних, не вправе совершать сделки с ним без нотариального удостоверения. Нотариус, помимо проверки всех документов, обязан удостовериться, что органы опеки и попечительства выдали разрешение на распоряжение имуществом ребенка. Более того, нотариус обязан убедиться, что такая сделка не нарушит прав несовершеннолетнего – например, при продаже записанного на имя ребенка жилья необходимо купить другой объект недвижимости.
3. Брачный договор и соглашение о разделе супружеского имущества
Соглашение о разделе супружеского имущества до недавнего времени можно было составить в письменном виде с подписями сторон и избежать оформления на гербовой бумаге. Но теперь и соглашение о разделе супружеского имущества, и брачный договор подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Здесь нотариус обязан удостовериться в том, что намерения сторон добровольны. Кроме того, сделки и договоры не должны ставить интересы одного супруга существенно выше, чем другого (например, по условиям договора все имеющееся недвижимое имущество переходят супругу, а все движимое — супруге).
10 фактов о брачных договорах
Оформление завещания: все тонкости закона
4. Завещание
Отдельно надо затронуть вопрос, связанный с завещаниями, поскольку они относится к категории односторонних сделок. Юридические последствия такого распоряжения в полной мере наступят только после смерти завещателя, и, следовательно, что-либо изменить или отменить будет проблематично. Завещания, как правило, составляются либо в преклонном возрасте, либо в случае неизлечимой болезни, и нотариус, удостоверяя завещание, в обязательном порядке проверяет дееспособность заявителя и добровольность его действий.
5. Ипотечный договор, соглашение ренты, соглашение пожизненного содержания с иждивением
Эти сделки исторически подлежат нотариальному удостоверению. Как правило, когда заходит речь о соглашении ренты и соглашении пожизненного содержания с иждивением, одной из сторон по сделке является пожилой человек. Нотариус должен убедиться, что у пожилого человека не наступила старческая деменция и что он не является жертвой мошенников, когда передает свою квартиру (чаще всего, единственное жилье) в обмен на содержание.
Текст подготовила Александра Лавришева
Не пропустите:
Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Дети и недвижимость: 15 полезных статей
15 статей о недвижимости, браке и разводе
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Нотариальные сделки с недвижимым имуществом
В 2016 году введено обязательное удостоверение ряда сделок с недвижимостью. По этому поводу у граждан, которые совершают продажи, возникает много вопросов: в каком порядке происходят нотариальные сделки, с какими документами обращаться к нотариусу, когда можно обойтись без удостоверения сделок и так далее?
Некоторые ответы были даны на ежегодном семинаре «День недвижимости», проведенном УПН при поддержке администрации города. Ольга Филиппова, нотариус Екатеринбурга, выступая на этом мероприятии, обобщила существующую практику и ответила на частые вопросы об удостоверении сделок. Она отметила также, что практика применения новых норм законодательства ещё только формируется и при этом постоянно меняется. И что действительно сегодня, возможно, уже не будет таковым завтра. Поэтому нужно следить за изменениями законодательства, публикациями в СМИ, которые обращаются за комментариями к юристам, нотариусам, государственным регистраторам и риэлторам…
Вопросы и ответы
– Вопрос об оригиналах правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, с которыми совершаются нотариальные сделки. У кого они остаются – у нотариуса или у заявителя?
– Если право уже было зарегистрировано, то, удостоверив договор, нотариус оставляет у себя в деле оригиналы правоустанавливающих документов, на руки клиенту отдает только удостоверенный договор. Для государственной регистрации в Росреестре его достаточно. Если право не было зарегистрировано либо продается часть имущества, то оригиналы нотариус не оставляет, а ставит отметку, что сделка совершена, и отдает документы на руки.
– Каково количество экземпляров нотариально удостоверенных договоров по одной сделке?
– Нотариально удостоверенные договоры выдаются участникам сделки в количестве экземпляров, равном числу участников, заметьте, не количеству сторон договора – продавец и покупатель, а именно числу участников. Плюс один экземпляр изготавливается для архива нотариуса. Для Росреестра изготавливается копия договора.
Договор, оформленный на бланках единого образца, передается покупателям, экземпляры договора без бланка выдаются продавцам в соответствии с положением о порядке изготовления, обращения, учёта и использования бланка единого образца. Таким образом, если в сделке участвуют три продавца и три покупателя, то экземпляров договора будет семь – три продавцу без бланка, три покупателю на бланках и один – для архива нотариуса.
– Кто имеет право сдавать пакет документов на государственную регистрацию?
– В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, если сделка совершена в простой письменной форме, то запись в государственный реестр прав на недвижимое имущество вносится при наличии заявлений об этом всех лиц. Если сделка совершается в нотариальной форме, то запись в реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, поэтому сдать пакет на регистрацию может либо продавец, либо покупатель. Пока ещё в МФЦ по-прежнему приглашают обе стороны для подписания заявлений, но это не обязательно.
Если нотариус передает документы на бумажных носителях, то срок регистрации сделки составляет три рабочих дня, а если в электронной форме – в течение суток.
Сейчас и нотариус имеет полномочия по передаче документов на регистрацию. Он может сдать документы как на бумажных носителях, так и в электронной форме. Если нотариус передает документы на бумажных носителях, то срок регистрации сделки (права) составляет три рабочих дня, если передача происходит в электронной форме, то сделка регистрируется в течение суток с момента подтверждения оплаты государственной пошлины.
– Необходимы ли нотариальное удостоверение договора и отказа от преимущественного права покупки сособственников при продаже целого помещения в здании или помещения в здании и одновременно с этим доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание?
– Недавно в статью 250 Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки были внесены изменения. Теперь при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случая продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании.
Таким образом, в данном случае отказы собственников по земле не требуются, если продается целое помещение и целое здание. В соответствии с недавним разъяснением министерства экономического развития, направленным в Росреестр, нотариальное удостоверение таких сделок не требуется. Основываются данные разъяснения на том, что доля в праве общедолевой собственности на земельный участок следует судьбе помещения в силу прямого указания в законе и при переходе права собственности на помещение к новому владельцу одновременно к нему переходит доля на земельный участок, не являющаяся при этом самостоятельным предметом сделки.
Если продаётся доля в праве одному из сособственников, то отказ от остальных собственников не требуется, у продавца есть право выбора, кому продать, среди дольщиков. В случае отчуждения всеми участниками долевой собственности принадлежащих им долей в праве в одном договоре отказы от преимущественного права также не требуются. Но если продаются разными договорами (как правило, к этому прибегают для уклонения от уплаты налогов), то отказы от преимущественных прав сособственников требуются обязательно. Часты ситуации, когда сособственники не хотят приходить и уклоняются от подписания документов и приходится прибегать к таким мерам, как извещение сособственников.
Ответственность за извещение сособственников лежит на продавце. Надо помнить, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом постановление Пленума ВС РФ разъясняет, что нарушение права преимущественной покупки доли в праве дает собственнику права перевода прав покупателя на себя и не может являться основанием признания сделки недействительной.
– За удостоверением сделки нужно обращаться к конкретному нотариусу по месту жительства или можно обратиться к любому специалисту в РФ?
– Существуют ограничения по территории удостоверения нотариальных договоров. 3 июля 2016 года в статью 56 «Основ законодательства о нотариате», регламентирующую место удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества, были внесены изменения. Установлено, что удостоверение производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится имущество.
Удостоверение договора отчуждения объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах РФ, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов, на территории которого находится имущество. Исключение относится к договорам мены, – если объекты недвижимого имущества находятся в разных субъектах, к договорам раздела имущества, нажитого в период брака, и к договорам раздела наследственного имущества.
Таким образом, нотариус, находящийся в Екатеринбурге, может удостоверить договор купли-продажи недвижимости, находящейся в городах Свердловской области, и не может удостоверить договор продажи имущества, которое находится за пределами региона.
– В каком порядке удостоверяются договора отчуждения недвижимости с элементами обременения в виде ипотеки?
– Раньше действовал такой порядок: сначала подписывался договор отчуждения с ипотекой, а затем граждане ехали в банк и подписывали кредитный договор. С введением нотариальной формы он изменился. После подписания кредитного договора или договора займа возникает обязательство денежные средства вернуть, а в качестве обеспечения данного обязательства допустимы любые обеспечительные меры, и в нашем случае это договор ипотеки приобретаемого недвижимого имущества. Таким образом, без возникновения обязательства обеспечения в виде ипотеки невозможны. То есть первичным является кредитный договор, подписанный всеми сторонами, а затем уже ипотека недвижимого имущества.
Если стороны предусмотрели в договоре, что какая-то часть денежных средств передаётся до подписания либо в момент подписания договора, то деньги можно передавать по факту. Но в нотариальной сделке не получится сначала подписать договор, а потом пойти рассчитаться в банке. – Нотариусом удостоверяется, что деньги переданы, если деньги не переданы, то в договоре будет указано, что деньги будут передаваться в течение какого-то времени, то есть нужна будет пометка в договоре – возникает либо не возникает залог. Поэтому если деньги передаются, то делается это до подписания нотариального договора.
– Участки в долевой собственности исключены из числа объектов, сделки с которыми подлежат нотариальному удостоверению?
– П. 1 ст. 24 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество был изменен, и обязанность по нотариальному удостоверению сделок с земельными долями отсутствует. Но в данной ситуации необходимо разграничивать понятия земельной доли и доли в праве на земельный участок.
Если доля в праве на земельный участок выражена в дробях, то для неё обязательна нотариальная форма договора купли-продажи.
Земельная доля – это пай, доля в праве общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения, выраженная в баллогектарах. Для данного вида имущества нотариальное удостоверение сделок отсутствует.
Доля в праве на земельный участок – это идеальная доля, выраженная в дробях – 1/2, 1/3, и т. д., – для неё нотариальная форма договора купли-продажи обязательна.
– Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению соглашение о наделении долями в праве во исполнение обязательств по материнскому капиталу?
– Если в определении долей участвуют оба родителя, то данное соглашение содержит в себе элементы соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов, и оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же определение происходит при участии одного родителя, то существовало два подхода к этому вопросу. В некоторых регионах решили не удостоверять соглашение с мотивировкой, что здесь не происходит отчуждения доли. В Свердловской области считалось, что отчуждение есть, и требовалось удостоверять соглашение по определению долей у нотариуса.
В настоящее время и у нас позиция поменялась, и считается, что нет отчуждения имущества, а происходит определение долей в праве собственности, основанное на законе. Поэтому если в наделении долей по материнскому капиталу участвует один родитель, то Росреестр не требует нотариальную форму соглашения.
– Необходимо ли нотариальное удостоверение договора отчуждения доли в праве из целого объекта? Когда продавец владеет квартирой полностью и в свидетельстве о праве собственности это отражено, и продает часть квартиры, выделенную в долю.
– Первоначально Росреестр требовал нотариальную форму договора отчуждения доли из целого объекта, потому что считал, что предметом в договоре выступает доля, и неважно, что у человека целая квартира, а он продавал ее часть, но сейчас ведомство приняло решение принимать договоры в простой письменной форме.
– Какие документы для сделки нужно приносить нотариусу, а какие он может получить сам?
– Кадастровые паспорта и выписки по обременениям нотариус может получать сам в электронном режиме, используя электронную цифровую подпись. Справки о лицах, зарегистрированных в квартирах, необходимо получать самостоятельно, нотариус не может получить их.
Если продается земля без строений, то нотариусы истребуют справку об отсутствии строений на земельном участке. Причем надо отметить, что речь идет о справке не о том, что нет зарегистрированных прав на недвижимое имущество на земельном участке, а о том, что на данном участке вообще нет строений и сооружений. Такая справка готовится с выездом кадастрового инженера на место, он фиксирует отсутствие объектов. Если же окажется, что строения на участке есть, то их сначала нужно будет зарегистрировать, а затем уже продавать вместе с участком.
Также нотариусы требуют согласие супругов продавца и покупателя. Поскольку сделка совершается в нотариальной форме, все согласия должны быть оформлены нотариально. Росреестр нотариального согласия на покупку не требует, но, чтобы удостоверить договор, нотариусу эти согласия нужны и от продавца, и от покупателя.
– Обратились к нотариусу за удостоверением сделки, а он отказал. Имеет ли он право так делать?
– Да, если у нотариуса есть сомнения, он может отказаться от удостоверения сделки. Потому что за совершенные действия он несет ответственность и может не брать на себя риски.
– Почему при отчуждении доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, нотариус обязывает оформлять нотариально встречную покупку недвижимости?
– Действительно, Нотариальная палата настаивает на том, что сделка по покупке объекта для несовершеннолетнего гражданина должна быть нотариальной, если в постановлении органов опеки написано, что происходит одновременная покупка. Сначала вы оформляете покупку либо одновременно простую письменную форму прямо в нотариальной конторе, сдаете на регистрацию, приносите нотариусу расписку, что вы сдали документы, и после этого удостоверяется договор отчуждения. Потому что нотариусы несут ответственность за одновременность сделки и должны быть уверены, что ребенку будет куплена недвижимость.
xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai
Сделки, которые необходимо удостоверять у нотариуса
Загрузка... 5 февраля 2018
Для ряда сделок с недвижимостью законодательно устанавливается нотариально удостоверенная форма договора. Ее несоблюдение автоматически будет влечь недействительность сделки, как таковой. Участие нотариуса помимо прочего дает определенные гарантии. Ведь нотариусы несут ответственность своим имуществом перед гражданами относительно удостоверяемых ими действий. Роль нотариуса в сделке сводится к юридической экспертизе документов на их подлинность.
Нотариус сможет удостоверить лишь ту сделку, которую совершают полностью дееспособные лица, обладающие соответствующими правомочиями на юридически значимые деяния в рамках удостоверяемого договора. Кроме того нотариусу положено убедиться в добровольном согласии участников на совершение обусловленных сделкой действий, и что ее юридический характер им полностью понятен. Во-первых, в нотариальном удостоверении нуждается продажа, а с недавнего времени еще и дарение доли в принадлежащей субъекту недвижимости, будь то квартира, жилой дом, иное жилище или земля.
Долевая собственность предполагает пассивное участие в сделке и иных лиц, не являющихся непосредственно ее сторонами. Эти сособственники имущества должны обязательно быть извещены перед планируемой сделкой о предстоящем отчуждении посторонним лицам доли. Кроме того, сособственники наделены правомочием преимущественного приобретения отчуждаемой другим сособственником доли. То есть продать долю не сособственнику возможно, если только ее не купят другие обладатели долей на данную недвижимость. Факт надлежащего извещения других сособственников, а также их отказ от сделки или отсутствие от них ответа о намерении покупать (не покупать) долю и должен проверить нотариус, когда планируется сделка продажи.
Если доля не продается, а отчуждается посредством сделки дарения, тогда извещать иных сособственников не обязательно. Но подарить долю также возможно только при нотариальном удостоверении дарственной. К нотариусу иногда необходимо обращаться при продаже не доли, а всего объекта целиком. Но с иной целью – заверить согласие супруга собственника на сделку. Если объект покупался продавцом, когда он состоял в брачном союзе, то супружеское согласие на продажу будет обязательным условием для законности сделки. Однако такое согласие можно написать и в росреестре. Обращаются к нотариусу же с этой целью тогда, когда объект продается через агентство или по доверенности.
Вторым видом сделок с обязательным участием нотариуса считаются те, в которых задействованы несовершеннолетние либо ограниченные в дееспособности собственники недвижимости. У таких субъектов есть законные представители, роль которых возлагается на родителей, попечителей (опекунов).
Нотариус в подобных сделках помимо юридической экспертизы документов проверяет также наличие разрешения на сделку, выдаваемого попечительским советом и обстоятельства того, что планируемой сделкой не будут ущемлены жилищные права такого субъекта (несовершеннолетнего, ограниченного в дееспособности).
Третьей самостоятельной сделкой, обусловленной нотариальной договорной формой, является завещание. Завещание – сделка односторонняя. И именно по данной причине она в большей степени нуждается в удостоверении уполномоченным органом (нотариусом). На нотариусе в рассматриваемом случае лежит функция проверки полномочий завещателя по распоряжению указанным им имуществом, дееспособности завещателя и добровольного характера его действий по распоряжению. Аналогично завещанию обязательного нотариального удостоверения требуют договор ренты, также соглашение о пожизненном иждивенческом содержании. Как правило, субъект собственности в них человек преклонного возраста, а передаваемое в обмен на ренту (пожизненное содержание) имущество представляет собой единственное жилье. И именно нотариус должен проверить, добровольно ли человек идет на сделку, не является ли данный шаг результатом заблуждения или непонимания юридических последствий в силу возраста или болезни психического характера.
Обязательно у нотариуса заверяется брачный договор и супружеское соглашение о разделе общенажитого имущества. Помимо правомочности и добровольности действий по данным видам соглашений, нотариус обязан при удостоверении убедиться, что этими соглашениями не будут существенно нарушаться права кого то одного. Поскольку брачный договор, как и супружеское соглашение о разделе возможно изменить и отменить в любой из моментов, если на то супруги обоюдно согласны, то изменение и отмена также должны быть нотариусом удостоверены.
Это правило вытекает из общей договорной теории о том, что изменение и отмена соглашений осуществляется строго в той форме, в какой они изначально совершались. Приведенный выше перечень сделок с участием нотариуса исчерпывающим не является. Просто рассмотренные сделки без такого удостоверения потеряют силу ввиду того, что нотариальная форма для них установлена законом как обязательная. Но у нотариуса не запрещено заверять любой вид договора, если стороны считают, что это необходимо. И хотя никакой дополнительной силы сделка от этого не получит, но определенные гарантии участие нотариуса все же даст.
regurs24.ru
Нотариус имеет право удостоверять сделки
Нотариус имеет право удостоверять сделки
В соответствии со ст. 53 Основ законодательства о нотариате нотариусы удостоверяют, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверить и другие сделки.
Статья 163 ГК закрепляет, что нотариальное удостоверение осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.
Некоторые вопросы при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью
В настоящее время некоторые сделки по распоряжению недвижимым имуществом вновь, спу стя восемнадцать лет, приобрели обязательную нотариальную форму.
За это время родилось и вы росло целое поколение граждан нашей страны, которые не знают о деятельности нотариусов, в чьи обязанности входит выдача удостоверения по отчуждению недвижимости. Введение требования обязательного нотариального удостоверения некоторых с недви жимостью вызвало много вопросов не только у участников таких сделок, но и у нотариусов практиков, на которых законом возложена обязанность их удостоверять.
Тринадцать дней в вашу пользу Нотариально заверенные сделки теперь регистрируются быстрее C 1 февраля вступили в силу изменения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В частности, новая редакция закона определяет, что нотариально удостоверенные документы должны регистрироваться в течение пяти дней.
Для иных форм, в том числе совершенных в простой письменной форме, сохраняется срок государственной регистрации в восемнадцать дней.
Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке
Нотариальное удостоверение осуществляется путем проставления на документе удостоверительной надписи нотариусом либо лицом, уполномоченным совершать подобное нотариальное действие. Документ, посредством которого оформляется сделка, должен отражать содержание данной и подписывается лицом (лицами), совершающим, или представителем этого лица (лиц), уполномоченным на совершение подобных действий в установленном законом порядке.
Удостоверение сделок это
(англ.
attestation of transactions) — в РФ нотариальное действие. осуществляемое нотариусом в отношении сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и др.
сделки. Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате** нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли оно требованиям закона.
Задача нотариуса – обеспечить законность и гарантировать достоверность предоставленных документов, подлинность подписи, степень адекватности личности. При этом нотариус руководствуется только законодательством РФ.
Со стороны профессиональной этики – нотариус не должен затруднять совершение сделки, если не наблюдает с обоих сторон никаких нарушений.
Сделки такого характера, заверенные у нотариуса, обезопасят участников от возможных спорных вопросов. А при возникновении таковых в суде у стороны, имеющей нотариальное заверение совершившейся сделки, шансов на положительный исход становится гораздо больше.
Нотариус не уполномочен проверять законность документа, но в случае, если документ или обратившееся лицо, вызовут какие-либо подозрения, нотариус праве отказать в заверение такой.
Так как именно нотариус способен оценить адекватность гражданина.
Нотариальное удостоверение осуществляется путем проставления на документе удостоверительной надписи нотариусом либо лицом, уполномоченным совершать подобное нотариальное действие. Документ, посредством которого оформляется сделка, должен отражать содержание данной и подписывается лицом (лицами), совершающим сделку, или представителем этого лица (лиц), уполномоченным на совершение подобных действий в установленном законом порядке.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.
juridicheskii.ru
Какие сделки заверяет нотариус
Источник фотографииКакие сделки и иные действия с имуществом нужно будет нотариально заверять, мы узнали у представителя нижегородского Росреестра Светланы Балесковой.
Первые изменения
- Период с конца 2015 по июнь года нынешнего был богат на изменения в законодательстве, в том числе, в сфере сделок с недвижимым имуществом, - сказала исполняющая обязанности заместителя руководителя управления Росреестра по Нижегородской области Светлана Балескова. - Согласно новым законодательным нормам с определенного момента ряд сделок заверяется у нотариуса.
Первые изменения в законах были приняты 29 декабря 2015 года в рамках Федерального Закона № 391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Первые изменения - в статьи 24, 24.1 и 30.
– Ситуация на рынке была явно не слишком здоровой, - считает Балескова – Я говорю о случаях, когда в квартире, комнате, коммунальной квартире было несколько сособственников, которые не могли договориться, и спорная доля отчуждалась третьему лицу. Часто сособственнику создавались невыносимые условия, в которых невозможно жить.
Раньше людям при продаже доли постороннему лицу не нужно было обязательно идти к нотариусу за заверением. С 29 декабря такие сделки получили однозначное нотариальное оформление.
Однако в ходе правоприменения нормы возник целый ряд вопросов. Распространяется ли норма обязательного нотариального заверения на сделки с квартирами и долями в общем имуществе? Дом и долю в земельном участке?
Если говорить о земле, то изменения в статью 24.1 как раз вводят обязательное нотариальное заверение к сделкам с долями в землях сельхозназначения. Основная проблема - что считать долей? Долю в изначальном участке, полученном в ходе приватизации земель или долю в уже выделенном земельном участке?
Уход от долевки
- Третье изменение (пункт 2 статьи 30) касается нотариального заверения сделок, связанных с доверительным управлением имуществом или опекой. При сделках по распоряжению имуществом на правах управления сразу возникли проблемы, - рассказала Светлана Балескова. - На консультации приходили представители управляющих компаний, паевых инвестиционных фондов, которые, как известно, владеют и недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.
Относится ли к ним эта норма закона? Вопрос сложный. Поскольку закон читается буквально, то относится, ведь ни в Федеральном законе о ПИФах, ни в Гражданском Кодексе нет норм, которые бы этому противоречили.
Кстати, нотариальному удостоверению подлежат и сделки отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным. Это можно назвать ужесточением законодательства в пользу прав последних.
- На практике были случаи, когда имущество, принадлежащее юридически слабо защищенным гражданам, участвовало в обороте от имени недобросовестных родителей и опекунов, - посетовала Светлана Балескова. - Теперь этому положен конец - сменилась не только форма, сменились требования.
Дарение? К нотариусу!
- Совсем недавно, 2 июня, был внесены новые изменения в законодательство. Новые поправки коснулись ФЗ № 122. С этого момента еще более ужесточаются требования к сделкам с долями. Если раньше речь в подзаконных актах шла, чаще всего, о продаже долей в недвижимом имуществе, то введенными со 2 июня юридическими новшествами законодатель ужесточил требования по любому отчуждению долей.
И не только долей.
- Допустим, что несколько сособственников решили продать доли одному человеку, распорядившись имуществом по одному договору. Даже этот договор теперь должен быть нотариально заверен, - объяснила Светлана Балескова.
Сюда же попадают договоры дарения даже между близкими родственниками, а также договоры мены. Новые правила заключения подобных договоров делают неизбежными участие в сделке нового игрока - нотариата.
А вот декабрьские нормы о сделках с недвижимостью ПИФов пересмотрены по итогам июньских законодательных изменений. Теперь сделки с имуществом, находящимся в доверительном управлении и распоряжении паевых инвестиционных фондов, проходят без обязательного нотариального удостоверения.
- При оформлении через нотариат регистраторы перестают нести ответственность за оформление сделки, теперь вся полнота ответственности лежит на нотариусах, - пояснила Балескова. - На стадии нотариата будут отсеиваться, например, сомнительные заявители, люди желающие произвести сделку со своей недвижимостью, например, находясь в алкогольном опьянении, других неадекватных состояниях.
В нотариате будет однозначно устанавливаться - есть ли волеизъявление владельца имущества. Ведь не секрет, что, зачастую, в рамках мошеннических схем обманом или угрозами владельца заставляют подписать простое письменное заявление на сделку с недвижимостью. При новых законодательных нормах это будет отсекаться на стадии нотариального удостоверения сделок.
Спроси супруга!
Еще одно нововведение нынешнего законодательного сезона в сфере недвижимости: теперь супругу нужно получать нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора отчуждения.
- Масштабные изменения в законы были внесены совсем недавно, и статья 35 Семейного Кодекса фактически была изложена в новом виде, - пояснила Светлана Балескова. - Нотариально подтвержденное согласие супруга требуется в трех случаях:
- сделки по распоряжению имуществом, права на которые подлежат регистрации. Если квартиру человек покупал в браке, а потом начал отчуждать ее в пользу третьего лица, то нотариальное согласие обязательно;
- сделки, для которых нотариальные формы предусмотрены законом, включая новые законодательные нормы об отчуждении долей;
- когда сама сделка подлежит регистрации, например, договор аренды на срок свыше года.
Правда, не все так просто и однозначно. Встречаются и случаи откровенно абсурдные. Например, бабушка решила подарить долю в квартире своей внучке. По новым законодательным нормам это однозначно нотариальная форма сделки, плюс отчуждение. Так что получит внучка долю в квартире бабушки или нет, зависит от того, что скажет дедушка. Он – супруг, и требуется его согласие на дарение.
Кстати, изменения касаются и соглашения о разделе имущества между супругами.
- Например, вы купили имущество в браке. Его можно приобретать изначально в долевую собственность либо регистрировать права на кого-то из супругов в качестве титульного собственника, - объяснила Светлана Балескова. - Иногда супругам приходится заключать соглашение о разделе имущества, чтобы уж точно определиться, что и чье.
Согласно новым нормам законодатель предъявляет требование заключать соглашение о разделе имущества между супругами в нотариальной форме. На практике встречаются случаи, когда супруги заключают соглашение не о разделе, а об определении долей. По толкованию ответственного органа Минэкономразвития эти документы тождественны.
news.ners.ru
