Информация об изменениях в правила включения в реестр и исключения из реестра лицензий многоквартирных жилых домов. Включение в реестр лицензий многоквартирного дома

Обзор судебной практики по оспариванию невключения МКД в лицензию из-за ГИС ЖКХ

С вступлением в силу норм законодательства о лицензировании в 2015 году судебная практика обогатилась еще одной причиной для споров между управляющими организациями (далее - УО) и органами государственного жилищного надзора (далее - ГЖН).

До вступления в силу изменений в ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) в 2018 году об обязанности управляющей организации приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом (МКД) с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом сроки начала управления разнились в нормах жилищного законодательства РФ. Споры управляющих организаций и войны за дома были многочисленными и затяжными, как на самих домах, так и в судах.

В нашем регионе, например, по вышеназванной причине – многочисленные войны на домах между УО - ресурсоснабжающие организации (РСО) и всем, наверное, известная во многих регионах - Система «Город» - организация по начислению и сбору платежей, уже несколько лет как требуют в качестве обязательного документа решение лицензионного органа о включении МКД в реестр лицензий субъекта РФ, без которого не заключают договор на поставку коммунальных ресурсов и начисление и сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (далее - ЖКУ).

Именно вопрос о причинах отказов органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ и будет рассмотрен в настоящей статье. Как всегда, дотошные органы жилищного надзора зачастую слишком расширительно толкуют основания для принятия решения об отказе, а суды стараются не принимать непопулярные решения о признании действий государственных органов незаконными. Но положительная практика для управляющих организаций, которые не боятся портить отношения с надзорными органами и обращаются в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов, все-таки имеется и не единичная.

Согласно статьи 192 ЖК РФ и пункта 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее – Закон 99) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий.

Пунктами 2, 3 статьи 198 ЖК РФ установлено, что в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 ст. 198 ЖК РФ , вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» определены порядок, условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр (далее - Приказ 938).

Пункт 5 Приказа 938 устанавливает, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий:

соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 Приказа;
достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 Приказа;
отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям;
выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 ЖК РФ, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя;
отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ.

Подпунктом «а» пункта 9 Приказа 938 установлено, что основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий является:

несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «а», «г» - «е» пункта 5 Приказа;
несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «б» и «в» пункта 5 Приказа 938, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 Приказа 938.

Таким образом, в новой редакции с 10 апреля 2018 года перечень оснований для отказа расширился и конкретизировался по сравнению со старой редакцией Приказа 938. Так как изменения очень свежие, то и судебная практика наработана только по старым основаниям Приказа 938, которые, впрочем, в большей части остались неизменными, а только дополнены новыми (за исключением основания отказа из-за наличия судебного спора по управлению МКД).

Одной из частых причин отказов является не размещение либо неполное размещение сведений о МКД и документов в ГИС ЖКХ. Причина невозможности такого размещения может быть также в отсутствии адреса МКД либо ошибки (неточности) в информации об адресе в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС). Почему – то заниматься внесением адресов домов и исправлением ошибок приходится заниматься именно управляющим организациям, а органы местного самоуправления (ОМС) и Федеральная налоговая система (ФНС), на которые законом возложены обязанности по выявлению ошибок и внесению сведений, а также корректировка ошибок, не особо стремятся выполнять свои обязанности, так как ответственность и штрафы для них в законе отсутствуют. Все правильно: ведь не может же государство штрафовать само себя в лице своих органов власти и управления, не для того существуют они (штрафы или органы, нужное подчеркните сами) …

Положительная практика для УО, которая не признает неполное или неточное внесение сведений в ГИС ЖКХ основанием для отказа во внесении в реестр лицензий:

Постановление 17 ААС от 21 августа 2017 г. № 17АП-10664/2017-АК по делу № А60-8843/2017:

«Вместе с тем, исходя из системного толкования п. 5, п. 7, п. 9 и п. 10 Порядка, судом первой инстанции сделан вывод, что отказ во внесении изменений в реестр лицензии по мотиву несоответствия заявления и документов требованиям, установленным подпунктом «д» пункта 5 Порядка является правомерным при не размещении лицензиатом информации на сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», то есть при ее отсутствии вообще.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что в рассматриваемом случае фактически размещенная заявителем информация содержала недостоверные сведения; согласно заключениям от 10.02.2017 о соблюдении лицензиатом требования о размещении информации и от 14.02.2017 органа регионального государственного жилищного надзора самим заинтересованным лицом делается вывод именно о недостоверности сведений как размещенных на официальном сайте, так и в отношении сведений, содержащихся в бюллетенях для голосования, приложенных к заявлению.

Судом первой инстанции также установлено, что в реестре лицензий, содержащемся в системе ГИС ЖКХ, в отношении спорного МКД в реестре лицензий содержалась информация об управлении указанным домом другой управляющей организацией, а именно: обществом с ограниченной ответственностью «Управление» (ИНН 6623067149, ОГРН 1106623000747).

С учетом установленных обстоятельств, руководствуясь пунктами 2, 5, 7, 9 Порядка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии отказа департамента во внесении изменений в реестр лицензий Свердловской области по данному основанию.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 10 Порядка № 938/пр основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления, в том числе, являются выявленные по итогам проверки заявления и документов, представленных лицензиатом, недостоверность сведений, а также наличие противоречий сведений, представленных лицензиатом, сведениям, уже содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления.

Как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае при наличии недостоверных сведений, содержащихся в системе ГИС ЖКХ и противоречивых сведений, представленных обществом, а также при наличии в реестре сведений об управлении многоквартирным домом другой управляющей организацией, Департаментом в нарушение подпункта «а» пункта 10 Порядка № 938/пр не принято решение о приостановлении рассмотрения заявления общества с целью запроса у него необходимых материалов и информации в соответствии с п. 15 настоящего Порядка.

При этом, принятие Департаментом решения об отказе во внесении изменений в реестр по причине не размещения информации, указанной в заявлении, на официальном сайте для раскрытия информации, предусмотрено в отсутствие вообще каких-либо сведений в системе ГИС ЖКХ, а также в отсутствие сведений в реестре лицензий относительно управления многоквартирным домом другой управляющей организацией».

Постановление АС Уральского округа от 4 декабря 2017 г. № Ф09-6739/17 по делу № А50-31344/2016:

«При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для невнесения общества УК «Загарье» в перечень управляемых многоквартирных домов по данному основанию.

Кроме того, основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий явилось неразмещение лицензиатом информации на сайте ГИС ЖКХ.

Между тем судами установлено, что фактически информация была размещена, но содержала противоречивые сведения. Так, в открытой части системы ГИС ЖКХ информация в отношении названного многоквартирного дома в части даты договора управления, даты окончания периода осуществления управления не соответствовала представленным им документам. Кроме того, в реестре лицензий, содержащемся в системе ГИС ЖКХ, в отношении указанного многоквартирного дома содержалась информация об управлении домом другой управляющей организацией - обществом с ограниченной ответственностью УК «Жилсервис».

Судами правомерно отмечено, что несоответствие раскрытых сведений и документов о многоквартирном доме на официальном сайте в сети «Интернет», на наличие которой ссылается инспекция, в силу п. 10 Порядка может являться основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления, но не основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий».

Еще пример положительного решения: постановление 10ААС от 9 июля 2018 г. по делу № А41-99982/17.

Однако также имеется и отрицательная для управляющих организаций судебная практика, когда отказ во включении в реестр лицензий суды посчитали правомерным при отсутствии адресов МКД в ФИАС и информации в ГИС ЖКХ: постановление 3 ААС от 01 сентября 2016 г. по делу № А33-1216/2016, постановление 3 ААС от 3 июля 2018 г. по делу № А33-4367/2018, постановление АС СЗО от 7 декабря 2017 г. по делу № А56-76152/2016.

То есть, во избежание отказа во внесении в реестр лицензий в случае отсутствия либо неверного адреса в ФИАС, управляющая организация должна писать обращения и в орган местного самоуправления, и в ФНС, и в техподдержку ГИС, а потом представить данные доказательства вместе с заявлением о включении дома в реестр лицензий. Хотя даже это тоже не гарантирует, что орган ГЖН примет положительное решение по заявлению УО в аналогичном случае.

В качестве другого основания отказов во включении в реестр органы ГЖН часто применяли подпункт «г» пункта 5 Приказа 938 в старой редакции – отсутствие судебных споров об управлении МКД. Однако решением ВС РФ от 29.09.2017 г. № АКПИ17-704, оставленное в силе апелляционным Определением ВС РФ от 21.12.2017 г. № АПЛ17-467, данный подпункт признан не соответствующим нормам ЖК РФ, в связи с чем актуальность имеющейся практики судов утрачена в настоящее время.

Приведем ниже различные примеры судебной практики 2017-2018 г. г. по обжалованию действий и решений ГЖН по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Постановление 10 ААС от 16 февраля 2018 г. по делу № А41-76120/17: орган ГЖН отказал во включении дома в реестр лицензий, так как посчитал решение общего собрания о выборе управляющей организации незаконным. Суды двух инстанций признали решение ГЖН об отказе незаконным.

Постановление 10 ААС от 20 июля 2018 г. по делу № А41-14530/18: орган ГЖН исключил сведения МКД из реестра лицензий управляющей организации, от услуг которой собственники отказались. Суд признал действия ГЖН незаконными, так как «…заявителем не учтено, что у Госжилинспекции Московской области отсутствуют полномочия признавать собрание собственников недействительным при рассмотрении вопроса о внесении изменений в реестр лицензий и давать оценку легитимности проведенного собрания».

Постановление 11ААС от 13 февраля 2018 г. по делу № А49-8755/2017: аналогичный спор с положительным для управляющей организации исходом, когда орган ГЖН превысил свои полномочия, признав решение собрания ничтожным и отказав во внесении изменений в реестр.

Постановление 13 ААС от 6 июня 2018 г. № 13АП-9175/2018 по делу № А26-12272/2017: суды двух инстанций признали законным отказ органа ГЖН во включении МКД в реестр лицензий, так как в доме более 50% квартир является муниципальными и, соответственно, договор управления должен быть заключен на основании части 2 статьи 163 ЖК РФ - только в результате проведенного конкурса по отбору управляющей организации.

Постановление 13 ААС от 01 сентября 2017 г. № 13АП-16187/2017 по делу № А56-76152/2016: судом 1 и 2 инстанции признан отказ органа ГЖН законным, так как на момент вынесения решения информация в ГИС ЖКХ отсутствовала, в ГЖН представлен договор управления только с одним собственником (не уполномоченным решением ОСС), а также протоколы собрания о выборе управляющей организации признаны не подтверждающими выбранный способ управления вследствие смены наименования управляющей организации и изменений в лицензию на управление МКД во время проведения собрания. Последнее основание в решении органа ГЖН является спорным, конечно, но остальные основания для отказа - целиком результат непрофессиональных действий сотрудников УО.

Постановление 17 ААС от 27 сентября 2017 г. № 17АП-11147/2017-АК по делу № А71-13719/2016: аналогично предыдущему – представленные в орган ГЖН документы не оформлены надлежащим образом – протокол общего собрания по выбору УО не подписан вообще. Непонятна логика обращения УО в суд при таком заведомо проигрышном деле, результат очевиден – отказ судов двух инстанций.

Постановление 18 ААС от 29 марта 2018 г. № 18АП-2289/2018 по делу № А07-24632/2017: суды 2 инстанций признали отказ органа ГЖН законным, так как протокол общего собрания о выборе управляющей организации оформлен в нарушение Приказа Минстроя № 937-пр вообще без приложений к нему, договор управления представлен только с одним собственником, которого никто не уполномочивал подписать его от имени всех собственников МКД.

Постановление 19 ААС от 27 июля 2018 г. по делу № А08-15118/2017 – аналогично предыдущему и результат также отрицательный в судах 1 и 2 инстанции.

Постановление АС СЗО от 24 января 2018 г. по делу № А56-6941/2017, оставленное в силе Определением ВС РФ от 18 мая 2018 г. № 307-ЭС18-5142: отрицательное для УО - в орган ГЖН представлен договор управления с собственником только одного помещения (которого никто не уполномочил подписать его от имени всех собственников) в приложении к заявлению о включении дома в реестр лицензий.

Постановление АС ВВО от 19 марта 2018 г. по делу № А17-2430/2017, от 16 марта 2018 г. по делу № А17-2758/2017: аналогичные дела - управляющей организацией оспорено решение органа ГЖН о включении дома в реестр лицензий из-за несогласия в части начала срока управления МКД. Суды всех трех инстанций признали заявления УО необоснованным.

Постановление АС ЗСО от 20 июня 2018 г. по делу № А27-14726/2017: суды трех инстанций признали неправомерным формальный отказ органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что у Председателя Совета МКД, уполномоченного решением общего собрания и подписавшего договор управления отсутствует такое правомочие по причине отсутствия оформленных доверенностей от имени каждого собственника МКД на подписание договора управления.

Аналогичные выводы судов в следующих судебных актах: постановление АС СЗО от 29.03.2018 г. по делу № А05-3279/2017, апелляционное определение Оренбургского областного суда от 25.10.2017 г. по делу № 33-7731/2017, постановление 8ААС суда от 18.01.2018 г. № 08АП-15851/2017 по делу № А46-11131/2017, апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2018 г. по делу № 33-13343.

Однако имеется также и отрицательная практика по данным спорам: постановление 1 ААС от 22.05.2018 г. по делу № А84-6/2018, постановление 4 ААС от 18.10.2017 г. по делу № А19-17255/2016.

Таким образом, анализируя представленные судебные акты, можно сделать выводы о наиболее часто встречающихся основаниях для отказа органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий:

Неразмещение информации в ГИС ЖКХ (в том числе из-за отсутствия адреса в ФИАС) – суды практически всегда на стороне органов ГЖН, за исключением случаев размещения неполной или некорректной информации в ГИС ЖКХ.
Несоответствие протоколов общего собрания о выборе способа управления и управляющей организации требованиям норм закона – имеются как положительная, так и отрицательная для УО практика – смотрите практику Вашего региона, апелляции и округа.
Непредставление необходимых для включения дома в реестр лицензий УО документов: договора управления, подписанного с одним собственником или неподписанного протокола общего собрания – практика судов отрицательная для УО. Думается, что вопросов по данному пункту не возникает.
Наличие судебных споров – данное основание не рассматривалось ввиду отмены соответствующего пункта Приказа 938.
Признание подписанного уполномоченным решением ОСС лицом на подписание договора управления договора ничтожным по причине отсутствие оформленной доверенности у уполномоченного лица от каждого собственника МКД, решения судов как положительные, так и отрицательные для УО.

Исходя из вышеизложенного, ситуацию с рассматриваемым видом судебных споров можно назвать если не радужной, то вполне приемлемой, так как в данном случае, считаю, что суды по большей части выносят обоснованные и объективные решения, оснований для критики, которых, практически, не имеется. Да и органы ГЖН в регионах особо не страдают необоснованными отказами во внесении домов в реестр.

Так что, управляющим организациям, выполняющим требования действующего законодательства по проведению и оформлению документов общих собраний собственников помещений, надлежащим образом заключивших договоры управления МКД, а также внесших соответствующую информацию в ГИС ЖКХ (либо при отсутствии адресов домов или их некорректности – обратившихся своевременно в надлежащие инстанции), не следует ждать формальных отказов со стороны органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (если, конечно, отсутствуют субъективные причины у ГЖН так поступать).

По моему мнению, большая часть рассмотренных отказных решений ГЖН вынесена из-за ненадлежащего выполнения своих должностных обязанностей и неграмотности отдельных сотрудников управляющих организаций, а в других случаях – по причине расширительного толкования своих полномочий органами ГЖН, что внушает оптимизм хоть в какой – то части нашей работы в сфере ЖКХ.

Через какое-то время судебная практика пополнится новыми судебными решениями в свете изменений Приказа 938 по новым основаниям для отказа во внесении в реестр, которую также будет интересно изучить и рассказать о ней в дальнейшем в нашем блоге.

Отметим. что компания "Бурмистр.ру" разработала CRM-систему, которая интегрирована с ГИС ЖКХ. Цель интеграции - по максимуму сделать так, чтобы управляющим компаниям и ТСЖ не приходилось заходить в ГИС ЖКХ и ждать, когда он начнет работать и прочее, а работать только с СРМ. Для этого мы реализуем автоматический обмен всей информацией между ГИС и СРМ - квитирование, всё по ИПУ (сами ИПУ, показания и прочее), лицевые счета и помещения, собрания собственников, перечни работ и ВСЁ что только можно автоматизировать. То есть пользователям СRM-системы достаточно будет выложить информацию либо на ГИС, либо в сервис «Квартира.Бурмистр.Ру» и она «подтянется» на другой ресурс.

Для тех, кто только хочет начать пользоваться сервисом «Квартира.Бурмистр.РУ», с помощью одного клика вы загружаете дома, все лицевые счета и помещения в свою систему.

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

www.burmistr.ru

Информация об изменениях в правила включения в реестр и исключения из реестра лицензий многоквартирных жилых домов

На сегодняшний день Жилищный кодекс РФ устанавливает право управляющей организации управлять многоквартирными домами только при включении данных домов в реестр лицензий. Порядок и сроки внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр определены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр.

2 марта 2018 года в указанный приказ Минстроем России (приказ № 134/пр) внесены изменения. Данный документ зарегистрирован в Минюсте от 29.03.2018 и начинает действовать с 10.04.2018.

Так теперь пакет документов, предоставляемый лицензиатом с целью внесения изменений в реестр лицензий, должен быть прошит, пронумерован и заверен надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства.

Кроме того изменениями скорректирован перечень документов, прилагаемый к заявлению лицензиатом. Ранее порядок для включения/исключения многоквартирного дома в реестр лицензий предусматривал лишь предоставление лицензиатом копий протокола общего собрания собственников помещений дома, договора управления и акта приема-передачи технической документации.

При этом не содержал процедуры внесение изменений в реестр лицензий в отношении многоквартирных домов, которыми осуществляла временное управление управляющая организация по договору, заключенному с застройщиком, после сдачи его в эксплуатацию. В настоящее время данный вопрос урегулирован и на управляющую организацию возложена обязанность по предоставлению в инспекцию указанного документа.

Также урегулирован вопрос о предоставлении управляющими организациями документов подтверждающих право на управление многоквартирным домом, если конкурс по отбору управляющей организации признан несостоявшимся. Теперь в случае признания лицензиата по итогам данного конкурса единственным участником, он предоставляет в инспекцию соответствующий протокол.

Внесены изменения касающиеся порядка расторжения договора управления в связи с окончанием срока его действия. На сегодняшний день лицензиат предоставляет заявление об уведомлении собственников помещений многоквартирного дома о прекращении договорных отношений, которое было направлено в установленном законом порядке.

Меняется порядок рассмотрения инспекцией заявлений и приложенных к нему документов. Теперь для принятия решения о внесении изменений в реестр лицензий кроме ранее предусмотренных условий, устанавливаются факты наличия (отсутствия) вступивших в законную силу решений судов о признании лицензиата банкротом; признаков ничтожности решений общих собраний о выборе лицензиата в качестве управляющей организации; фактов, не превышения допустимого количества квартир (не более 30) при выборе собственниками помещений дома непосредственного способа управления.

При этом в случае установлении факта указанных нарушений лицензиату отказывают во внесении изменений в реестр лицензий.

Кроме того порядок дополнен условиями о внесении изменений в случае реорганизации юридического лица. В данном случае лицензиат обязан отразить в заявлении данные о реорганизации и ее форму (присоединение, слияние, преобразование) и предоставить перечень документов, подтверждающий данный факт.

Обращаем Ваше внимание на следующие существенные изменения порядка:

Ранее одним из оснований для отказа во внесении изменений в реестр лицензий порядок предусматривал наличие судебного спора по вопросу определения лица, правомочного осуществлять управление многоквартирным домом, сведения о котором указаны в заявлении.

В связи с принятием Верховным Судом РФ решения от 29.09.2017 № АКПИ17 указанное положение порядка исключено. Следовательно, наличие судебного спора не может являться основанием для отказа во внесении изменений в реестр, тем самым пресечена возможность нарушения прав граждан на выбор способа управления домом и исключена возможность злоупотребления управляющими организациями в передаче другой управляющей организации права управления домом.

Теперь порядок определяет, что дата начала управления многоквартирным домом управляющей организацией считается первое число календарного месяца, следующего за датой решения инспекции о внесении изменений в реестр лицензий, но не ранее срока определенного договором управления. При этом дата окончания управления домом определяется последнее число месяца, в котором инспекцией принято соответствующее решение.

Кроме того напоминаем Вам, что в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ управляющие организации (ТСЖ, ТСН, ЖСК и иные специализированные кооперативы) обязаны предоставлять в инспекцию оригиналы протоколов общих собраний собственников помещений дома.

gzhi32.ru

Внесение многоквартирного дома в реестр субъекта РФ как основание для начала управления многоквартирным домом

С 01 мая 2015 года деятельность по управлению многоквартирными домами, осуществляемая управляющими организациями, подлежит обязательному лицензированию.

Основной целью введения лицензирования по управлению многоквартирными домами, безусловно, является повышение качества услуг в сфере осуществления деятельности по обслуживанию жилого фонда, оказываемых управляющими организациями (лицензиатами) — профессиональными участниками рынка в сфере управления многоквартирными домами.

До введения в действие Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — ФЗ № 255) нередко встречались случаи недобросовестного поведения управляющих организаций, выражающегося в продолжении осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами после реализации собственниками помещений многоквартирных домов своего права на смену управляющей организации путем проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом отсутствовали меры, позволяющие органам государственного жилищного надзора контролировать происходящую смену управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом.

Решение данного пробела в законодательстве было предусмотрено в дополненной главе 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами».

Так, статья 195 ЖК РФ предусматривает, что сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, содержится в реестре лицензий субъекта Российской Федерации.

Внесение изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом осуществляется органом государственного жилищного надзора.

В целях конкретизации условий и последовательности внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр утвержден «Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ» (далее — Порядок).

В соответствии с п. 2 Порядка изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании представленного лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата) заявления о внесении изменений в реестр, содержащего следующие сведения:

а) адрес многоквартирного дома;

б) основания заключения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом;

в) копию договора управления многоквартирным домом;

г) данные о лицензиате (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Также к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются следующие документы:

а) копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении договора управления с лицензиатом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления с лицензиатом в случае проведения такого собрания;

б) копия протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат определен победителем конкурса, в случае проведения указанного конкурса;

в) копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме, а в случае выбора лицензиата управляющей организацией по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом — копия договора управления, подписанного заявителем;

г) копия акта приема-передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, в случае если лицензиат подает заявление об исключении многоквартирного дома из реестра;

д) документ, подтверждающий полномочия представителя лицензиата (в случае если от имени лицензиата обращается его уполномоченный представитель), оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

е) опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов, подписанная лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата).

Орган государственного жилищного надзора по результатам рассмотрения заявления и документов принимает одно из следующих решений:

а) о внесении изменений в реестр;

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления;

в) о приостановлении рассмотрения заявления.

Таким образом, с введением изменений, предусмотренных ФЗ № 255, начало осуществления управляющей организацией-лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом возможно лишь в случае внесения данного многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ органом государственного жилищного надзора субъекта РФ.

Данные изменения в законодательстве призваны исключить ситуации «двойного» управления многоквартирными домами и уменьшить негативные последствия такого управления для собственников помещений многоквартирного дома, выражающиеся в выставлении «двойных» счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг, поскольку предоставляют органам государственного жилищного надзора субъектов РФ полномочия на определение конкретной даты начала управления многоквартирным домом вновь избранной управляющей организацией — дата внесения в реестр лицензий субъекта РФ.

Однако существование указанного порядка внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ выявило на практике проблемы его применения.

Так, в соответствии с Порядком основанием для включения многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта Российской Федерации является представленный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией либо протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат определен победителем конкурса.

Перечень указанных оснований является исчерпывающим.

В орган государственного жилищного надзора поступают заявления о включении многоквартирного дома в реестр лицензий на основании протокола, принятого участниками долевого строительства, и договоры управления, также заключенные с участниками долевого строительства.

В соответствии с Порядком в данном случае у органа государственного жилищного надзора отсутствуют основания для принятия решения о включении такого многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ.

Тем не менее в соответствии с существующей судебной практикой «с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника» [3].

Указанная судебная практика подчеркивает необходимость внесения дополнительных оснований для принятия решения о включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ, поскольку протоколы, принятые участниками долевого строительства, а также договоры управления, заключенные с участниками долевого строительства, также являются законными основаниями для начала осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.

Видится целесообразным дополнить пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр подпунктом, согласно которому к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются копия протокола, принятого участниками долевого строительства, и копия договора управления, заключенного с участниками долевого строительства.

Еще одним документом, который не включен Порядком в перечень прилагаемых к заявлению лицензиата о включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ документов, является договор, заключенный в порядке ч. 14 статьи 161 ЖК РФ, между застройщиком МКД и управляющей организацией.

Безусловно, указанный договор также является одним из законных оснований для начала осуществления деятельности по управлению МКД.

Однако и в данном случае у ГЖИ в соответствии с Порядком не имеется оснований для принятия решения о включении МКД в реестр лицензий субъекта РФ.

В связи с этим считаем необходимым дополнить пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр подпунктом, согласно которому к заявлению о внесении изменений в реестр прилагается копия договора, заключенного в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, между застройщиком многоквартирного дома и управляющей организацией.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что исчерпывающий перечень оснований для внесения многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ не охватывает в полной мере тех отношений, которые складываются на практике между управляющими организациями-лицензиатами, осуществляющими деятельность по управлению МКД, и собственниками помещений МКД.

В связи с этим внесение указанных изменений в законодательство необходимо для эффективной реализации органом государственного жилищного надзора своих полномочий по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ, а также беспрепятственного начала осуществления деятельности по управлению МКД управляющими организациями-лицензиатами деятельности по управлению МКД.

7universum.com

Создается ли реестр лицензий для ТСЖ? ⋆ АСН ЦИТАДЕЛЬ

Согласно частям 2 и 3 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с ч. 1 ст. 192 ЖК РФ Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также – лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее – лицензионная комиссия).

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Из названных правовых норм следует, что Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, управляющим многоквартирным домом, однако деятельность ТСЖ не является лицензируемой и на него не распространяются требования ст. 198 ЖК РФ.

Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр.

Изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее – орган государственного жилищного надзора) на основании представленного лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата) заявления о внесении изменений в реестр.

А согласно п. 4 с. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно разъяснениям Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14314-РМ/07, товарищество собственников жилья обязано приступить к управлению многоквартирным домом со дня государственной регистрации ТСЖ как юридического лица.

Соответственно решения органом государственного жилищного надзора по включению многоквартирного дома в реестр лицензий, которым управляет ТСЖ, не вносятся, потому как такой реестр не ведется. Датой начала управления многоквартирным домом Товариществом является дата его государственной регистрации, вне зависимости, исключен или нет многоквартирный дом из реестра лицензий предыдущей управляющей организации.

После государственной регистрации Товарищества собственников жилья и направлении Товариществом в инспекцию документации, подтверждающей совершение этого юридического действия, орган государственной жилищной инспекции в соответствии с п. 4 с. 3 ст. 200 ЖК РФ исключает из реестра лицензий прежней управляющей организации многоквартирный дом, в котором создано Товарищество собственников жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

acitadel.ru

Лицензирование УК: причины отказа ГЖИ

Про лицензирование УК и его механизм было много сказано и написано. В основном негативного, поскольку организация процедуры лицензирования, особенно в переходный период, оставляла желать лучшего.

Последствия несовершенства разработанной процедуры лицензирования УК мы наблюдаем по сей день.

Лицензиат обязан разместить сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет, на официальном сайте в сети Интернет. Этот сайт предназначен для раскрытия информации организациями в соответствии со стандартом раскрытия информации, утв. Правительством РФ. Его определяет федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по реализации государственной политики в сфере ЖКХ (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

Когда лицензиат заключает, прекращает или расторгает договор управления МКД, меняется и перечень домов, деятельность по управлению которыми он осуществляет. Тогда в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора лицензиат обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

Только в апреле 2016 г. Минюст России зарегистрировал приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок). Помимо документов, указанных в Порядке, УО должна, в силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, направить в адрес Госжилинспекции в т. ч. и все решения собственников помещений, принявших участие в собрании.

До вступления в силу Порядка Минстрой России рекомендовал к заявлению о включении в реестр лицензий прикладывать копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и копии договоров управления, подписанных в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ (письмо Минстроя России от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04). Тем не менее отсутствие установленного порядка и перечня документов давало жилинспекции возможность самостоятельно устанавливать перечень необходимых документов в каждом конкретном случае, если имелись сомнения в действительности протокола. А сомнения возникают по сей день.

Проблемы

Многие УК через несколько месяцев после подачи заявлений получили от ГЖИ отказы в лицензировании (от внесения изменений в реестр лицензий). При этом у них были заключены договоры управления, решения собраний собственников оформлены протоколом и не оспорены в установленном порядке, заключены договоры на поставку коммунальных ресурсов.

Причины отказа могут быть самыми различными: от несоответствия протокола установленным требованиям, что, по мнению некоторых чиновников, свидетельствует о недействительности решений собраний собственников, до отсутствия тех или иных сведений в отдельных решениях собственников (сотрудники жилинспекций считают, что последствия таких нарушений абсолютно аналогичны).

Управляющие организации, которых подобный результат не устроил, обратились в суд. Судебная практика по такой категории споров получилась достаточно определенной — суды вставали на сторону жилинспекций.

Пример

В одном из дел суд принял сторону жилищной инспекции, поскольку решение собрания собственников, на включение которого в реестр лицензий претендовала управляющая организация, было признано недействительным судом общей юрисдикции (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2016 № Ф03-2361/2016 по делу № А73-10337/2015).

В другом деле суд отметил, что ГЖИ обоснованно дала отказ УК в лицензировании, поскольку в результате мониторинга сайта www.reformagkh.ru установила, что компания на сайте не зарегистрирована, информация о многоквартирных домах, указанных в письмах, не размещена. Кроме того, в письмах компании и прилагаемых документах отсутствовали сведения о заключении договоров управления МКД (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.03.2016 № Ф07-741/2016 по делу № А56-44332/2015).

Права госжилинспекторов

Единственное логичное основание для отказа включить многоквартирные дома в сведения о лицензиате — признание недействительным протокола, на основании которого было принято решение заключить договор с управляющей организацией — заявителем. Все иные поводы абсурдны.

Обязанность по управлению МКД возникает у управляющей организации с момента принятия решения общим собранием собственников и заключения на основании этого решения договора управления домом. Управляющая организация, если исходить из буквы закона, к такому собранию отношения не имеет, поскольку собрание созывается собственниками. В управляющую организацию предоставляется только итог этого собрания — решение, оформленное протоколом. И подобный протокол действителен до тех пор, пока не установлено иное.

При соблюдении формальных требований о подаче полного пакета документов в адрес ГЖИ у последней не может быть оснований для отказа в лицензировании УК. Более того, управляющие организации обязаны продолжать управлять многоквартирным домом до тех пор, пока не проведен конкурс по отбору управляющей организации или пока собственники помещений в этом доме не заключили договор с иной компанией. На это прямо указывают суды.

Пример

Если сведения о многоквартирном доме исключены из реестра лицензий субъекта РФ, а также если лицензия прекращена или аннулирована в соответствии со ст. 199 ЖК РФ, лицензиат обязан продолжать управление домом (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).

Указанная норма закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, их обслуживанию и оказанию (предоставлению) коммунальных услуг. Она направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных домов.

Суд признал обязанность управлять МКД даже при отсутствии действующего договора управления, который был расторгнут в установленном порядке (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2016 № Ф04-1459/2016 по делу № А03-18027/2015).

Отказ жилинспекции включить МКД в реестр лицензий должен быть мотивирован.

Минстрой России указывал, что о принятии решения о расторжении договора управления с соискателем лицензии и (или) о выборе иного способа управления домом собственники уведомляют госорган письменным заявлением и прикладывают к нему копию протокола общего собрания (письмо Минстроя России от 24.02.2015 № 4745-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»).

При этом госорган имеет право дополнительно запросить документы, подтверждающие легитимность проведения общего собрания:

уведомления собственников о проведении общего собрания в форме совместного присутствия (очного голосования) по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, выбора управляющей организации и утверждения условий договора управления домом;
реестр отправки заказных писем с сообщением (уведомлением) о проведении общего собрания собственников в форме совместного присутствия;
ведомость вручения сообщений о проведении общего собрания собственников в форме совместного присутствия собственникам под подпись;
решения (бюллетени) общего собрания в форме совместного присутствия;
копия протокола общего собрания в форме совместного присутствия по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, выбора управляющей организации и утверждения условий договора управления домом;
подтверждение размещения уведомлений собственников об итогах общего собрания, проведенного в форме совместного присутствия.

Судебная практика

Немотивированные отказы ГЖИ в лицензировании УК обжалуются достаточно успешно. Более того, практика свидетельствует, что оспоримость решения собрания не может стать отказом для жилинспекции включить сведения в реестр лицензий.

Пример 1

Жилинспекция отказала во включении в реестр лицензий на том основании, что не был проведен конкурс по отбору УО, а в общем собрании собственников помещений, на котором был заключен договор управления с истцом, приняли участие менее 50 % собственников. Управляющая организация обжаловала действия жилинспекции. Суд заявленные требования удовлетворил.

Суд отметил, что конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники помещений в МКД выбрали способ управления домом и реализовали свое решение (п. 39 Правил проведения открытого конкурса (с учетом решения Верховного Суда РФ от 10.08.2009 № ГКПИ09-830)). В отношении довода об отсутствии кворума суд указал, что во взаимосвязи положений ст. 181.1–181.4 ГК РФ утверждения относительно отсутствия кворума при проведении собрания собственниками помещений, при возражении управляющей организации, требуют доказывания. Соответственно, они являются оспоримыми с учетом того, что законом не установлена ничтожность решений собрания. Обжаловать решения могут только собственники, а доказательства того, что собственники обращались с соответствующей жалобой в суд, в материалы дела представлены не были (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.11.2016 № Ф06-13868/2016 по делу № А12-1104/2016).

Пример 2

УО 1 обратилась в жилинспекцию с заявлением о включении сведений об управлении домом в реестр лицензий. Чуть позже в жилинспекцию поступило заявление от УО 2, которая также претендовала на указанный дом. Жилинспекция посчитала, что нарушен порядок проведения собраний при выборе УО 1, и включила сведения в реестр лицензий в отношении УО 2. УО 1 обратилась в суд, посчитав, что собственники не принимали решения о расторжении с нею договора управления.

Жилинспекция провела проверку и на основании объяснений 30 собственников пришла к выводу, что договор управления УО 1 фактически заключен с 18,6 % собственников помещений в МКД. Это противоречит положениям ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Таким образом, договор управления с УО 1 не может считаться заключенным.

Суд признал действия жилинспекции незаконными. В материалы дела не были представлены документы, подтверждающие наличие соглашения сторон о прекращении УО 1 управления МКД, расторжении договора управления, отсутствуют документы, подтверждающие невыполнение УО 1 условий договора управления. То есть отсутствуют законные основания расторжения договора управления МКД с УО 1, предусмотренные ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ. Жилинспекция превысила свои полномочия (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.09.2016 № Ф06-12861/2016 по делу № А12-47169/2015).

Пример 3

Жилинспекция отказала во включении МКД в реестр лицензий. По мнению чиновников, собственники помещений в соответствующем доме не расторгли договор управления с ранее действовавшими управляющими организациями. У инспекции отсутствовали правовые основания для внесения изменений в реестр лицензий.

Суд пришел к выводу о незаконном бездействии жилинспекции, поскольку при отсутствии в спорный период нормативно установленного перечня документов для внесения изменений в реестр лицензий административный орган, получив соответствующие уведомления, а впоследствии — протоколы собраний, договоры управления, неправомерно не вносил в отношении данной управляющей организации сведения в реестр лицензий субъекта РФ (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015).

Пример 4

Суд отметил, что наличие заключенного договора поставки коммунальных услуг не свидетельствует о том, что управляющая организация имеет право на включение в реестр лицензий.

Договор ресурсоснабжения прекращается одновременно с прекращением договора управления МКД в случае исключения сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, а также если действие лицензии прекращено или она аннулирована (п. 32 постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»).

Суд отказал в признании недействительным решения собрания собственников о выборе другой управляющей организации (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 по делу № А43-16199/2016).

Выводы

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.

Коррупциогенность лицензированияУК высока. Оно может превратиться в очередную кормушку для нечистых на руку чиновников.

Часть собственников могут отказаться оплачивать оказываемые жилищно-коммунальные услуги, основываясь на невнесении сведений в реестр лицензий. В результате управляющая организация будет накапливать долги. Кроме того, отсутствие информации о конкретном доме в реестре лицензий является поводом для возбуждения производства по делу об административном правонарушении. И даже если отказ жилинспекции будет успешно обжалован (с учетом апелляции это может занять более полугода), управляющая организация попадает в бесконечный круговорот судебных процессов, отнимающих много сил и времени. Поэтому для руководителей компаний более простым выходом может стать взятка.

Одно можно утверждать точно: если решение собрания собственников не обжаловано, а порядок предоставления документов соблюден, отказ ГЖИ в лицензировании УК обжаловать можно. И шансы на успех довольно высоки.

Следует помнить, что оспариваемое жилинспекцией собрание даже по причине отсутствия кворума подлежит доказыванию. Основным доказательством должен стать судебный акт, который подтвердит действительность собрания собственников. А если такого акта нет, то с помощью лояльных к управляющей организации жителей его вполне можно создать.

www.gkh.ru

Основания для лишения УК лицензии и исключения многоквартиного дома из реестра

Уже прошло больше года с тех пор, как вы получили лицензию на управление МКД. Наличие такой лицензии обязательно для всех управляющих организаций (лицензиатов).

Одна из мер воздействия на недобросовестную УО в рамках лицензирования — ее отстранение от управления МКД и лишение УК лицензии. Но не всеми МКД сразу. УО перестает управлять теми МКД, в отношении которых у проверяющих органов есть претензии. Механизм отстранения — исключение сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ.

В этой статье мы:

напомним, кто и за что исключает сведения о МКД из реестра лицензий;
расскажем, как работает механизм исключения МКД из реестра лицензий в Новосибирской области;
выясним, кто управляет МКД после исключения сведений о нем из реестра лицензий;
подытожим, как должна вести себя УО, чтобы не потерять МКД.

За что происходит исключение многоквартирного дома из реестра лицензий

Работу с реестром лицензий субъекта РФ ведет орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) в каждом из субъектов РФ.

Жилищная инспекция запускает механизм исключения МКД из реестра лицензий, если лицензиат не исполняет выданные ему предписания об устранении нарушений. Два невыполненных предписания — это повод для начала процедуры исключения дома из реестра.

Для исключения МКД из реестра лицензий обязательно выполнение следующих условий, установленных ч. 5 ст. 198 ЖК РФ:

выдано предписание за нарушение одного и того же лицензионного требования в отношении одного и того же МКД;
неисполнение предписания жилищной инспекции подтверждается вступившим в силу постановлением суда.

К сведению

Непроведение открытого конкурса по отбору УО органом местного самоуправления может расцениваться как нарушение ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135‑ФЗ «О защите конкуренции». Данная статья содержит положения о недопустимости ограничения или устранения конкуренции. Такая позиция ФАС России изложена в письме от 30.09.2014 № АЦ/39755/14.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Как работает механизм исключения многоквартирного дома из реестра лицензий

Жилищная инспекция уведомляет орган местного самоуправления (ОМС)о том, что есть основания для исключения сведений о МКД из реестра лицензий. ОМС сообщает об этом собственникам помещений в МКД.

Собственники вправе провести общее собрание и принять решение о том, что УО продолжит управление их домом, несмотря на нарушения и предписания об их устранении, выданные жилищной инспекцией. Если решение принято, то в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола общего собрания его копию нужно направить в жилищную инспекцию. Не получив протокол общего собрания, жилищная инспекция исключает сведения о МКД из реестра лицензий субъекта РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 № 289 утверждены Правила информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом.

Справка

В реестре лицензий субъекта РФ должны быть сведения:

о лицензировании деятельности по управлению МКД;
о лицензиатах;
об адресе (адресах) МКД, которыми управляет лицензиат.
Право на управление МКД наступает для лицензиата с момента включения сведений о доме в реестр лицензий субъекта РФ.

Право на управление МКД наступает для лицензиата с момента включения сведений о доме в реестр лицензий субъекта РФ. Этого требует ст. 195 ЖК РФ.

Как применяется исключение многоквартирного дома из реестра в Новосибирской области

Механизм исключения МКД из реестра лицензий как мера воздействия на УО является работоспособным. Это показывает и практика, которая постепенно складывается в Новосибирской области.

Реестр лицензий на управление МКД Новосибирской области размещен в открытом доступе на официальном сайте Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (ГЖИ НСО), в ГИС ЖКХ.

ГЖИ Новосибирской области уже принято несколько решений об исключении МКД из реестра лицензий. Причины, в силу которых УО Новосибирской области теряют дома из управления, приведены в таблице.

В отношении еще четырех МКД есть основания для исключения сведений о них из реестра лицензий Новосибирской области. У собственников помещений в МКД есть два месяца, чтобы принять решение о том, будет ли УО-нарушитель и дальше управлять их домами. По истечении этого срока жилищная инспекция примет решение об исключении МКД из реестра лицензий.

Примеры того, что собственники оставляют провинившуюся УО для управления МКД, тоже есть. УК «СПАС-Дом» и ООО «УК «Комфортный дом» продолжат управлять МКД по адресам: Миргородская ул., Учительская ул., д. 5а (Новосибирск), несмотря на невыполнение предписаний жилищной инспекции. Такое решение принято собственниками помещений в МКД на общих собраниях.

Исключение из реестра лицензий сведений о МКД, общая площадь помещений в которых составляет 15 % и более от общей площади помещений в МКД, находящихся в управлении УО, влечет за собой аннулирование лицензии на управление МКД через суд. Такой порядок определен ст. 199 ЖК РФ.

Кто управляет МКД после лишения УК лицензии

Исключение сведений о МКД из реестра лицензий не означает, что с этого дня УО перестает управлять этим домом.

Лицензиат управляет МКД до момента заключения договора между собственниками и иной УО либо реализации собственниками другого способа управления МКД. Это предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Выбрать новую УО или реализовать иной способ управления — решать общему собранию собственников помещений в МКД. Общее собрание по вопросу выбора способа управления МКД должен организовать орган местного самоуправления (ОМС). Если собрание не состоялось, ОМС объявляет открытый конкурс по отбору УО. Такой порядок установлен ч. 4 и 5 ст. 200 ЖК РФ.

На практике бывают случаи, когда ОМС назначает временную управляющую организацию. Назначение временной УО прямо не предусмотрено законодательством. Об этой возможности сообщает Минстрой России в письме от 24.04.2015 № 12258‑АЧ/04. Федеральным ведомством рассмотрена ситуация, когда УО перестала управлять МКД. Министерство указывает, что такую ситуацию можно рассматривать как чрезвычайную, поскольку она может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий их жизнедеятельности. По мнению госоргана, подобные выводы следуют из положений Федерального закона от 21.12.1994 № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68‑ФЗ).

В чрезвычайной ситуации ОМС вправе установить так называемый местный уровень реагирования. Такой порядок определен п. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68‑ФЗ.

По решению комиссии муниципального образования по чрезвычайным ситуациям ОМС может определить муниципальную УО, имеющую лицензию на управление МКД, ответственной за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в МКД. Период назначения — до проведения открытого конкурса по отбору УО и до вступления в силу договора управления, заключенного по его результатам.

С собственниками помещений в МКД может быть заключен временный договор по содержанию общего имущества в МКД.

Как должна вести себя УО, чтобы не лишиться лицензии

Можно сформулировать два простых правила, соблюдая которые УО сохранит в управлении все свои МКД:

1. Выполнять предписания, получаемые от жилищной инспекции.

Лучше, конечно, не доводить дело до предписаний, но если вы получили таковое, то выполняйте его в срок, который указан жилищным инспектором.

2. Выстроить хорошие отношения с собственниками помещений в МКД.

Это позволит остаться «на доме» даже в том случае, если у жилищной инспекции есть основания для исключения сведений о МКД из реестра лицензий. ОМС инициирует общее собрание собственников по вопросу управления МКД силами вашей УО, и если собственники вам доверяют, то есть шансы продолжить работу.

Помните, что жилищная инспекция постоянно мониторит состояние жилищного фонда и ваши новые ошибки не останутся без внимания.

Тонкость

Назначение временной УО

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД, выполняемых временной УО, должен соответствовать извещению о проведении конкурса на право управления МКД, а размер платы за содержание и ремонт жилого помещения — размеру, установленному ОМС. Предоставление коммунальных услуг в МКД в указанный период происходит в соответствии с подп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

ОМС обязан в порядке, установленном Федеральн ым законом № 68‑ФЗ, проинформировать собственников помещений в МКД о решениях, принятых для предупреждения чрезвычайной ситуации, и обязательности их исполнения.

Для ОМС важно одновременно принять решение о назначении временной УО со ссылкой на Федеральный закон № 68‑ФЗ и объявить открытый конкурс по отбору УО.

www.gkh.ru

Минстрой России ответил на наиболее часто встречающиеся вопросы у соискателей лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Главная
Правовые ресурсы
"Горячие" документы
<Письмо> Минстроя России от 24.04.2015 N 12258-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами"

<Письмо> Минстроя России от 24.04.2015 N 12258-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами"

Разъяснено, в частности, каким образом могут быть разрешены некоторые спорные ситуации, возникающие при выборе управляющей организации, в частности:

- о включении многоквартирных домов в реестр лицензий субъекта РФ в случае, если управляющая организация, осуществляющая деятельность по управлению многоквартирными домами, обратилась с заявлением о предоставлении лицензии после 1 апреля 2015 года;

- о действиях органов местного самоуправления и лицензирующих органов в случаях появления многоквартирных домов, в отношении которых возникает риск "остаться без управления", в том числе в ситуации, когда управляющая организация в одностороннем порядке без объективных причин и без заблаговременного уведомления расторгает договор управления многоквартирным домом или фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении такого многоквартирного дома;

- о возможности проведения лицензирующим органом выездной проверки достоверности сведений, указанных соискателем лицензии, в рамках исполнения последним обязанности по раскрытию информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации;

- о включении в реестр лицензий субъекта РФ сведений о многоквартирных домах в случае выявления несоответствия сведений, содержащихся в перечне многокваритрных домов, находящихся под управлением соискателя лицензии, представленном последним в числе материалов о выдаче лицензии и в перечне многоквартиных домов, находящихся под управлением соискателя лицензии и размещенном на сайте reformagkh.ru;

- о возможности отнесения многоквартирных домов к "местам осуществления лицензируемого вида деятельности" по смыслу Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Перейти в текст документа »

Дата публикации на сайте: 16.06.2015

Поделиться ссылкой:

www.consultant.ru

г.Москва, м.Шоссе Энтузиастов, ул. Электродная, д.88, стр.14

Политика конфиденциальности