Риэлторы как работают: Как работают риэлторы по недвижимости, аренде и продаже

что должен знать и уметь агент по недвижимости, как начать работать, где учиться

Многим кажется, что работать риэлтором просто: просматриваешь объявления, находишь клиентов на объект, выступаешь посредником в сделке и получаешь большой гонорар. Но у тех, кто начинает работать агентом по недвижимости, не всегда легко получается находить клиентов, сопровождать их до подписания договора и успешно закрывать сделку. В работе риэлтора много нюансов, которые нужно предусмотреть, если есть желание попробовать себя в этой профессии.

Рассказываем, как стать риэлтором по недвижимости, чем занимается такой специалист, что он должен уметь, в чем разбираться и что нужно сделать, чтобы успешно стартовать в новой профессии.

Чтобы стать риэлтором, недостаточно просто находить объекты недвижимости и клиентов на них. Фото: sibadvokat.ru

Принципы работы риэлтора

Профессия риэлтора привлекает высокими доходами, которых можно добиться. Но сразу редко получается много зарабатывать — иногда первая сделка закрывается через несколько месяцев после начала работы. Еще часто бывает так, что у новичков ничего не получается — они неудачно пробуют себя в роли агента по недвижимости и уходят в другую профессию. Но если заранее знать об особенностях работы риэлтора, больше шансов на то, что профессия принесет большой заработок.

Многие думают, что риэлтору не нужны особые знания или навыки. Но чтобы добиться успеха в работе, закрывать много сделок, получать хорошие отзывы клиентов, нужно быть одновременно юристом, дипломатом, психологом, дизайнером, фотографом, аналитиком.

Основная задача специалиста по работе с недвижимостью — быть посредником между сторонами сделки. Это могут быть покупатель и продавец недвижимости или земельного участка, арендатор и собственник жилья или нежилого объекта, который сдается в аренду. Но чтобы закрыть сделку, недостаточно просто найти подходящие объекты и рассказать о них клиенту. Риэлтор должен быть советником для своего клиента и сопровождать его на всех этапах сделки — от публикации объявления или поиска подходящего варианта до регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. От того, насколько быстро и правильно будет организовано прохождение этапов, зависит исход сделки — состоится она или нет.

Каким должен быть риэлтор: что делает агент по недвижимости?

Перечень обязанностей риэлтора может отличаться в зависимости от направления, которое специалист выбирает для своей деятельности. Еще влияет то,  как он будет работать — самостоятельно или в агентстве недвижимости, где могут быть юристы, ипотечные брокеры и другие специалисты. В перечень обязанностей агента по недвижимости могут входить:

• формирование базы клиентов;
• поиск подходящего варианта для клиента, который хочет купить, продать, снять или арендовать недвижимость, земельный участок;
• составление и публикация объявлений для клиента, который хочет продать объект или сдать его в аренду;
• анализ возможных вариантов, которые можно предложить клиенту;
• ведение переговоров со сторонами;
• осмотр недвижимости и ее оценка, проведение показов для людей, которые хотят купить объект;
• проверка юридической чистоты сделки. Таким образом обеспечивается защита клиентов от риска мошенничества, когда объекты продают не их собственники, когда находятся неизвестные ранее наследники жилья или выясняется, что право собственности владельцем получено незаконно;
• поиск застройщика и проверка его надежности, если будущий собственник квартиры намерен приобрести недвижимость на стадии котлована, заключив договор долевого участия в строительстве;
• консультация клиентов по вопросу проведения сделки;
• подбор подходящих вариантов для оформления ипотечного кредита и консультация по условиям кредитования финансовых организаций региона;
• консультация по вопросам применения бюджетных средств для покупки жилья — использование материнского капитала, оформление военной ипотеки;
• консультация по вопросам налогового вычета и помощь в его оформлении после приобретения жилья;
• консультация по вопросам налогообложения при продаже недвижимости или сдаче ее в аренду;
• консультация по вопросам продажи жилья, в которой право собственности или доля принадлежит несовершеннолетнему, помощь в получении разрешения на проведение сделки от органов опеки;
• заключение предварительного договора купли продажи;
• оформление и сбор пакета документов, необходимых для проведения сделки;
• помощь в передаче задатка за недвижимость;
• подписание основного договора купли-продажи или заключение договора аренды;
• помощь в регистрации права собственности нового владельца. Это может быть сопровождение в МФЦ или проведение электронной регистрации права собственности через сайт Росреестра;
• проведение сделки по доверенности от клиента. Оформляя доверенность, собственник объекта или его покупатель может уполномочить риэлтора провести все этапы сделки до регистрации права собственности. 

Список того, чем может заниматься риэлтор, не ограничивается обозначенными позициями — агент по недвижимости может оказывать и другие услуги. Их перечень будет отличаться в зависимости от конкретной ситуации и задач, которые ставит перед риэлтором клиент.

Если риэлтор не знает, какие документы нужно подготовить, сделка может затянуться или сорваться. Фото: profi01.est.ua

Как начинать риэлтору — работать самостоятельно или в агентстве недвижимости

Правильного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от того, в каком регионе будет работать специалист, насколько востребованы риэлторы в населенном пункте, есть ли в городе агентства недвижимости и какие, кем раньше работал будущий агент, какие у него есть навыки.

Важный момент в начале работы — это наличие навыков, которые помогут выполнять хотя бы часть функций агента по недвижимости. Например, если человек работал юристом и сопровождал проведение сделок с недвижимостью, он уже понимает, какие документы нужно собрать, как их проверить. Специалист, который работал в продажах, понимает, как выгодно представить объект, как уговорить стороны пойти на компромисс, чтобы сделка состоялась. Это не значит, что агентом по недвижимости не сможет стать представитель других профессий. Но если опыта мало и практически нет представления о том, с чего начинать, то лучший вариант — работа в агентстве недвижимости.

Что учитывать при выборе агентства недвижимости

Выбирая агентство недвижимости, нужно учитывать разные факторы — насколько большая компания, как в ней построена работа, есть ли обучение для новичков, как рассчитывается заработная плата.

Насколько большое агентство недвижимости

В больших компаниях новичку начинать проще — крупным агентствам недвижимости больше доверяют. Представителям известных компаний легче убедить клиента, что они смогут выгодно для них провести сделку. В таком агентстве клиент не боится оформить доверенность на риэлтора, чтобы тот сам прошел большинство этапов.

Еще в крупных компаниях больше база объектов. Из такой базы легче найти вариант, который устроит потенциального покупателя. Часто клиентов могут передавать коллеги из других регионов — так бывает, когда человек продает недвижимость в одном регионе, а хочет купить в другом. 

Сотрудничает ли агентство недвижимости с банками, застройщиками

Если у компании есть договоренность с банками и застройщиками, ее клиенты могут получить скидку на покупку квартиры по ДДУ, более выгодный процент от банка при оформлении ипотечного кредита.

Это удобно для финансовых организаций и застройщиков — компания приводит им большое количество клиентов. Клиенты, доверяя агентству недвижимости, доверяют и его партнерам, не сомневаясь в их надежности.

Риэлтору тоже выгодна такая схема — пользуясь возможностью получить хорошую скидку, в агентство недвижимости будет приходить больше клиентов.

Наличие у компании официального сайта, страниц в социальных сетях

К компаниям, которые тратят средства на разработку и поддержание сайта, ведут страницы в социальных сетях, больше доверяют клиенты. Они видят, как работает агентство, какие услуги в нем можно получить, как растет и развивается компания, как старается удовлетворить потребности клиента. Еще через социальные сети и сайт приходит много новых клиентов: их привлекают объекты из базы объявлений агентства, уникальные предложения, акции и розыгрыши.

Наличие у компании представительств в других регионах и странах

Есть агентства, которые работают только в одном городе или населенном пункте. А есть компании с офисами в разных городах и регионах. Бывают крупные агентства, у которых открыты представительства в других странах.

Когда компания развивается и открывает представительства в других городах или странах — это показатель ее стабильности. Еще это возможность дополнительного заработка для ее сотрудников — во многих агентствах начисляют бонусы, когда риэлтор передает своего клиента в офис другого города или региона.

Если риэлтор, работающий в одном регионе, решит переехать в другой, он может выбрать город, в котором есть офис компании — ему не придется искать новую работу.

Как рассчитывается заработная плата риэлтора

Есть агентства недвижимости, где установлен фиксированный доход — ставка, которую ежемесячно получает риэлтор. К ставке могут прибавляться премии за хорошие показатели в работе. Вариант с фиксированной ставкой выгоден первое время, когда риэлтор делает первые шаги в профессии, но еще не закрывает сделки. Потом у агента пропадает мотивация, если количество закрытых сделок сильно не влияет на его доход.

Более выгодный вариант расчета заработной платы — комиссия от сделки. При таком варианте риэлтору выгодно развиваться — чем больше сделок он будет закрывать, тем больше у него будет зарплата. Размер процента может быть разным — он зависит от региона, в котором работает агентство, средней стоимости квартир в городе, политики самого агентства. Вознаграждение может достигать 4% от суммы сделки.  

Если работать по комиссии, то чем больше сделок закроешь, тем больше будет зарплата. Фото: yandex.ua

Есть агентства, в которых при расчете зарплаты риэлтора используют комиссию от сделки, но первые несколько месяцев сотрудник агентства получает зарплату. Такой вариант помогает, когда агент сразу не выходит на сделки.

Присутствие в штате агентства других специалистов

Ими могут быть юристы, специалисты по страховке и ипотеке. Это обеспечивает безопасность сделки и позволяет оперативно решать большое количество вопросов. Риэлтор агентства должен иметь базовые понятия, но ему не приходится самому разбираться в тонкостях оформления документов, изучать механизмы ипотечного кредитования, выяснять условия оформления полисов в разных страховых компаниях.

Наличие системы обучения для новичков

В крупных агентствах есть разработанная система обучения. В таких компаниях сразу не отправляют заключать сделки — сначала новички узнают о работе и получают необходимые знания. В процессе обучения они постепенно приступают к своим обязанностям, начиная с холодных звонков и наработки клиентской базы. Содержание курсов может отличаться, но в них часто входят такие темы:

• законодательные нормы, которыми регулируются сделки с недвижимостью. Изучая их, риэлтор узнает, что он может делать, а что — нет. Агентам по недвижимости рассказывают, что нужно проверить, идя на сделку, какие документы необходимы для подписания договора купли-продажи или аренды;
• техника продаж. Риэлтора знакомят с тем, как разговаривать с клиентами, как обсуждать вопрос цены или различных вариантов сделки, как правильно вести себя в сложных ситуациях;
• особенности рынка недвижимости конкретного региона. Риэлтор узнает о квартирах, домах, участках и других объектах, которые реализуют в городе, ценах на них, знакомится с застройщиками и их проектами. Специалистам рассказывают о проблемных и престижных районах, о предложениях банков по ипотеке.

Использование системы наставничества

Даже при успешном прохождении обучения начинающему риэлтору не просто сразу закрывать много сделок. На практике новички часто теряются: они не знают, что ответить на возражения клиентов, совершают ошибки при оформлении документов, не могут подобрать вариант, который устроит покупателя. Из-за этого сделки срываются, а у самого риэлтора ухудшается репутация. В таких случаях люди часто уходят из профессии, разочаровавшись в ней.

Чтобы таких проблем не было, в агентствах к новичку прикрепляют наставника. Функции наставника могут отличаться в зависимости от правил агентства. Чаще всего наставник сначала знакомит с работой на примере своих сделок, потом дает поручения новичку, затем просто контролирует подопечного уже в его сделках. Наставник помогает, если новичок не справляется с обязанностями, подсказывает, где он ошибся, и как эту ошибку исправить.

Где еще можно обучиться профессии риэлтора

Обучиться профессии можно не только в крупном агентстве недвижимости. Первичные знания могут дать в профессиональных организациях — это Московская ассоциация риэлторов и Российская гильдия риэлторов.

После обучения в Российской гильдии риэлторов выдают аттестат. Еще по желанию можно пройти добровольную сертификацию. При ее прохождении риэлтора проверяют на знание рынка недвижимости и основных законов, регулирующих работу агента по недвижимости. В случае успешного прохождения выдается сертификат, подтверждающий соответствие специалиста требованиям, предъявляемым к его деятельности стандартами. 

После обучения в Российской гильдии риэлторов выдают аттестат. Фото: 961-961.ru

Как стать риэлтором по недвижимости: нюансы и сложности работы

Будущему риэлтору нужно знать об основных проблемах, с которыми он может сталкиваться при проведении сделок:

• клиенты не всегда довольны работой агента по недвижимости. Если риэлтор на самом деле допускает ошибку, не до конца разбирается в своем деле, тогда недовольство клиентов оправдано. Но бывает, что клиент жалуется необоснованно. В таких ситуациях нужно уметь обходить острые углы, выяснять потребности людей, находить компромиссы;
• нужно постоянно учиться, повышать квалификацию, знакомиться с новыми предложениями банков и застройщиков, изменениями в законодательстве. Без этого тяжело оставаться на плаву и качественно выполнять свою работу. В этой ситуации проще сотрудникам крупных компаний — в большинстве случаев агентства недвижимости сами распространяют новую информацию среди своих агентов, устраивают семинары, проводят вебинары;
• нужно четко планировать рабочее время с учетом всех задач, которые необходимо решить. Когда риэлтор ведет несколько объектов, важно построить график так, чтобы уделить время всем клиентам. Если специалист забудет о просмотре квартиры и назначит на это же время подписание договора по другому объекту, одна из сделок может сорваться. Поэтому необходимо организовать все процессы так, чтобы в назначенное время быть там, где нужно клиенту, с учетом удаленности объекта и даже пробок на дорогах;
• чтобы закрывать много сделок, нужно постоянно искать новых клиентов и увеличивать их базу. Для этого риэлторы звонят по объявлениям о продаже или покупке объектов, размещают объявления на сайтах, расклеивают их на досках объявлений, ведут страницы в социальных сетях, оплачивают рекламу;
• у риэлторов часто бывает ненормированный график работы. Бывают ситуации, когда нужно выйти на работу в выходной день, поздно вечером, чтобы показать объект. Также при закрытии сделки могут возникать разные задачи, которые приходится оперативно решать — оформление дополнительных документов, получение нотариального согласия. От того, как быстро риэлтор сможет их решить, будет зависеть судьба сделки и его вознаграждение. 

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду

Что такое квартира-малосемейка?

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как изменится работа риелтора в цифровую эру :: Мнения :: РБК Недвижимость

Работа риелтора меняется на наших глазах. У посредников больше нет монополии на информацию — главного преимущества агентств недвижимости. Глобальные тенденции, характерные для всех сфер современного бизнеса, указывают на то, что деятельность риелтора в традиционном формате уже через несколько лет прекратит свое существование.

Существует мнение, что риелторы исчезнут только в массовом сегменте, в то время как в сегменте высокобюджетной недвижимости конечные потребители не смогут обойтись без брокеров. Считается, что VIP-клиентам нужен индивидуальный подход. Возникает обоснованный вопрос: неужели элитная недвижимость — это наиболее отсталый сегмент рынка?

Необходимость переформатирования риелторского бизнеса обусловлена значительным снижением рентабельности в последние годы. Агентства недвижимости несут большие расходы на фонд оплаты труда, аренду офисных площадей и маркетинг. При этом работа брокеров отличается низкой управляемостью — то есть собственнику или директору компании сложно проконтролировать, чем именно занимается его агент в каждый конкретный промежуток времени и насколько качественно он обрабатывает клиентские заявки.

Параллельно риелторские компании сталкиваются с тем, что конечные потребители уходят на всевозможные сайты для поиска недвижимости. Брокерские услуги в классическом понимании этого термина становятся все менее востребованными.

Наконец процесс работы с конечными потребителями растягивается даже не на месяцы, а на годы. Клиенты агентств элитной недвижимости — занятые люди, у которых немного времени на просмотр объектов. С учетом неопределенности потребностей и завышенных ожиданий подобных клиентов подбор подходящего лота может затянуться надолго. К тому же многие объекты недвижимости выставлены по завышенным ценам, что еще сильнее осложняет процесс.

Что это означает для владельцев риелторских компаний с точки зрения бизнеса? Прежде всего — низкую конверсию и, как следствие, невозможность осмысленного финансового планирования. Все чаще на повестке дня возникает вопрос: кто наши клиенты? В настоящий момент услуги брокеров оплачивают в основном собственники недвижимости, а большую часть своего внимания при этом брокеры уделяют не им, а потенциальным покупателям или арендаторам. Это создает перекосы и дополнительные проблемы.

Если посмотреть на ситуацию на рынке глазами конечного потребителя, то видно, что, несмотря на расширение инструментария для поиска недвижимости, процесс не стал более простым. Чем больше предложений, тем сложнее выбирать. Конечный потребитель по-прежнему не знает, что ему нужно. Таким образом, процесс поиска недвижимости на сайте-агрегаторе превращается в квест с неясными перспективами.

Впрочем, работа с брокерами тоже далеко не всегда приносит удовлетворение. Агентства, выросшие на волне увеличения спроса и цен на недвижимость, зачастую не умеют качественно работать с усложнившимися потребительскими запросами. Сейчас у клиентов больше требований в меньшем бюджете — а это затрудняет быстрый поиск оптимального варианта и эффективные переговоры. В результате важное преимущество работы с брокером — оптимизация процесса — утрачивает силу.

Существуют страны, где риелторский бизнес до сих пор процветает — российские агентства недвижимости часто кивают на зарубежный опыт, когда говорят о том, что риелторы продолжат работать в том же формате в нашей стране. Однако если посмотреть внимательнее, то выяснится, что в каждой стране есть своя специфика — и зачастую она невоспроизводима в России.

К примеру, в Великобритании существует сильное риелторское лобби, во многих европейских странах законы об агентствах недвижимости работают много лет, а в США развита система мультилистинга, при которой риелторы в закрытом режиме обмениваются информацией о продавцах и покупателях. Отличительная особенность этой системы в том, что доступ к мультилистингу имеют только лицензированные риелторские агентства, а собственники жилья ни при каких условиях не смогут зарегистрироваться в этой базе. В этом секрет американской системы, на которую любят указывать российские агенты: дело не в том, что продавцы и покупатели домов в США не хотят проводить сделки без риелторов, а в том, что у них просто нет такой возможности.

Работа риелторов в России ведет свой отсчет с 1991 года, когда вышел закон о приватизации. За прошедшие 26 лет брокерское сообщество не смогло добиться результатов, которые заметны в странах Европы и США. Закон, регулирующий риелторскую деятельность в России, до сих пор не принят. На протяжении многих лет различными участниками рынка время от времени предпринимались попытки консолидации риелторского сообщества для создания аналога мультилистинговой системы, но у них ничего не получилось. Похоже, поезд ушел: современный мир ориентирован на открытость информации.

Вывод напрашивается только один: в ближайшее время риелторские компании должны будут серьезно трансформироваться или уйти в прошлое. Тем, кто выберет путь трансформации, придется сделать акцент на основных компетенциях брокеров. Их две: экспертиза объектов и экспертиза потребительских предпочтений. По сути, брокеры работают в двух сегментах — В2В (то есть от бизнеса к бизнесу) и В2С (то есть от бизнеса к клиенту). Соответственно, одно из возможных направлений дальнейшего развития риелторского бизнеса — это консультации для девелоперов и других участников рынка с акцентом на маркетинговую составляющую.

Другое направление — более глубокая работа с конечными потребителями с использованием инноваций, например виртуальной и дополненной реальности, а также нейромаркетинговых технологий.

Согласно исследованию компании Goldman Sachs, рынок недвижимости вошел в список отраслей, на которые технологии виртуальной реальности (VR) и дополненной реальности (AR) окажут наиболее серьезное воздействие в самое ближайшее время. VR — это устойчивый тренд, однако на данный момент технология используется только в строящихся проектах. При демонстрации объектов вторичного рынка виртуальная реальность применяется в единичных случаях.

На мой взгляд, создание виртуальной базы вторичных объектов недвижимости будет позитивно воспринято как продавцами, так и покупателями. Проведенные тесты позволяют заявить о существенном ускорении принятия решения конечными потребителями. Виртуальный визит на объект, безусловно, не отменит реального, однако позволит отсечь неподходящие варианты без многомесячных поездок по московским пробкам.

Существенно повлияет на рынок и усовершенствование нейромаркетинговых технологий — комплекса мер, воздействующих на все органы чувств и изучающих реакции потребителя. В дальнейшем использование таких технологий позволит в режиме реального времени проанализировать подлинные оценки объекта потенциальным покупателем и предложить лот, который понравится конкретному потребителю.

Внедрение VR-технологий приведет к полной трансформации риелторской деятельности, кратно повысив эффективность бизнеса за счет снижения материальных и временных издержек. Конверсия также увеличится. Очевидно, что использование новых технологий работы с покупателями изменит рынок недвижимости в целом — адаптироваться к новым условиям традиционно смогут не все. Впрочем, у меня нет сомнений, что технологическое обновление рынка пойдет на пользу всем его участникам.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе

Анастасия Могилатова
генеральный директор компании Welhome

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Как получают деньги агенты по недвижимости?

Если вы находитесь на рынке, чтобы купить или продать дом, скорее всего, вы будете работать с агентом по недвижимости, чтобы помочь вам в этом процессе. Большинству агентов по недвижимости платят за их услуги через комиссионные, которые основаны на проценте от продажной цены собственности.

Сколько денег агенты зарабатывают каждый год, зависит от ряда факторов, в том числе от количества транзакций, которые они совершают, комиссионных, которые они получают, и от их спонсирующего брокера. Вот краткое изложение того, как агенты по недвижимости получают деньги и сколько они зарабатывают.

Key Takeaways

• Большинство агентов по недвижимости зарабатывают на комиссионных.
• Единая комиссия обычно делится на четыре части: между агентом и брокером для продавца и агентом и брокером для покупателя.
• Размер комиссионных зависит от соглашений, которые агенты заключают со своими спонсирующими брокерами.

Как получают деньги агенты по недвижимости

Комиссия по недвижимости

Большинство агентов по недвижимости зарабатывают деньги за счет комиссионных, которые основаны на процентах от продажной цены недвижимости (комиссия также может быть фиксированной комиссией, но это гораздо реже). Агенты работают с брокерами по недвижимости, и комиссионные выплачиваются непосредственно брокеры.

Агент по недвижимости против Брокера против Риэлтора

Отношения между агентами и брокерами помогают объяснить, как получают деньги агенты по недвижимости.

Агенты по недвижимости — это продавцы, имеющие лицензию на работу под эгидой назначенного брокера по недвижимости, который обеспечивает соблюдение агентами государственных и национальных законов о недвижимости. Агенты не могут работать независимо, и им запрещено получать комиссионные непосредственно от своих клиентов.

Брокеры, способные работать самостоятельно, нанимают агентов по недвижимости в качестве своих сотрудников. Каждое агентство недвижимости имеет одного назначенного брокера. Все комиссии должны быть выплачены непосредственно брокеру, который делит комиссию с любыми агентами, участвующими в сделке.

И агенты по недвижимости, и брокеры могут иметь звание риэлтора, если они являются членами Национальной ассоциации риелторов (NAR) и соблюдают ее этический кодекс.

Как работают комиссии по недвижимости

Когда недвижимость выставляется на продажу, продавец и брокер по листингу подписывают соглашение о листинге, которое представляет собой контракт с подробным описанием условий листинга, включая компенсацию брокера — обычно комиссию. Важно отметить, что комиссия всегда является предметом переговоров. На самом деле, попытка агентов по операциям с недвижимостью, пусть и неуловимая, навязать единые ставки комиссионных является нарушением федерального антимонопольного законодательства.

Комиссионные обычно составляют от 5% до 6% от окончательной цены продажи, хотя они могут быть выше или ниже в зависимости от рыночных условий. Если покупатель и продавец не договорились о разделении, комиссию платит продавец. Большинство продавцов включают комиссию в запрашиваемую цену, поэтому можно утверждать, что покупатель всегда платит хотя бы часть комиссии прямо или косвенно (за счет более высокой покупной цены).

И агент продавца, и агент покупателя имеют соглашения со своими спонсирующими брокерами, в которых указывается размер комиссии агента. Это может быть разделение 50/50 между брокером и агентом или любое другое разделение по их выбору.

Как распределяются комиссии

Комиссии по недвижимости часто делятся между несколькими людьми. В типичной сделке с недвижимостью комиссия делится на четыре части:

• Агент по листингу — агент, принявший листинг от продавца
• Брокер по листингу — брокер, нанимающий агента по листингу для продавца работает агент покупателя

Пример комиссии по недвижимости

Вот пример того, как агенту по недвижимости выплачивается процент от комиссии, которую брокер листинга зарабатывает на сделке.

Скажем, агент выставляет на продажу дом за 200 000 долларов с комиссией в размере 6%. Это составляет общую комиссию в размере 12 000 долларов США. Если дом продается по запрашиваемой цене, брокер по листингу и брокер агента покупателя получают по 50 % комиссионных, или по 6 000 долларов каждый (цена продажи – 200 000 долл. США x 0,06 комиссии ÷ 2). Затем брокеры делят свои комиссионные со своими агентами.

Обычное разделение комиссии дает 60% агенту и 40% брокеру, но разделение может быть 50/50, 60/40, 70/30 или любым другим соотношением, согласованным агентом и брокером. Обычно более опытные и высокопроизводительные агенты получают больший процент комиссионных.

При разделении 60/40 каждый агент в нашем примере получает 3600 долларов (6000 долларов х 0,6), а каждый брокер сохраняет 2400 долларов (6000 долларов х 0,4). Окончательная разбивка комиссии будет следующей:

• Листинговый агент: $3600
• Брокер листинга: 2 400 долларов США
• Агент покупателя: 3 600 долларов США
• Брокер агента покупателя: 2 400 долларов США

Однако бывают случаи, когда комиссии распределяются между меньшим количеством сторон. Например, если брокер выставляет недвижимость на продажу и находит покупателя, этот брокер удерживает полную комиссию в размере 6% (или любую другую ставку, указанную в соглашении о листинге). Или, если агент по листингу продает недвижимость, выступая в качестве агента как для продавца, так и для покупателя, этот агент разделит полную комиссию со своим брокером-спонсором. Если комиссия составляет 12 000 долларов, как в предыдущем примере, брокер удерживает 4 800 долларов, а агент получает 7 200 долларов (при том же разделении 60/40).

Конечно, как и в других профессиях, доходы агента уменьшаются за счет налогов и коммерческих расходов. Федеральные налоги, налоги штата и налоги на самозанятость, а также расходы на ведение бизнеса — страхование, сборы, сборы за услуги множественного листинга (MLS) и рекламу — в конечном итоге составляют значительную часть комиссий агента.

Сколько зарабатывают агенты по недвижимости?

В 2022 году компания Indeed.com указала годовую заработную плату агентов по недвижимости в диапазоне от 85 597 до 112 309 долларов в зависимости от многолетнего опыта. Согласно последним данным Бюро статистики труда США, средняя годовая зарплата в 2021 году составляла 48 770 долларов. Для брокеров средняя годовая зарплата составила $86,49.0.

Конечно, агенты по недвижимости и брокеры могут зарабатывать гораздо больше. Самые высокие 10% агентов заработали более 102 170 долларов в 2021 году, а 10% лучших брокеров заработали 176 080 долларов.

Комиссии, если продажа не завершена

Комиссии, как правило, выплачиваются только при расчете транзакции. Однако бывают случаи, когда продавец технически несет ответственность за комиссию брокера, даже если продажа не завершена, и часто условия, определяющие это требование, содержатся в соглашении о листинге. Такая ситуация редка, но может случиться. Например, если у брокера есть предложение от покупателя, который готов и может совершить покупку, но продавец делает одно из следующего:

• Передумали и отказались продавать
• Есть супруг, который отказывается подписать акт (если этот супруг подписал договор о листинге)
• Имеет заголовок с неисправленными дефектами
• Совершает мошенничество, связанное с транзакцией
• Не может передать владение покупателю в разумные сроки
• Настаивает на условиях, не указанных в листинговом соглашении
• Обоюдное согласие на отмену сделки с покупателем

Соглашения о листинге различаются, и каждое из них согласовывается индивидуально. Они могут включать непредвиденные обстоятельства, требующие от продавца уплаты комиссии, даже если дом не продается.

Другие модели оплаты

Хотя наиболее распространенной моделью оплаты для агентов по недвижимости является процент от комиссии, некоторые агенты, нанятые брокерами, получают заработную плату. Одним из примеров является Redfin — сайт онлайн-поиска недвижимости, на котором работает штат агентов по недвижимости с полным спектром услуг. Их агенты получают заработную плату плюс бонус в зависимости от рейтинга удовлетворенности клиентов.

Когда уплачиваются сборы за недвижимость?

Комиссионные за недвижимость вычитаются из выручки от продажи при заключении сделки и выплачиваются непосредственно брокерам, которые делят их между участвующими агентами.

Получают ли агенты по недвижимости базовую зарплату?

Большинство агентов по недвижимости получают комиссионные. Но некоторые агенты, включая тех, кто работает в таких компаниях, как Redfin, получают базовый оклад плюс бонусы.

Вы должны платить своему агенту по недвижимости?

Потребители не платят агентам по недвижимости напрямую. Брокеры получают комиссию, которая берется из общей выручки от продажи. Затем эта сумма делится между брокером и агентом.

Агентам по недвижимости платят еженедельно?

Большинству агентов по недвижимости не платят ни раз в неделю, ни даже раз в две недели. Вместо этого они работают бесплатно в ожидании получения комиссионных от продаж, которые они совершают. Эти комиссии выплачиваются при закрытии сделки и распределяются между брокерами и агентами.

Какой процент берут большинство агентов по недвижимости?

Комиссионные за недвижимость обычно составляют от 4% до 6% от продажной цены недвижимости. Эта сумма далее делится между брокерской конторой и агентом, работавшим над продажей.

Итог

Большинство агентов по недвижимости зарабатывают деньги за счет комиссионных, которые выплачиваются непосредственно брокерам при расчетах по сделкам. Единая комиссия часто распределяется между агентом по листингу, брокером по листингу, агентом покупателя и брокером агента покупателя. Разделение комиссии, которое получает конкретный агент, зависит от соглашения, заключенного агентом со своим спонсирующим брокером.

Как получают деньги риелторы? Что должен знать каждый покупатель и продавец

Риэлторы получают комиссионное вознаграждение, обычно от 5 до 6 процентов от продажной цены дома, которое делится между брокером по объявлению и агентом покупателя. Сборы обычно поступают из выручки продавцов, в то время как покупатели обычно ничего не платят агенту, который их представляет.

Честно говоря, большинство людей не задумываются о том, как агенты по недвижимости зарабатывают деньги – ни о процентах комиссионных, ни о том, с какой стороны сделки они поступают. Очевидно, следует предположить, что компенсация исходит от где-то , иначе никто не был бы при делах. Офисная мебель, копировальные машины и дворовые знаки не окупаются. Обычно, примерно в то время, когда люди начинают думать о покупке или продаже дома, они начинают задаваться вопросом, как получают деньги агенты по недвижимости.

Большинство покупателей с удивлением узнают, что комиссионные за недвижимость поступают от «листинговой стороны» сделки. Это означает, что сборы устанавливаются между продавцом и его агентом по листингу, когда дом выставляется на продажу. Затем, когда дом продается, агент продавца делит листинговый сбор с агентом покупателя. Таким образом, покупатели не несут никаких расходов, только продавцы. Хотя есть некоторые агенты, которые будут представлять покупателей за фиксированную плату или работать на почасовой основе, брокерские компании с такой бизнес-моделью немногочисленны и редки. Наиболее распространенной практикой является следование вековым комиссия разделена между листинговым брокером и представителем покупателя.

Распределение между агентами обычно составляет 50/50, поэтому, если агент по листингу взимает плату за листинг в размере 6%, агенты покупателя и продавца получают по 3% каждый после завершения сделки.

Пример комиссии по недвижимости

Вот пример работы комиссии по недвижимости.

Лицо, продающее дом, и его агент по недвижимости соглашаются на комиссию в размере 6%. Они подписывают листинговое соглашение , в котором указывается точная сумма вознаграждения (в процентах), а также обязанности, которые агент по листингу должен выполнять (реклама недвижимости и т. д.) от имени продавца.

Делаются фотографии дома, составляется описание собственности, и сведения о доме загружаются в местную службу множественных списков (MLS) . MLS — это, по сути, рынок домашнего инвентаря в определенном регионе. Затем список передается на несколько порталов, таких как REALTOR.com, а также на веб-сайты отдельных офисов или агентов.

В локальной MLS списки содержат дополнительную информацию, доступную только агентам-участникам. Например, только члены MLS могут видеть разделение комиссии, предлагаемое агентом по листингу представителю покупателя за привлечение клиентов к столу.

В ходе обычного процесса покупки жилья местные агенты по закупкам показывают выставленный на продажу дом своим клиентам, один из которых решает, что хочет его купить. Предложение делается через стандартную форму, называемую договором купли-продажи жилья 9.0148 , а также депозит задаток . Если переговорный процесс, проверки и непредвиденные обстоятельства сделки урегулированы целесообразно, сделка переходит к стадии закрытия.

Во время закрытия компания условного депонирования — нейтральная третья сторона — обрабатывает все деньги. Плата за листинг вычитается из выручки от продажи, а затем оставшиеся деньги выплачиваются компаниям, на которые работают агенты. Ждать. Компании? Я думал, вы сказали, что листинговый сбор делится между агентами по листингу и покупателю? Поясню…

Пока что вот люди, участвующие в этой сделке:

• Продавец
• Брокер по листингу – представляет продавца и выставляет дом на продажу
• Покупатель
• Агент покупателя – представляет покупателя, получает вознаграждение из доли комиссии листингового брокера

На самом деле в деле задействованы еще две сущности. Хотя агенты технически работают не по найму, они работают по лицензиям своих соответствующих брокеров — два дополнительных человека, которым платят (по одному брокеру с каждой стороны сделки).

Брокеры и агенты делят комиссию на основе постоянного соглашения между ними, обычно между 25% и 50%.

Примечание : Существует еще один сценарий, при котором комиссия покупателя делится еще больше. Когда агент по недвижимости направляет своего клиента к другому агенту по недвижимости (обычно на другом рынке), направляющему агенту выплачивается комиссионное вознаграждение, обычно 25% от комиссии покупателя.

Обязанности агента по недвижимости

Агенты по продаже недвижимости/брокеры

С юридической точки зрения, только брокеры могут выставлять дома на продажу. Таким образом, хотя вы можете работать с агентом по листингу и соглашаться с условиями сделки, их брокер на законных основаниях владеет листингом. Более того, все комиссионные проходят через брокеров как на стороне покупки, так и на стороне продажи сделки. Это не очень важно знать как потребитель, но это то, чего большинство людей не знает, и это довольно интересно.

Листинговые агенты представляют своих клиентов (продавцов). Их типичная плата составляет от 5% до 6% за листинг и продажу дома. Цены являются предметом переговоров и варьируются в зависимости от рынка, в зависимости от местных обычаев. По нашему опыту, дома на продажу в таких городах Западного побережья, как Лос-Анджелес, Сан-Диего или Портленд, обычно выставляются с комиссией в размере 5%. Примечание. Агенты по недвижимости и брокеры не имеют права вступать в сговор и устанавливать плату за листинг; практика, нарушающая антимонопольное законодательство.

Некоторые дисконтные брокеры и компании, занимающиеся продажей домовладельцем (FSBO), соглашаются получать меньше местной нормы за выставление дома на продажу. Тем не менее, низкие сборы за листинг могут быть проблематичными, поскольку остается очень мало комиссионных, которые можно разделить с агентами покупателей. Более того, с меньшим количеством денег на столе дисконтные брокеры с меньшей вероятностью потратят то, что требуется для профессиональной фотографии недвижимости, рекламы и множества других расходов, необходимых для надлежащего маркетинга и продажи дома.

Так как же продаются дома? Маркетинговый и рекламный бюджеты распределяются следующим образом.

Реклама

• Печатные издания, такие как газеты и специальные публикации
• Персональный сайт
• Веб-сайт офиса
• Международная синдикация (особенно для элитной недвижимости)
• Рекламные щиты
• Интернет-реклама
• Прямая почтовая рассылка
• Дворовые знаки
• Почтовые ящики
• Премиум размещение на порталах недвижимости
• Телевидение
• Социальные сети
• Каталоги
• Телемаркетинг
• Листовки
• Дворовые знаки

Маркетинг

• Местный MLS (ежегодные членские взносы)
• Фотографии недвижимости
• Видео
• Копирайтинг
• Дни открытых дверей
• Домашняя постановка

Агенты покупателя

Как объяснялось выше, агенты, представляющие покупателей, получают часть выручки от листингового сбора. Агенты покупателя также несут расходы на маркетинг и рекламу; всем агентам необходимо тратить деньги на рекламу, чтобы завоевать долю рынка, привлечь клиентов и повысить узнаваемость своих брендов.

Двойное агентство

Агенты по обе стороны сделки несут фидуциарную ответственность перед своими клиентами. Это означает, что агенты должны сообщать об известных проблемах с недвижимостью и вести переговоры добросовестно. Таким образом, агент покупателя должен действовать в интересах своих клиентов точно так же, как агент продавца должен представлять интересы своих клиентов. Может быть время, когда агент по листингу также представляет покупателя (для той же недвижимости), и это известно как двойное агентство 9.0148 .

Поскольку двойное агентство затрудняет ведение переговоров и представление обеих сторон сделки с недвижимостью, в некоторых штатах такая практика запрещена. Штат Калифорния разрешает двойное агентство, но только в том случае, если агент или брокер полностью раскрывает это покупателю и продавцу .