После покупки квартиры когда можно получить налоговый вычет: какой возврат налога будет по ипотеке?

Содержание

налоговых вычетов для арендодателей | Nolo

Каждый год миллионы арендодателей платят больше налогов с дохода от аренды, чем должны. Почему? Потому что они не могут воспользоваться всеми налоговыми вычетами, доступными для владельцев арендной недвижимости. Аренда недвижимости дает больше налоговых льгот, чем почти любая другая инвестиция.

Часто эти льготы определяют разницу между потерей денег и получением прибыли от аренды недвижимости. Вот десять лучших налоговых вычетов для владельцев небольшой жилой арендной недвижимости.

1. Проценты

Проценты часто являются самой крупной вычитаемой статьей расходов арендодателя. Общие примеры процентов, которые арендодатели могут вычесть, включают процентные платежи по ипотечным кредитам, использованным для приобретения или улучшения сдаваемого в аренду имущества, и проценты по кредитным картам за товары или услуги, используемые в арендной деятельности. Начиная с 2018 года Закон о снижении налогов и занятости ограничил процентный вычет для арендодателей, которые зарабатывают более 25 миллионов долларов от аренды. Однако такие арендодатели могут обойти это ограничение, согласившись амортизировать сдаваемое в аренду имущество в течение 30 лет вместо 27,5 лет.

Нажмите на ссылку, чтобы найти более подробную информацию о вычете процентов по арендованному имуществу.

2. Амортизация сдаваемого в аренду недвижимого имущества

Фактическая стоимость дома, многоквартирного дома или другого сдаваемого в аренду имущества не подлежит полному вычету в том году, в котором вы его оплачиваете. Вместо этого арендодатели возвращают стоимость недвижимости за счет амортизации. Это предполагает вычет части стоимости имущества в течение нескольких лет.

3. Ремонт

Стоимость ремонта арендованного имущества (при условии, что ремонт является обычным, необходимым и разумным по сумме) полностью подлежит вычету в том году, в котором они были понесены. Хорошие примеры ремонта, подлежащего вычету, включают перекраску, ремонт водосточных желобов или полов, устранение утечек, штукатурку и замену разбитых окон.

Ознакомьтесь с советами по увеличению отчислений на ремонт, чтобы убедиться, что ваши расходы будут представлять собой ремонт, а не улучшения.

4. Личное имущество

Стоимость личного имущества, используемого в арендной деятельности, обычно может быть вычтена в течение одного года с использованием минимального вычета безопасной гавани (для имущества стоимостью до 2000 долларов США) или 100% амортизационной премии, которая остается в силе. на 2018–2022 годы. К такому личному имуществу относятся бытовая техника или мебель в арендуемых единицах и садово-огородный инвентарь. Подробнее см. Руководство по налоговым вычетам для каждого арендодателя , Стивен Фишман (Ноло).

5. Сквозной налоговый вычет

Начиная с 2018 года большинство арендодателей будут иметь право на новый сквозной налоговый вычет, установленный Законом о сокращении налогов и занятости. Этот вычет является специальным вычетом подоходного налога, а не вычетом арендной платы. В зависимости от своего дохода арендодатели могут иметь возможность вычитать (1) до 20% своего чистого дохода от аренды или (2) 2,5% от первоначальной стоимости сдаваемой в аренду недвижимости плюс 25% от суммы, которую они платят своим работникам. Срок действия этого вычета истекает после 2025 года. Подробнее см. Руководство по налоговым вычетам для каждого арендодателя , Стивен Фишман (Ноло).

6. Поездки

Арендодатели имеют право на налоговый вычет в отношении большей части поездок, которые они совершают для своей арендной деятельности. Например, когда вы едете в сдаваемое в аренду здание, чтобы рассмотреть жалобу арендатора, или идете в хозяйственный магазин, чтобы купить деталь для ремонта, вы можете вычесть свои дорожные расходы. Тем не менее, вы не можете вычесть стоимость поездки, которую вы совершаете, чтобы улучшить сдаваемое в аренду имущество — эти расходы должны быть добавлены к налоговой базе имущества и амортизироваться в течение многих лет.

Если вы управляете автомобилем, внедорожником, фургоном, пикапом или грузовым автомобилем для сдачи в аренду (как это делает большинство арендодателей), у вас есть два варианта вычета расходов на транспортное средство. Вы можете:

вычесть свои фактические расходы (бензин, обслуживание, ремонт) или
используйте стандартную ставку пробега (проверьте текущие ставки на веб-сайте IRS).

Чтобы претендовать на стандартную ставку пробега, вы должны использовать ее в первый год использования автомобиля для сдачи в аренду.

Узнайте больше о вычете расходов на автомобиль арендодателя.

Если вы путешествуете на ночь в связи с арендой, вы можете вычесть стоимость авиабилетов, гостиничных счетов, питания и других расходов. Если вы тщательно спланируете свою поездку, вы можете даже совмещать работу арендодателя с удовольствием и все равно получить вычет.

Тем не менее, аудиторы IRS тщательно проверяют вычеты за ночные поездки, и многие налогоплательщики заявляют об этих вычетах без надлежащих записей, подтверждающих их. Чтобы оставаться в рамках закона (и избежать нежелательного внимания со стороны IRS), вам необходимо надлежащим образом документировать свои расходы на междугородние поездки.

7. Домашний офис

При условии соблюдения определенных минимальных требований арендодатели могут вычитать расходы на домашний офис из своего налогооблагаемого дохода. Этот вычет распространяется не только на помещения, предназначенные для работы в офисе, но и на мастерскую или любое другое домашнее рабочее место, которое вы используете для своего арендного бизнеса. Это верно независимо от того, владеете ли вы своим домом или квартирой или являетесь арендатором.

Подробную информацию о вычетах из домашнего офиса см. в разделе «Налоговые вычеты для домашнего бизнеса» или 9.0025 Справочник по налоговым вычетам для каждого арендодателя , оба написаны Стивеном Фишманом (Ноло).

8. Наемные работники и независимые подрядчики

Всякий раз, когда вы нанимаете кого-либо для оказания услуг для вашей арендной деятельности, вы можете вычесть их заработную плату как расходы на аренду. Это так, независимо от того, является ли работник наемным работником (например, менеджером-резидентом) или независимым подрядчиком (например, ремонтником).

Узнайте о налоговых правилах, применимых к арендодателям, которые нанимают независимых подрядчиков для помощи в аренде жилья, см. раздел «Наем независимых подрядчиков для арендной деятельности».

Выдержка из Руководства по вычету налогов для каждого арендодателя

Максимизируйте свои отчисления, не вызывая гнев IRS.

Купить книгу »

9. Страховка

Вы можете вычесть страховые взносы, которые вы платите практически за любую страховку, связанную с арендой. Сюда входит страхование сдаваемого в аренду имущества от пожара, кражи и наводнения, а также страхование ответственности арендодателя. А если у вас есть сотрудники, вы можете вычесть стоимость их медицинского страхования и страховки компенсации работникам.

10. Юридические и профессиональные услуги

Наконец, вы можете вычесть гонорары, которые вы платите адвокатам, бухгалтерам, компаниям по управлению недвижимостью, консультантам по инвестициям в недвижимость и другим специалистам. Вы можете вычесть эти сборы как операционные расходы, если они выплачиваются за работу, связанную с вашей арендной деятельностью.

Знаете ли вы?

Знаете ли вы, что:

Арендодатели могут значительно увеличить амортизационные отчисления, которые они получают в первые несколько лет владения арендуемой недвижимостью, используя разделение затрат.
Тщательное планирование может позволить вам вычесть за один год стоимость улучшений сдаваемой в аренду собственности, которую в противном случае вам пришлось бы вычитать в течение 27,5 лет.
В некоторых случаях вы можете сдавать загородный дом в аренду без уплаты налогов.
Большинство мелких арендодателей могут ежегодно вычитать до 25 000 долларов США в качестве убытков от аренды имущества.
Специальное налоговое правило позволяет некоторым арендодателям ежегодно вычитать 100% убытков от аренды имущества, независимо от их суммы.
Люди, которые сдают недвижимость своей семье или друзьям, могут потерять практически все свои налоговые вычеты.

Если бы вы не знали одного или нескольких из этих фактов, вы могли бы платить гораздо больше налогов, чем нужно.

9 Вычеты по налогу на аренду имущества для арендодателей в 2022 году

Быть арендодателем может значительно увеличить ваши сбережения, но это также и большая работа. Вдобавок к финансам и обязанностям собственного жилого помещения, вы должны найти арендаторов, оформить страховку и заплатить ипотечный кредит и налоги на недвижимость. Аренда дома также может осложнить вашу личную налоговую ситуацию. К счастью, правительство позволяет вычесть некоторые расходы, связанные с арендой недвижимости. IRS предусматривает , что вычитаемые расходы должны быть обычными и общепринятыми в арендном бизнесе, а также необходимы для управления и содержания собственности. Вы также можете работать с финансовым консультантом, который поможет управлять налоговыми и финансовыми последствиями вашей недвижимости.

Верхние налоговые вычеты на сдаваемое в аренду имущество

Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы можете вычесть несколько расходов из налогов, чтобы сэкономить деньги и улучшить свою деятельность в целом. Эти расходы относятся к ряду связанных с бизнесом действий, включая покупку, эксплуатацию и техническое обслуживание недвижимости, которые в совокупности делают ее прибыльной сдаваемой в аренду недвижимостью. Девять наиболее распространенных налоговых вычетов по аренде недвижимости:

1. Проценты по ипотеке

Большинство домовладельцев используют ипотечный кредит для покупки собственного дома, то же самое касается сдаваемой в аренду недвижимости. Арендодатели с ипотекой обнаружат, что проценты по кредиту являются их крупнейшим вычитаемым расходом. Чтобы уточнить, вы не можете вычесть часть вашего платежа по ипотеке, которая идет на основную сумму кредита. Вместо этого вычет применяется только к платежам в счет начисления процентов. Эти компоненты будут перечислены отдельно в вашем ежемесячном отчете, и поэтому на них легко ориентироваться. Просто умножьте месячную сумму на 12, чтобы получить общую сумму процентов за год.

В дополнение к процентам по ипотеке, вы можете вычесть комиссионные сборы и баллы, использованные для покупки или рефинансирования сдаваемой в аренду недвижимости, проценты по необеспеченным кредитам, использованным для улучшения, и любые проценты по кредитной карте за покупки, связанные с сдаваемой в аренду недвижимостью. Пришло время налогов, вы должны уже потратить деньги на эти покупки, чтобы претендовать. Поскольку может быть сложно определить, что считается и как зарегистрировать эти посторонние процентные начисления, подумайте о том, чтобы проконсультироваться с бухгалтером или финансовым консультантом, чтобы помочь.

2. Налоги на имущество

Почти все штаты и местные органы власти собирают налоги на имущество. В зависимости от местоположения вашей арендуемой недвижимости, они могут варьироваться от нескольких сотен долларов до сотен тысяч. Вы можете узнать точную налоговую ставку в вашем регионе, проверив сводку условного депонирования или обратившись к своему налоговому специалисту. Если в вашем штате есть требования по лицензированию аренды, вы также можете вычесть любые сборы за лицензию на аренду жилья или аренду на время отпуска.

Обратите внимание, что IRS ограничивает вычет подоходного налога штата и местного дохода, а также налога с продаж и налога на имущество общим вычетом в размере 10 000 долларов (5 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельные декларации). Это означает, что вы не можете вычесть государственные или местные налоги, уплаченные сверх лимита.

Если вы занимаетесь краткосрочной арендой жилья, ваш штат, город, округ или поселок могут взимать плату, известную как налог на проживание. Очень похоже на налог с продаж, вы также можете вычесть налоги на проживание. Говоря об этом, если вы платите налог с продаж на товары, связанные с бизнесом, налоги на заработную плату и социальное обеспечение для сотрудников или сборы за проверку, обязательно вычтите их.

3. Страховые взносы

Кредиторы могут оговорить, что домовладельцы получают страховой полис до получения ипотечного кредита. К счастью, любая форма страхования считается обычными и необходимыми расходами на аренду имущества и, таким образом, подлежит вычету. Вычет применяется к базовому страхованию домовладельцев, а также к специальному страхованию рисков и ответственности.

Если у вас есть сотрудники, вы также можете вычесть расходы на их медицинское страхование и компенсационное страхование работников. Хотя страховые взносы, как правило, немного выше при аренде, это повышение может помочь компенсировать это. Арендодатели также могут вычесть убытки, в том числе вызванные ураганами, землетрясениями, наводнениями или кражами.

4. Амортизация недвижимости

Со временем изнашивание и устаревание снижают стоимость сдаваемой в аренду недвижимости и ее содержимого. Этот процесс, известный как амортизация, не облагается налогом. Вы можете требовать амортизации, как только ваш дом или квартира будут доступны для аренды, даже если у вас еще нет арендаторов. Вычет может быть сделан на ожидаемый срок службы имущества, но он должен быть распределен на несколько лет (обратите внимание, что IRS говорит, что арендная недвижимость может амортизироваться в течение 27,5 лет). Однако имейте в виду, что стоимость строения может обесценивается, но не стоимость земли.

Вы также можете претендовать на стоимость оборудования, которое помогает вам вести свой бизнес по аренде, например, вашего компьютера или автомобиля, а также на улучшения, которые вы вносите в имущество, чтобы повысить его ценность, адаптировать его использование или продлить срок его службы. Это может включать в себя установку новой крыши, добавление мебели или обновление бытовой техники. Чтобы квалифицироваться как вычитаемый расход, необходимо ожидать, что он продлится более года, будет ценным для вашего арендного бизнеса и со временем потеряет ценность. Публикация IRS 946 «Как амортизировать имущество» может помочь вам справиться с этим иногда запутанным процессом.

5. Техническое обслуживание и ремонт

В то время как улучшения дома вычитаются через амортизацию, налоговый кодекс позволяет вам вычитать определенные затраты на ремонт и техническое обслуживание отдельно. Большая разница в том, что эти усилия поддерживают вашу недвижимость в пригодном для сдачи в аренду состоянии, но не добавляют существенной ценности. По данным IRS, примеры улучшений включают пристройки (спальни, ванные комнаты, веранды, гаражи, патио, веранды), ландшафтный дизайн, отопление и кондиционирование воздуха, сантехнику, изоляцию, модернизацию интерьера (кухню, встроенную технику, от стены до стены). ковровые покрытия и другие виды ремонта (кровельные работы, штормовые окна, системы безопасности, электропроводка)

Если вы нанимаете кого-то для выполнения работы, вы можете вычесть затраты на рабочую силу. То же самое касается менеджеров по недвижимости или на месте, если вы решите нанять их. Если вы выберете подход «сделай сам», вы можете вычесть любую арендную плату за инструменты и оборудование. Сборы ассоциации домовладельцев и кондоминиума также подлежат вычету по тому же принципу.

6. Коммунальные услуги

Каждый арендодатель по-разному относится к коммунальным услугам. Если вы решите покрыть такие вещи, как газ, электричество, вода, отопление и кондиционер для вашего арендатора, они будут вычитаться из налогов. Если вы платите за интернет, кабельное или спутниковое телевидение, вы также можете вычесть их как расходы на коммунальные услуги. Даже если ваш арендатор согласится возместить вам расходы на коммунальные услуги позже, вы можете продолжать подавать заявление о вычете арендного имущества и требовать возмещения в качестве дохода.

7. Юридические и профессиональные сборы

Арендодатели могут вычесть определенные профессиональные сборы в отношении арендуемой недвижимости. Если вы используете CPA или компьютерное программное обеспечение для подготовки налоговой декларации, обязательно вычтите стоимость. Нанять юриста для надзора за оформлением документов по аренде в любое время года? Вычтите эти непомерные почасовые платежи. Если вы использовали агента по недвижимости, чтобы найти своих арендаторов, вычтите комиссию. Рекламировать недвижимость в газете, по радио или в Интернете? Вычтите эти рекламные доллары.

Даже услуги консультанта могут быть списаны со счетов, если вы встретитесь, чтобы обсудить аренду имущества. Если вам нужно кого-то выселить, этот вычет поможет покрыть судебные и судебные издержки. Все это считается операционными расходами и должно быть вычтено как таковое. Однако вы не можете вычесть судебные издержки, использованные для защиты права собственности или восстановления и улучшения собственности.

8. Командировочные и транспортные расходы

Если вы являетесь арендодателем и путешествуете по нескольким объектам или ваша аренда находится далеко от вашего места жительства, ваши транспортные расходы подлежат вычету. Это включает в себя оплату за демонстрацию сдаваемой в аренду собственности, получение дохода от сдачи в аренду и сохранение сдаваемой в аренду собственности в течение года. Однако из этой политики исключаются любые разумные поездки на работу, совершаемые регулярно.

Вы можете вычесть проезд двумя способами: по фактическим расходам или по стандартной норме пробега. В 2021 году стандартная ставка пробега для коммерческого использования составляла 58,5 цента за милю.

9. Офисное помещение

Независимо от того, ведете ли вы бизнес в коммерческой недвижимости или в свободной спальне, вы можете вычесть сопутствующие расходы. Квадратные метры или стоимость аренды, вероятно, будут самыми большими расходами. Однако вы также можете включить стоимость принтера, компьютерного программного обеспечения и всего, что вы используете.

Ведите документацию о покупках, которые вы совершаете, и записывайте время, которое вы тратите на управление арендуемой недвижимостью. Это один из наиболее часто помечаемых вычетов. В свою очередь, убедитесь, что вы честно говорите о разнице между деловым и личным использованием.

Как запросить вычеты по налогу на аренду имущества

Как правило, вы должны подавать налоговые вычеты на аренду имущества в том же году, когда вы оплачиваете расходы, используя форму Приложения E. Процесс будет намного более управляемым, если вы будете вести подробный учет всех доходов и расходов, связанных с недвижимостью, по мере их возникновения. Кроме того, если вас когда-либо проверят, вам придется предоставить доказательства для каждого вычета, на который вы претендуете.

Несмотря на то, что мы рассмотрели выше несколько налоговых вычетов из сдаваемого в аренду имущества, процесс подачи заявления усложняется, если вы используете сдаваемое в аренду имущество в качестве основного места жительства в любой момент данного налогового года. Каждый год в форме Графика E указывается количество дней, в течение которых вы можете лично использовать свой дом, и процент дней, в течение которых недвижимость может быть сдана в аренду по справедливой рыночной стоимости, прежде чем что-либо изменится. В большинстве случаев вы не сможете вычесть расходы или убытки для личного использования в Приложении E. Вы можете подать их с помощью формы Приложения A, если решите детализировать свои отчисления.

Bottom Line

Вы можете вычесть ряд расходов, связанных с эксплуатацией арендуемой недвижимости как бизнеса. От затрат на содержание двора до ремонта имущества между арендаторами или даже процентов по ипотеке, которые вы платите в течение всего года, вы сможете сократить свой общий налоговый счет. Важно вести тщательный учет всей вашей операционной деятельности, чтобы вы могли правильно заявить о правильных расходах и нужных суммах в конце года.

Советы по поддержанию стабильной финансовой жизни

Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
Умение составлять определенный бюджет — это навык, которым сейчас владеют немногие. Тем не менее, бюджет — лучший способ гарантировать, что вы никогда не попадете в трудные финансовые времена. Бюджеты могут быть полезны, если вы хотите накопить на отпуск или другое дорогостоящее предприятие. Калькулятор бюджета SmartAsset позволяет очень легко подготовить план к работе.

Лиз Смит
Лиз Смит — выпускница Нью-Йоркского университета. Еще со времен учебы в колледже она помогает людям принимать более взвешенные финансовые решения. Лиз пишет для SmartAsset уже более четырех лет.