Земли промышленного назначения: перевод, продажа, аренда. Налог на земли промышленного назначения 2018
что это, нюансы, как оформить
Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики. Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения. Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.
Рекламный блок:
Земли промназначения: что это такое?
Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.
Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.
Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.
- Участки для размещения производственных мощностей и построек.
- Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
- Земля для обеспечения транспортного сообщения.
- Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
- Территории обороны и безопасности.
- Участки для размещения различных коммуникаций.
- Земли, предназначенные для космической деятельности.
Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.
Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.
Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.
Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.
Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.
Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.
На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.
Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).
Рекламный блок:
Что можно строить на землях промышленного назначения?
На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.
Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?
Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.
Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.
Изменение категории промышленной земли
Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.
Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.
- Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
- На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.
Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.
Переход земель промназначения в собственность государства
При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:
- выполняются соглашения международного характера;
- происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
- если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
- при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.
Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.
Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.
Налог на участки промназначения
Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.
Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.
Вконтакте
Google+
estatelegal.ru
Земли промназначения: что это такое?
Земли промназначения – это территории, расположенные за пределами городов и других населенных пунктов, которые предназначены для промышленного производства организаций и использования промоборудования. Как правило, в зонах промназначения находятся фабричные здания, цеха по производству, филиалы заводов, административные здания для производства какой-либо продукции и другие сооружения, требующиеся для нормальной работы учреждений.
Подробная схема этих территорий описана в главе 16 ЗК (Земельного Кодекса) РФ. Этот же документ регулирует организацию производственной деятельности в промзонах.
Целевое назначение использования промзон
Цели применения участков, используемых для промышленного назначения, могут быть различными. Именно по этой причине законодательством были утверждены основные разновидности разрешенной эксплуатации таких земель. К ним относят промзоны для:
- Распределения производственных цехов и других построек.
- Получения и добывания полезных ископаемых.
- Обеспечения работы транспортной сети.
- Размещения сооружений атомной энергетики.
- Размещения зданий, отвечающих за безопасность и оборону.
- Деятельности, связанной с космосом.
- Обеспечения разнообразных коммуникаций.
Передачу участков промзоны под промпроизводство осуществляет местный административный орган власти. При этом им оценивается рациональность расположения производства, описание и параметры земельного участка, рельефность местности, его приближенность к транспортной развязке и поселениям.
Важно! Территории промназначения не должны быть размещены рядом с городом и другими жилыми объектами.
Размер, передаваемой промзоны, зависит от вида эксплуатации, разрешенной государством, нормативов производственной части, техдокументации на определенный объект промзастройки.
Экономика страны набирает обороты развития. Именно по этой причине довольно часто наблюдается дефицит промзон. Эту проблему можно решить только благодаря смене категорий участков промназначения.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
-
Москва и область: +7-499-938-54-25
-
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
-
Федеральный: +7-800-350-84-02
Территории промназначения: реализация, приобретение, аренда
Владельцем участка промназначения может быть любое физлицо, организация, муниципальное предприятие или государство. Собственник вправе производить с этими землями все законные действия. Такая территория может быть сдана в аренду, продана, подарена и т. д.
Однако существует проблема, которая может помешать заключению договора купли-продажи земель промназначения. Он заключается в виде разрешенной эксплуатации промзоны, установленном законодательством. К примеру, если территория предназначена для распределения на ней складских помещений, то покупатель не сможет осуществить здесь строительство АЗС, СТО и т. д.
Кроме того, прежде чем арендовать или приобрести промзону, важно обратить внимание на параметры и другие особенности земли. В случае отсутствия коммуникаций, территория не может стоить дорого.
Но, дальнейшая сопутствующая постройка каких-либо зданий, согласованная с государством, может быть совершенно невыгодна в финансовом плане. К тому же, процесс занимает слишком много времени.
Какие здания и сооружения можно размещать на промзонах?
На землях промышленного назначения разрешается постройка сооружений для промпроизводства, если на это имеется соответствующее разрешение. Однако строительство жилья здесь строго запрещено.
Городские и сельские поселения с каждым годом увеличиваются. Поэтому довольно часто жилая зона пересекает земли промназначения. До определенного времени это останется в рамках закона, но чтоже произойдет, если владелец промзоны решит расшириться и провести линию коммуникаций?
С юридической стороны выйти из такой ситуации можно путем смены категории участка промышленного назначения. Например, строительство коттеджей будет возможно, если зона относится к ближайшему населенному пункту или землям сельхозназначения.
Важно! При переводе категории участка земли необходимо уделять внимание виду эксплуатации, разрешенной законом. От этого будет зависеть наличие или отсутствие возможности на постройку жилья.
Смена категории промзоны
Смена категории земель на территории промзоны – довольно трудная и длительная процедура. Изменение категории в обратном порядке сделать проще. При смене категории земли промышленного назначения на другую категорию существует на сегодняшний день только 2 ограничения:
- Постройка, расположенная на промзоне, в ближайшем времени должна быть снесена. В этой ситуации, чтобы поменять категорию нужно будет получить согласование на восстановление водных и земельных ресурсов. То же самое возможно и тогда, когда территория загрязнена или разрушена.
- На землях промпроизводства нарушен рельеф. В этой ситуации понадобится произвести не только согласование проекта по восстановлению земель и водных ресурсов, но и проведение этих работ на местности.
Трудности часто случаются, когда требуется перевести участки земли сельхозназначения в промзоны. Это можно сделать только в порядке исключения, когда формально доказано, что участок потерял полезные свойства для выращивания культур.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).
Перевод промзоны во владение государства
При некоторых обстоятельствах промзона может быть передана во владение государству. Законом допускается изъятие такой территории тогда, когда:
- создаются межнациональные соглашения;
- осуществляется восстановление или постройка новых сооружений, отвечающих за оборону и безопасность федерального назначения;
- имеется судебное постановление;
- есть другие аргументированные причины, которые никак не противоречат закону.
Процедура перевода участка земли промназначения во владение государственных органов регулируется ст. 49, ст. 50 и ст. 51 ЗК РФ. Право владения частного лица или организации может быть, как ограничено на определенное время, так и полностью прекращено.
Важно! Реквизиция на определенный период времени совершается в критических случаях. В последствие этого законом предусмотрена денежная компенсация владельцу, после чего участок переходит снова в его собственность.
Налог на земли промышленного назначения
Налогообложение на участки промышленного назначения регламентируется главой 31 НК (Налогового Кодекса) РФ. Налоговая ставка на промзоны составляет 1,5% от цены кадастра. Эта информация указана в статье 394 Налогового Кодекса России. Налог на земли промназначения получается гораздо выше, нежели на земли сельхозназначения и на территории населенных пунктов. Однако органы местного самоуправления конкретного региона могут ввести коэффициенты, заметно снижающие ставку налогообложения.
Практикующие юристы говорят о том, что участки промзоны часто имеют увеличенную цену на кадастр. В некоторых случаях эта стоимость может превысить даже среднерыночную. При обнаружении такого факта владелец может подать исковое заявление в судебный орган для того, чтобы снизить стоимость.
Земли промназначения являются основой практически каждого вида производственной деятельности. Именно поэтому со стремительным развитием производства нуждаться в таких территориях частные лица, организации и муниципалитет будут постоянно.
law03.ru
Налог от перевода назначения категории земли
Также многое зависит от природных условий, коммуникаций, построек, которые расположены на территории занимаемой площади земли. Поэтому реально оценить, сколько стоит земля сельхозназначения, исходя их выше перечисленных причин. Какие налоги необходимо платить на землю сельскохозяйственного назначения Что касается налогов на землю сельскохозяйственного назначения, то, согласно действующему законодательству, такой процесс регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и имеет свои изменения и дополнения. Прежде всего, налоги на землю сельхозназначения регламентируются законами, поправками к ним. Налог на с/х землю зависит напрямую от категории земли, ее месторасположения, почвы, пригодности к ведению сельского хозяйствования, а также возможности занятия на ней садоводством и огородничеством. Земли сельхозугодий, например чернозем, ценятся выше, чем солонцы или песчанки.
Вопрос — ответ
Из пунктов 4 , 4.1 статьи 2 Закона № 172- ФЗ следует, что к ходатайству нужно приложить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей и согласие правообладателя участка на перевод.
ИнфоДополнительно потребуются выписки из Государственного кадастра недвижимости и Единого госреестра прав на недвижимое имущество, а также заключение государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.
ВажноОднако если хозяйство не представит эти документы, то они будут запрошены чиновниками в соответствующих инстанциях (п.
4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). Акт о переводе земель принимается в течение:- двух месяцев со дня поступления ходатайства, если решение принимается исполнительным органом субъекта Федерации или органом местного самоуправления (подп.
Меняем категорию разрешенного использования земли
Такие сельскохозяйственные земли должны быть приватизированы гражданином РФ, согласно требованиям закона иметь кадастровый номер земельного участка и находиться в сельскохозяйственном пользовании.Перевод земель сельхозназначения в ИЖС по нормам органов местного управления происходит после раздела земельного участка на паи, земли под пристройки сельскохозяйственного назначения, под садоводство и пастбище, а также огородничество. Приватизированный участок земли имеет определенный план-схему и зафиксирован в документах.Земельный участок сельхозназначения передан в ИЖС с целью обеспечения граждан жилищем и разрешением строительства на нем частных домов, приусадебных конструкций за собственный счет по своему усмотрению. Такое объективное законодательно урегулированное действие называется передачей в ИЖС.
Порядок перевода земли в другую категорию: изменения в 2017-2018 году
К таким землям относятся в первую очередь:- пашни, сенокосы, пастбища, залежи и насаждения, то есть с/х угодья;- предназначенные для сельского хозяйствования прогоны, дороги, лесополосы, защитные искусственные насаждения, кроме земель лесохозяйственного предназначения;- постройки и дворы, находящиеся на такой сельскохозяйственной земле.
Такие территории с/х земель находятся под защитой государства РФ и регламентируются действующим кодексом, законами, инструкциями, предписаниями. Передача земель сельхозназначения Передача таких земель происходит физическим и юридическим лицам, у которых есть иностранное гражданство.
ВниманиеСельскохозяйственными землями имеют полномочия пользоваться следующие категории: — Лица, проживающие в сельской местности постоянно или проводящие сезонные работы.
Земельные вопросы
Когда перевод земли не допускается? Перевод земель из одной категории в другую не допускается в следующих случаях: 1) если в федеральном законодательстве установлен прямой запрет или ограничение на перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую; 2) если для перевода земель в законодательстве установлена необходимость проведения государственной экологической экспертизы, и результаты такой экспертизы оказались отрицательными – перевод земли из одной категории в другую противопоказан; 3) испрашиваемое целевое назначение земель или земельных участков не соответствует территориальному планированию и землеустроительной документации.
Земли промышленного назначения: категории, характеристики, нюансы использования
Болотные земли имеют самую низкую стоимость, поэтому налог из них взыскивается ниже, чем из земли, пригодной для огородничества, например, такой как чернозем.
В самую высокую стоимость входят земли, на которых расположены хозяйственные постройки.
Поэтому налог взыскивается по ставке 0,01-0,03 процента от стоимости той или иной с/х земли.
В Земельном кодексе РФ прописаны все условия и требования относительно категории земли, с которой взыскивается налог государством. Вид разрешенного пользования как законодательно регулируемый момент Земельным кодексом РФ относятся некоторые категории земель к определенному виду, деятельность граждан на которых ограничена. Их перечень регламентируется действующим законодательством и имеет исчерпывающее понятие, поэтому не стоит об этом забывать, чтобы не нарушать закон.
Увеличивается ди налог при переводе земли из одной категории в другую
Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории Рисунок 2 — Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории Советы по самостоятельному переводу земель или земельных участков в другую категорию Физическому или юридическому лицу перевод земель из одной категории в другую в реальной жизни необходим крайне редко.
В основном, это прерогатива ведомства государственных органов, в чьей собственности находятся земли лесного и водного фонда, земель запаса или земель особо охраняемых природных территорий.
Частных лиц и предприятия интересуют лишь вопросы переведения земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, иногда — в земли промышленности.
Вопрос защиты целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, тем не менее, актуален, и в законодательстве ему уделено особое внимание.Положение о земельном налоге»С 1 января 2006 года на территории города Рязани действует земельный налог, введенный в соответствии с Налоговым кодексом РФ и «Положением о земельном налоге», утвержденном решением Рязанского городского Совета от 24 ноября 2005 года №384-III «Об установлении земельного налога». На территории города Рязани налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 0,13 процента – с 2011 г. (в 2010 г.
Налог от перевода назначения категории земли
Кроме того, нужно установить год, на начало которого вносятся изменения в Государственный кадастр недвижимости (письмо Минфина России от 16 июля 2013 г.
№ 03-05-04-02/27809 ).
Причем от налоговиков потребовались дополнительные разъяснения, когда возможно изменение цены не на 1 января следующего года, а задним числом.
То есть на начало текущего или предшествующего года.
Поэтому в письме УФНС России по Московской области от 16 августа 2013 г. № 18-21/[email protected] они сочли необходимым указать возможные объективные причины, на основании которых это можно сделать.
Обратите внимание! Перевод любой территории, относящейся к категории населенных пунктов, а также внесение из других категорий земель в данную категорию, вне зависимости от того, кто и на каких основаниях владеет участком, допускается только после изменения границ рассматриваемого населенного пункта.
Контроль осуществляется Земельным Кодексом РФ и действующим законодательством Российской Федерации.
Как перевести землю в другую категорию Земли сельхозназначения Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2017 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности.
В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования.
Исключения случаются крайне редко.
Вопрос только в том, насколько необходим арендатору или покупателю конкретный земельный участок: иногда сложности проще обойти, чем разрешить.
А теперь самое время поговорить о возможности перехода в собственность государства земли промышленных предприятий.
Переход земли в собственность государства В историческом контексте такая практика существовала при резкой смене государственной власти.
Такой процесс называется национализацией и означает прекращение частной собственности и огосударствление всей реквизированной массы. Подобные случаи известны в истории многих стран. Современное законодательство рассматривает несколько ситуаций, при которых частная собственность на землю может быть ограничена, временно или постоянно прекращена.
Данные обо всех основаниях, процедурах и последствиях содержатся в седьмой главе ЗК РФ, в статьях 49 – 51.
Допустим, в местности ощущается нехватка АЗС, станций ТО, и некий предприниматель решил это исправить. В регионе есть подходящие площади промназначения. Но их целевое использование – только для строительства баз и складов, никаких автозаправок и тому подобных сооружений! Другой сложностью, которая может поджидать каждого, кто решит купить-продать землю промышленного назначения, это отсутствие нужных коммуникаций: газо- и водоснабжения, линий электропередач, отопления, канализации, связи. Сама земля может иметь предельно низкую стоимость, но каких вложений потребует сопутствующее строительство? А получение всех технических условий, разработка проектной и ожидание разрешительной документации могут занять не один год.
Многие подобные вопросы разрешимы в договорном либо судебном порядке.
zakonbiz.ru
