Лицензия на управление многоквартирными домами: Государственная услуга по осуществлению лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами

Содержание

Ст. 192 ЖК РФ. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

1. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также — лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее — лицензионная комиссия).

2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

3. Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

4. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она предоставлена. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

5. К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.

6. Положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

7. Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В случае нарушения требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами должностные лица уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти выдают руководителю органа государственного жилищного надзора обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.

См. все связанные документы >>>

< Статья 191. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта

Статья 193. Лицензионные требования >

1. Для занятия определенными видами деятельности юридическое лицо должно иметь лицензию либо членство в саморегулируемой организации или выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к определенному виду работ. Так, в абз. 3 п. 1 ст. 49 ГК были внесены изменения, согласно которым в случаях, установленных законом, отдельными видами деятельности юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии), членства в саморегулируемой организации или выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ. Соответственно, правоспособность и дееспособность возникают с момента выполнения указанных требований.

В целом институт саморегулируемых организаций постепенно заменяет традиционное лицензирование. Поэтому указание наряду с лицензией на наличие членства юридического лица в саморегулируемой организации для осуществления отдельных видов деятельности является своевременным и необходимым дополнением, отражающим уже сложившуюся практику отношений в допуске организаций к отдельным видам деятельности.

Вместе с тем в отдельных случаях наблюдается обратный процесс, когда лицензирование вытесняет саморегулирование. Так, с 1 мая 2015 года в связи с принятием Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 г.) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии было запрещено. Во многом это объясняется низким качеством услуг, которые предоставляют управляющие компании жителям таких домов. Соответственно, были многочисленные требования о введении государственного регулирования в эту сферу, что и было сделано.

Необходимо отметить, что лицензирование управляющих организаций уже вводилось Госстроем в 2000 году и было впоследствии отменено ввиду невозможности сформулировать единые лицензионные требования и условия для субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время такие требования сформулированы.

Лицензирование управляющих компаний в сфере ЖКХ по замыслу законодателей в определенной степени позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысить их ответственность за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также предоставит собственникам помещений в многоквартирных домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением законодательства Российской Федерации, прав и законных интересов граждан.

Как было отмечено в Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 26 января 2016 г. N 80-р, «лицензирование является механизмом постоянного контроля за управляющими организациями и принятия действенных мер к допустившим нарушения хозяйствующим субъектам. Эффективность этого механизма будет определяться в ходе мониторинга ситуации в сфере управления многоквартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности потребителей качеством предоставленных услуг».

Вместе с тем, как правильно было отмечено, недостатком лицензирования в сфере ЖКХ является то, что он не затрагивает некоммерческие управляющие организации — ТСЖ и жилищные кооперативы . В Стратегии развития ЖКХ указывается на необходимость рассмотрения вопроса о создании профессионального общественного объединения.

———————————

Свит Ю.П. Актуальные проблемы управления многоквартирными домами // Гражданское право. 2017. N 4 С. 22.

Кроме того, введение лицензирования в сфере ЖКХ привело к тому, что в подавляющем большинстве случаев в качестве управляющих организаций выступают бюджетные учреждения, что, с одной стороны, позволило гражданам обращаться в вышестоящие организации в случае нарушения их прав минуя обращение в суд, но, с другой стороны, ослабило конкуренцию на рынке жилищных услуг.

С 1 мая 2015 года в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии было запрещено.

Для перехода к государственному регулированию деятельности в сфере управления многоквартирными домами, основанному на механизме лицензирования, Жилищный кодекс РФ был дополнен новым разделом X «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами». Сама деятельность по управлению многоквартирными домами определяется как выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК).

Как было отмечено в Определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2015 г. N 43-АПГ15-6, «к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений относится осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ)».

Как и в отношении всех других видов лицензирования, на данный вид лицензирования распространяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом специфических особенностей лицензирования, предусмотренных комментируемым Кодексом.

Постановлением Правительства Российской Федерации «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» от 28 октября 2014 г. N 1110 было утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (вместе с «Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», «Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации», «Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»).

Разъяснения по применению указанных правовых актов дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В силу п. 8.5 ст. 13 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии, составленное в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», в котором также указываются следующие сведения о соответствии соискателя лицензии лицензионным требованиям, установленным п. 4 настоящего Положения:

а) о регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;

б) об отсутствии у должностного лица соискателя лицензии (должностного лица другого хозяйственного общества, выступающего в качестве единоличного исполнительного органа соискателя лицензии) (далее — должностное лицо соискателя лицензии) неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

в) об отсутствии информации о должностном лице соискателя лицензии в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации;

г) об отсутствии в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной соискателю лицензии;

д) о сайтах в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и (или) об официальных печатных средствах массовой информации, в которых соискатель лицензии раскрывает информацию о своей деятельности в соответствии с требованиями к раскрытию информации, установленными ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, — в случае осуществления соискателем лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии.

В регулировании данного вида лицензионной деятельности важное значение имеет Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», «Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации», «Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»).

2. В ч. 2 комментируемой статьи раскрывается понятие деятельности по управлению многоквартирным домом. При этом необходимо различать услуги, работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги, которые являются частью услуг по содержанию жилого помещения.

3. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора как по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, так и осуществлению лицензионного контроля. Лицензирующим органом в данном случае являются органы государственного жилищного надзора. (О различиях между терминами «жилищный надзор» и «лицензионный контроль» см. комментарий к ст. 20.)

В каждом субъекте Федерации должна быть создана постоянно действующая лицензионная комиссия для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в субъекте Российской Федерации. Так, Москве такая комиссия была создана Постановлением Правительства Москвы от 20 января 2015 г. N 12-ПП «О лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве». Этим же Постановлением было утверждено Положение о лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве».

В соответствии с комментируемой статьей выдача лицензий управляющим организациям осуществляется органами государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ, причем не менее чем треть ее членов должна быть представлена саморегулируемыми организациями, общественными объединениями или иными некоммерческими организациями, осуществляющими общественный жилищный контроль. Однако, как правильно было отмечено, указание на количество минимальных членов данной комиссии в законе отсутствует, что может сказаться на объективности принимаемых решений при формальном подходе к формированию комиссий. В этой связи представляется целесообразным конкретизация уже существующих норм о том, кто может входить в состав лицензионной комиссии, а также предоставление возможности апелляционного обжалования решений комиссии в административном порядке .

———————————

Измайлов Р.Р. Правовые проблемы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами // Актуальные проблемы российского права. 2016. N 4. С. 18.

4. Как следует из ч. 4 комментируемой статьи, лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и будет действительна только на территории того субъекта Федерации, где она была получена. За предоставление лицензии заявители уплачивают государственную пошлину в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.

5 — 6. В ч. 5 комментируемой статьи установлено, что основополагающим правовым актом, применимым к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, является Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», однако при этом учитываются особенности лицензирования, установленные Жилищным кодексом РФ. В частности, в п. 6 комментируемой статьи сказано, что положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

7. Исполнение государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами государственного жилищного надзора, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Разъяснения по применению Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, Положения о ведении реестра дисквалифицированных лиц управляющих организаций и Положения об осуществлении контроля за соблюдением требований к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных указанным Постановлением, дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Порядок осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», Постановления Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» установлен Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор.

Приказом Минстроя России от 30 августа 2017 г. N 1186/пр «Об утверждении Административного регламента по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» был утвержден Административный регламент по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами согласно приложению к настоящему Приказу.

Согласно п. 4 указанного Регламента государственная функция по осуществлению контроля за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами регулируется следующими правовыми актами:

Жилищным кодексом Российской Федерации;

Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»;

Федеральным законом от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2010 г. N 489 «Об утверждении Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 2011 г. N 373 «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2014 г. N 927 «О главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации и порядке согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор»;

Приказом Минстроя России от 20 марта 2014 г. N 107/пр «Об утверждении Регламента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».

Статья 193 Лицензионные требования

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены лицензионные требования к соискателю на получение лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Как было отмечено в литературе, указанные в комментируемой статье лицензионные требования в сфере управления многоквартирными домами минимальны. Стратегия развития ЖКХ, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 января 2016 г. N 80-р, предусматривает установление дополнительных лицензионных требований к управляющим организациям — требований к уставному капиталу, материально-технической базе и др.

———————————

Свит Ю.П. Актуальные проблемы управления многоквартирными домами // Гражданское право. 2017. N 4. С. 32.

Однако следует учитывать, что Федеральный закон от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ новый п. 7, который предоставил Правительству РФ возможность устанавливать дополнительные лицензионные требования, не указанные в Жилищном кодексе.

Следует отметить, что в указанном перечне отсутствует такое требование как наличие финансовой устойчивости у лица, претендующего на получение лицензии. Между тем нередки случаи, когда из-за неустойчивого финансового положения управляющие компании не исполняют свои обязательства, даже если собственники жилых помещений оплачивают вовремя полученные услуги.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ в число лицензионных требований входит наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата.

Как следует из письма Минстроя России от 24 февраля 2015 г. N 4745-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Информацией об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»), получить аттестат должно лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации.

Понятие преступлений средней тяжести, тяжких преступлений, особо тяжких преступлений содержится в Уголовном кодексе Российской Федерации.

Так, согласно ст. 15 УК преступлениями средней тяжести признаются умышленные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, не превышает пяти лет лишения свободы, и неосторожные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, превышает три года лишения свободы.

Тяжкими признаются умышленные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, не превышает десяти лет лишения свободы.

Особо тяжкими преступлениями признаются умышленные деяния, за совершение которых настоящим Кодексом предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок свыше десяти лет или более строгое наказание.

В письме Минстроя России от 24 февраля 2015 г. N 4745-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Информацией об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами») было отмечено следующее:

«Соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации состоит в том, что управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731. Таким образом, при рассмотрении вопроса о выдаче лицензии осуществляется проверка соответствия соискателя лицензии требованиям Стандарта. Согласно пункту 8 указанного Стандарта раскрытие информации осуществляется по формам, утвержденным Минстроем России».

Положения п. 6 ч. 1 комментируемой статьи о соблюдении лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 настоящего Кодекса, подлежат применению до 31 декабря 2017 года включительно, а на территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — до 30 июня 2019 года включительно.

Положения п. 6.1 ч. 1 ст. 193 о соблюдении лицензиатом требований к размещению информации, установленных ч. 10.1 ст. 161 настоящего Кодекса, применяются с 1 января 2018 года, а на территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — с 1 июля 2019 года.

2. В ч. 2 комментируемой статьи сказано, что в обязанности Правительства РФ входит утверждение положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Речь идет об уже упоминавшемся Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

как жилищная инспекция шантажирует участников рынка и что с этим делать?

В 2015 году было введено лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. 5 лет – длинная дистанция и оглядываясь назад можно сделать некоторые выводы о плюсах и минусах созданной государством системы.

Что такое лицензия и как в нее попадают

Целью государственной системы лицензирования была попытка создать цивилизованные правила игры для всех участников рынка. Для этого государство придумало такой механизм: управляющей организации дается лицензия, в которую включаются те дома, которыми она управляет. Вся эта информация размещается в открытом доступе и ее можно найти в сводном федеральном реестре лицензий на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Проверить лицензию управляющей организации» (далее через ввод ИНН выпадает лицензия, а в ней указаны все дома, которыми управляет лицензиат). Кроме того, есть еще реестр лицензий субъекта Российской Федерации, который размещается на сайте региональной жилищной инспекции (п. 1 ст. 195 ЖК РФ).

Управляющая компания является лицензиатом, т.е. лицом, работающем на основании лицензии. Применительно к ТСЖ в п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ в законе сделано исключение о том, что для ТСЖ лицензия не требуется.
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации был Утвержден приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр (далее – Порядок № 938).

Для того, чтобы многоквартирный дом попал в лицензию к управляющей организации она обязана подать заявление с необходимыми документами в жилищную инспекцию. К заявлению прикладывается следующая информация:
— адрес многоквартирного дома;
— основания заключения, прекращения или расторжения договора управления — реквизиты договора управления многоквартирным домом;
— данные о заявителе (ИНН, номер лицензии)
— данные о реорганизации лицензиата (если она была)
— копия протокола и решения общего собрания собственников о выборе способа управления
— копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания
— копия акта приема-передачи технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов, ключей МОП
— документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя на подачу заявления и документов
— ряд иных документов, используемых в отдельных случаях
— опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов, подписанная заявителем.

Копии представляемых с заявлением документов должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным должностным лицом заявителя. В ряде регионов данные документы можно подавать при наличии ЭЦП на юридическое лицо в электронном виде через порталы государственных услуг.

После получения данных документов в срок до 10 рабочих дней они подлежат рассмотрению и по итогам жилищная инспекция принимает решение:
— о внесении изменений в реестр
— об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов
— о приостановлении рассмотрения заявления.

Важно то, что жилищная инспекция имеет право проводить проверку по отсутствию признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений (например, при принятии решения о непосредственном управлении домом, если в нем более 30 квартир). В этом случае жилищная инспекция может обратиться в суд для установления судом факта ничтожности протокола.

С другой стороны, приостановка рассмотрения заявления возможна при подаче неверных сведений (дается срок на исправление данных), либо поступление в жилищную инспекцию в рамках 10 рабочих дней с даты подачи заявления сведений о еще одном лицензиате. Такое бывает, если за короткий срок новая управляющая организация успевает переголосовать дом.

Однако в Порядке № 938 прямо не прописана ситуация, как действовать жилищной инспекции при дублировании протоколов общих собраний. Сказано лишь, что жилищная инспекция «принимает в отношении каждого заявителя соответствующее решение», а механика такого решения никак не отражена, что само по себе плохо, т.к. способно привести к злоупотреблениям.

После принятия решения о включении дома в лицензию к управляющей организации, жилищная инспекция уведомляет об этом в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

Как исключаются из реестра лицензии

Основанием для исключения дома из лицензии управляющей организации является принятие решения на общем собрании. Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В идеальных цивилизованных условиях после принятия такого решения в течение 5 рабочих дней со дня прекращения или расторжения договора управления, лицензиат (т. е. управляющая организация) обязан:
— разместить эти сведения в ГИС ЖКХ
— направить их в орган государственного жилищного надзора.

Такой порядок предусмотрен в п. 2 ст. 198 ЖК РФ и он практически никогда не выполняется. Чаще всего управляющие организации максимально затягивают данный вопрос, оспаривая протокол. Ответственности за невыполнение п. 2 ст. 198 ЖК РФ нет практически никакой, все это знают и все этим пользуются.

Если такое заявление направляется низложенной управляющей организацией, то жилищная инспекция вносит данные изменения в реестр за 10 рабочих дней. Однако, как уже было отмечено, такое заявление направляет не прежняя управляющая организация, а новая (либо ТСЖ).

В этом случае жилищная инспекция проводит внеплановую проверку. Ее срок также не может превышать 10 рабочих дней, но чаще всего этого срок продляется в связи с наличием сведений в реестре о данном доме в лицензии прежней управляющей организации (ведь она не подает заявление об исключении дома из ее лицензии в пятидневный срок, а ответственности за неподачу сведений – никакой).

Затем через п. 10 и п. 16 Порядка № 938 осуществляется приостановка на 30 рабочих дней (а их часто достаточно для того, чтобы оспорить протокол).

Реестр лицензии и ТСЖ

Несмотря на то, что ТСЖ управляет домом без лицензии, государство планомерно ужесточает регулирование применительно к этой форме гражданской самоорганизации.

В соответ. с п. 7 ст. 135 ЖК РФ, при создании в доме ТСЖ оно обязано в течение 5 рабочих дней со дня регистрации подать уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, который установлен Минстроем России. Однако проблема в том, что такого порядка нет, а Порядок № 938 определяет условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (т.е. касается лицензии управляющий организаций, а не ТСЖ).

С другой стороны, в п. 3 ст. 198 ЖК РФ, государство фактически приравняло ТСЖ к лицензиатам, указав, что порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра распространяется и на ТСЖ.

Ситуация эта довольно печальная и вот почему:
— в соответствии с п. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
— в соответ. с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила № 354), ТСЖ приступает к предоставлению коммунальных услуг с даты его государственной регистрации.

Такая же позиция приведена в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 июля 2015 г. N 310-КГ14-8259.
Возникает закономерный вопрос: как можно предоставлять коммунальные услуги с даты государственной регистрации (как это написано в законе), если жилищная инспекция не допускает ТСЖ до управлениям домом. Здесь очевидное несоответствие положений п. 3 ст. 198 ЖК РФ и п. 15 Правил № 354.

Реестр лицензии как инструмент шантажа и коррупции

И тут мы подходим к следующему важному моменту: жилищная инспекция очень часто использует реестр лицензии как инструмент шантажа и некую дубинку, которую она применяет избирательно, разрешая или не разрешая игрокам рынка подойти к управлению домом.

Порядок № 938 – очень запутанный, имеющий большой коррупционный потенциал для злоупотреблений. Например, в числе обязательных документов, которые необходимо представить для исключения дома из реестра лицензии, является копия акта приема-передачи технической документации на дом. Без этого документа – жилищная инспекция легко откажет в исключении дома из реестра лицензии.

Между тем, в соответ. с п. 1 ст. 198 ЖК РФ, документы на дом передаются в течение 3 рабочих дней после исключения дома из реестра лицензии. Получается замкнутый круг: жилищная инспекция не исключит дом, пока не будет предоставлена копия акта на полученные документы, а сам акт должен делать в течение 3 рабочих дней после самого исключения.

Несмотря на то, что пп. «г» п. 3 Порядка № 938 признан недействительным решением Верховного суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474, жилищная инспекция его все равно использует, чтобы потянуть время (когда нужно) и пошантажировать игроков рынка (пустить нужных и не пустить неугодных). А кто не согласен, тот может идти в суд и терять 3 месяца на обжалование незаконных действий (а пока идут разбирательства – дом переголосуется в другую сторону).

Можно ли управлять домом, не будучи в реестре

Если говорить про управляющие организации, то по логике закона – нельзя (хотя некоторые управляющие организации не отдают дом после смены способа управления и переголосовывают после попытки рейдерского захвата и включения дома в лицензию конкурента).

Говоря про ТСЖ, у меня нет однозначного ответа на этот вопрос. Пока мы видим много норм в жилищном праве, которые противоречат сами себе и очень емки с точки зрения коррупции сотрудников жилищной инспекции.

Безусловно, мы бы хотели, чтобы вопросы расторжения договора управления решались цивилизованно: общее собрание принимает решение, управляющая компания подает за 5 дней заявление, а еще за 10 уходит из дома.

Но лично я за пять лет работы системы лицензирования – такого не видел. Наверно, цивилизованные разводы случаются (ведь для кого-то эта красивая конструкция норм придумана), но очень редко, и мне не попадалась. Чаще всего смена способа управления домом – это война, а раз так, то нужно учиться защищать себя самостоятельно.

И конечно же, требуется перебрать Порядок № 938, убрать из него самые коррупционные нормы и облегчить работу ТСЖ как низовой форме гражданской самоорганизации.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Тип лицензии на управление недвижимостью

Управление жилой недвижимостью требует определенного уровня профессионализма и опыта, подтвержденных государственной лицензией, которая демонстрирует образование, опыт, благонадежность и понимание отрасли, а также необходимую деловую практику, характерную для управления недвижимостью.

Большинство управляющих недвижимостью должны иметь лицензию на управление недвижимостью или лицензию брокера по недвижимости для проведения операций с недвижимостью, в том числе связанных с управлением и сдачей в аренду объектов недвижимости. Только пара штатов не имеет этого требования.

Чем отличается управляющий недвижимостью? Брокер по недвижимости?

Лицензии на управление недвижимостью и лицензии брокера по недвижимости выдаются правительствами штатов, советами по недвижимости или местными властями в штате, где управляющий проводит операции с недвижимостью.

Управляющий недвижимостью действует как посредник между арендаторами и владельцем арендуемой недвижимости. Постановления штата определяют конкретные методы, которым должны следовать все управляющие недвижимостью при управлении средствами арендаторов и владельцев и сборе платежей. Штаты также устанавливают законы о арендодателях и арендаторах, которым должны следовать все управляющие недвижимостью, предназначенные для защиты арендаторов, владельцев, инвесторов и управляющих. Часть этих государственных требований включает надлежащее лицензирование, чтобы продемонстрировать понимание законов арендодателя-арендатора и стандартных процессов управления недвижимостью.

Управляющий недвижимостью может работать индивидуально, управляя арендуемой недвижимостью, или в составе более крупной управляющей компании.

Любое лицо, желающее стать управляющим недвижимостью, найдет ниже общую информацию о типах лицензий и их требованиях, необходимых для законного управления арендуемой недвижимостью для владельцев и инвесторов. Арендодатель, который рассматривает возможность найма управляющего недвижимостью для своей инвестиционной собственности, должен убедиться, что все потенциальные кандидаты имеют действующую лицензию для вашего штата.

В зависимости от того, в каком штате вы управляете арендованной недвижимостью, вам, скорее всего, потребуется получить лицензию брокера по недвижимости или лицензию на управление недвижимостью.

Лицензия брокера по недвижимости

Лицензия брокера по недвижимости является наиболее часто требуемым типом аккредитации, необходимой для управления недвижимостью. Вам всегда следует обращаться в комиссию по недвижимости вашего штата, чтобы узнать, какой тип лицензии вам нужен в качестве управляющего недвижимостью.

Многие ключевые компоненты управления недвижимостью считаются деятельностью с недвижимостью в соответствии с законами большинства штатов о лицензировании недвижимости, что означает, что любое лицо или компания, которые занимаются арендой или арендой недвижимости, предлагают недвижимость или кто перечисляет, предлагает, пытается или соглашается перечислить недвижимость должна иметь лицензию брокера по недвижимости.

Требования к брокерской лицензии

Возраст : Большинство лицензированных брокеров по недвижимости должны быть старше 18 лет. В некоторых случаях для получения лицензии брокера по недвижимости требуется возраст 21 год.
Экзамен : В большинстве штатов необходимо сдать экзамен на брокера, который обычно включает вопросы об управлении недвижимостью.
Надежность : Большинство штатов не выдадут лицензию тому, кто обвиняется в подлоге, краже, вымогательстве, заговоре с целью мошенничества или любом другом уголовном преступлении, подразумевающем ненадежность персонажа.
Образование : Чтобы получить лицензию брокера, необходимо пройти определенное количество аудиторных часов одобренного обучения брокеров. Количество необходимого учебного времени устанавливается государством, выдавшим лицензию, и составляет от 10 до 100 часов.
Опыт : Чтобы получить лицензию брокера по недвижимости, заявитель должен продемонстрировать опыт работы в отрасли, как правило, в качестве лицензированного продавца, основным занятием которого является недвижимость, и активно заниматься недвижимостью в период времени, предшествующий подаче заявления. .
Дополнительные требования могут включать дополнительную проверку безопасности, аттестат о среднем образовании или его эквивалент, а также подтверждение проживания в штате или гражданство США.
Исключения : Могут быть особые обстоятельства, когда лицензия не требуется для менеджера на месте или менеджеров, которые работают только в одном месте по лицензии работодателя. В других случаях требуется, чтобы лица, непосредственно занимающиеся лизинговой деятельностью, получили специальную лицензию. Деятельность по аренде может включать в себя: демонстрацию имущества, обработку заявок, согласование условий аренды, сбор арендных платежей или выдачу платежей собственнику. Это означает, что лица, которые выполняют административные задачи, бухгалтерский учет или техническое обслуживание для управляющего недвижимостью или фирмы по управлению недвижимостью, могут не нуждаться в лицензии. В других случаях физические лица могут иметь лицензию брокера от работодателя.

Лицензия на управление недвижимостью

В то время как лицензия брокера по недвижимости является наиболее распространенным типом требований для управляющих недвижимостью, некоторые советы по недвижимости штата требуют лицензию на управление недвижимостью для ведения бизнеса, связанного с арендой и управлением арендуемой недвижимостью.

Лицензии на управление недвижимостью включают предварительное обучение или курсовую работу из утвержденного источника, сдачу экзамена на управление недвижимостью и курсы повышения квалификации. Чтобы получить лицензию на управление недвижимостью, необходимо также быть не моложе 18 лет, быть выпускником средней школы или эквивалентным, иметь хорошую репутацию в государственном совете по недвижимости и, в некоторых случаях, пройти проверку на наличие судимостей.

Исключения : В некоторых случаях наличие лицензии брокера означает, что физическому лицу не нужно иметь отдельную лицензию на управление недвижимостью, поскольку считается, что владелец лицензии брокера выполнил образовательные и экзаменационные требования для получения лицензии в качестве управляющего недвижимостью.

Лицензия продавца недвижимости

В некоторых штатах физическое лицо может работать по лицензии работодателя на должность брокера по недвижимости, имея только лицензию продавца недвижимости. Чтобы получить лицензию продавца недвижимости, человек должен пройти образовательные курсы, сдать экзамен, иметь заслуживающий доверия характер, о чем свидетельствует отсутствие обвинений в совершении уголовных преступлений, и заплатить пошлину. В некоторых штатах может потребоваться дополнительная квалификация, чтобы получить лицензию продавца недвижимости.

Большинство брокерских лицензий требуют, чтобы перед получением брокерской лицензии был получен опыт управления недвижимостью в качестве продавца недвижимости.

Лицензия агента по аренде

Некоторые государственные советы по недвижимости создали лицензию агента по аренде, предназначенную для деятельности по аренде жилья. Лизинговые агенты должны быть спонсированы и наняты лицензированным брокером. Чтобы получить лицензию агента по аренде, необходимо выполнить минимальный объем утвержденных курсовых работ по аренде жилой недвижимости и сдать экзамен на агента по аренде.

Приведенные выше описания лицензий относятся к лицам, занимающимся управлением недвижимостью и арендой жилья для бизнеса. Компании по управлению недвижимостью и корпорации, занимающиеся арендой недвижимости, могут потребовать наличия отдельной лицензии на имя фирмы. Управляющий недвижимостью может повысить свой авторитет в отрасли, получив сертификат управления в отрасли.

Особое примечание: Эта информация предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая консультация или полагаться на нее без предварительного подтверждения ее содержания в вашей государственной комиссии по недвижимости.

Дополнительная информация для вас:

Типы владельцев сдаваемой в аренду недвижимости, которые будут способствовать развитию вашего бизнеса по управлению проектами
Программное обеспечение для управления недвижимостью, решения, стратегии и обзоры
Должен ли я добавить управление недвижимостью в свой бизнес в сфере недвижимости?

Законы Калифорнии об управлении недвижимостью | All Property Management

Должна ли калифорнийская компания по управлению недвижимостью иметь лицензию брокера по недвижимости?

ДА. Ключевые компоненты управления недвижимостью считаются операциями с недвижимостью в соответствии с действующим законодательством штата Калифорния о лицензировании недвижимости. Лицензия брокера требуется для любого лица или компании, которые за компенсацию сдают в аренду или аренду или предлагают аренду или аренду, или арендуют помещения, или запрашивают списки помещений для аренды, или запрашивают потенциальных арендаторов, или ведут переговоры о продаже, покупке. или обмен арендой недвижимого имущества, или взимание арендной платы с недвижимого имущества или его улучшений. Такой деятельностью может заниматься продавец, работающий под началом брокера.

Существуют ли какие-либо исключения из требования о том, чтобы управляющий недвижимостью в Калифорнии имел лицензию брокера?

Применяются определенные исключения. Например, некоторые функции может выполнять сотрудник управляющей компании, привлеченный для управления многоквартирным жилым домом или комплексом, если это лицо находится под надзором и контролем брокера, также нанятого этой фирмой.

Для получения дополнительной информации об этих и других требованиях и исключениях в отношении управления недвижимостью в Калифорнии обратитесь в Департамент недвижимости штата Калифорния.

Перед тем, как нанять управляющего недвижимостью для управления вашей арендуемой недвижимостью в Калифорнии, вы всегда должны убедиться, что он или она имеет соответствующую лицензию. Вы можете проверить статус лицензии управляющих недвижимостью в Калифорнии на веб-странице проверки лицензии Департамента недвижимости Калифорнии.

Лицензирование управляющего общественной ассоциацией и ассоциацией домовладельцев штата Калифорния

Нет требования, чтобы управляющий общественной ассоциацией в Калифорнии имел лицензию брокера по недвижимости. Однако доступна добровольная сертификация, известная как «Certified CID Manager». Заявление о том, что вы сертифицированы для управления ассоциациями кондоминиумов или другими типами ассоциаций домовладельцев, когда у вас нет лицензии, считается «недобросовестной деловой практикой». Закон о сертифицированных CID-менеджерах перестанет действовать 1 января 2015 года, если законодательный орган Калифорнии не продлит его действие.

Требования к брокерам по недвижимости в Калифорнии

Требования к лицензированию брокеров по недвижимости в Калифорнии включают:

Возраст: должно быть не менее 18 лет
Место жительства: необходимо предоставить подтверждение законного проживания в США.
Правдивость: Кандидаты должны быть честными и правдивыми. Если вы были осуждены за преступление, в лицензии может быть отказано. Кроме того, отказ раскрыть информацию о судимости или дисциплинарном взыскании может привести к отказу.
Опыт работы: вы должны иметь не менее двух лет опыта работы продавцом недвижимости (или аналогичным) в течение последних пяти лет
Экзамен: необходимо успешно сдать экзамен на получение лицензии брокера
Образование: кандидаты на получение лицензии брокера должны также пройти следующие курсы уровня колледжа: практика в сфере недвижимости, юридические аспекты недвижимости, финансирование недвижимости, оценка недвижимости, недвижимость Экономика недвижимости или бухгалтерский учет, а также три факультативных класса. Квалификационные курсы для брокеров должны быть пройдены в учреждениях, утвержденных Калифорнийской комиссией по недвижимости.
Стоимость: стоимость экзамена составляет 9 долларов США.5. Лицензионный сбор составляет 300 долларов США.

Требования к лицензированию продавца недвижимости в Калифорнии

Требования к лицензированию продавца в Калифорнии включают:

Возраст: должно быть не менее 18 лет
Место жительства: необходимо предоставить подтверждение законного проживания в США был осужден за преступление, в лицензии может быть отказано. Кроме того, отказ раскрыть информацию о судимости или дисциплинарном взыскании может привести к отказу.
Отпечатки пальцев: Заявители должны предоставить отпечатки пальцев в Департамент юстиции штата.
Образование: Успешное завершение трех курсов на уровне колледжа, указанных Калифорнийским департаментом недвижимости.
Экзамен: Успешная сдача экзамена на получение лицензии продавца недвижимости.
Стоимость: Экзаменационный сбор составляет 60 долларов США. Лицензионный сбор составляет 245 долларов США.

California Common Interest Development Manager Лицензионные требования

Для получения сертификата необходимо 30 учебных часов в классе и успешное прохождение теста. Менеджеры, имеющие сертификаты и звания Института общественных ассоциаций, полученные до 2003 года, могут быть переданы по наследству.

Компонент обучения в классе требует обучения в следующих областях:

Закон штата Калифорния о развитии общих интересов
Кадровые вопросы, включая законы о независимых подрядчиках и сотрудниках, виды домогательств и Закон об американцах-инвалидах
Управление рисками, включая страхование покрытие и профилактическое обслуживание
Защита имущества, включая опасные материалы, местные правила, детские сады и энергосбережение
Деловые отношения общественных ассоциаций
Понимание руководящих документов, кодексов и правил, касающихся застройки, представляющей общий интерес
ВАЖНО: Эта информация предназначена только для информационных целей и ни при каких обстоятельствах не должна считаться юридической консультацией или полагаться на нее без предварительного подтверждения ее содержания в вашей государственной комиссии по недвижимости.