Раздача Успешный риэлтор - Элеонора Семочкина. Как зарабатывать на сделках с недвижимостью элеонора семочкина
Раздача - Успешный риэлтор - Элеонора Семочкина | Хомяк-CLUB
26.08.2018: Тайны закрытой медицины. Все 6 частей
25.08.2018: Tooligram Professional 2.6.8
23.08.2018: Максим Ростиславович Хамов. Семинар по прикладной кинезиологии
23.08.2018: Леонид Герасьянов. Омолаживающие практики. 1 ступень. 2018
21.08.2018: А. Беловешкин. Дофамин
17.08.2018: Джо Диспенза. Осознание силы собственного разума. часть 1 из 5
10.08.2018: С.Брызгалин. Управляемое создание событий
08.08.2018: Недиван. Сила воли для Человека-тряпки от арт-директора Студии Лебедева
14.07.2018: Простая стратегия форекс на 5 минут
13.07.2018: В.Юнев. Предназначение. Полный курс
30.06.2018: Тимур Гагин - Речь и воздействие
29.06.2018: [Мужской Университет] Закрытый тренинг по соблазнению
28.06.2018: Якорение мужчин
19.06.2018: Авторская. Подчини осознанные сны
17.06.2018: Ю. Черников. Идеологический бизнес. Начало (Продукт + Транскрибация) Часть 2
16.06.2018: Игорь Fresh Ковалёв. Алмазная спина. Избавление от болей в шее и спине
16.06.2018: Недиван. Месяц 2. Сила воли для Человека-тряпки от арт-директора Студии Лебедева
11.06.2018: Молодость и здоровый позвоночник. Май 2018
06.06.2018: Ю.Черников. Превосходство 3.0. Идеология, ниша и стратегия. 1-й месяц
03.06.2018: Курс "Авито на миллион" (2018)
01.06.2018: Татьяна Элль. Мудры. 25 мудр - 25 видеороликов
31.05.2018: Как написать сценарий для кино и ТВ, который купят
18.05.2018: Евгения Баглык. Упражнения для всех зон лица Базовый курс 2018
18.05.2018: Шива. Управление временем. 7 лекций
17.05.2018: 2476 способов прокачать здоровье, форму, карьеру и секс
14.05.2018: Е.В.Гильбо. Видео. Реальность за завесой видеошума. 5 вебинаров
13.05.2018: Символы и образы знаков Зодиака. Фарафонов
12.05.2018: Секреты очарования. Лада Ферчева
12.05.2018: Видеокурс Ричарда Вацци Ситуационная комедия
12.05.2018: Практикум для женщин. Мотивация на отношения с мужчиной. Шафранова
12.05.2018: [Videouroki] Окружающий мир (55 видеоуроков, презентаций и тестов)
12.05.2018: [Videouroki] Астрономия (35 видеоуроков, презентаций и тестов)
12.05.2018: Основы увлекательного повествования
11.05.2018: Тайны закрытой медицины. Новое оружие против рака, болезней и старения из Третьего Рейха (ч. 1 из 6)
08.05.2018: О. Найденова. Тайна сновидений. 21 марта 2018
05.05.2018: БроБот 2016.07.13
30.04.2018: Про отношения с самыми важными людьми
21.04.2018: Карандашный рисунок от руки
18.04.2018: Самостоятельное путешествие по Индии
18.04.2018: Эбен Паган 2017. Удвой свою продуктивность 3.0 - Часть 02/03
12.04.2018: Все курсы Yougifted
08.04.2018: Все о мужском здоровье. Комплесный подход
08.04.2018: Аудио гипноз для Достижения Целей
06.04.2018: Теппо Холмвис. Книга - восторг. Гипнотическое воздействие (часть 1)
06.04.2018: О.Фролова. Визуальный интеллект. 9 авг 2016
31.03.2018: Как начать зарабатывать без вложений
29.03.2018: Алгоритмы для жизни: Простые способы принимать верные решения
29.03.2018: Лекарственные растения в ЛОР-практике
29.03.2018: Как состоявшейся женщине создать счастливую семью
29.03.2018: Меня никто не понимает! Почему люди воспринимают нас не так, как нам хочется, и что с этим делать
28.03.2018: И.Ледоховский. Раскрываем секреты гипнотических индукций (модуль 1 из 11)
28.03.2018: И.Ледоховский. Раскрываем секреты гипнотических индукций (модуль 2 из 11)
25.03.2018: Л.Ворслов. Омега 3 - основа в борьбе со старением мозга. 22 марта 2018
22.03.2018: Программа тренировок для развития продольного шпагата SPLIT
18.03.2018: Современный взгляд на пищевую и гормональную коррекцию
18.03.2018: Антистарение сердца и сосудов. дек.2017
18.03.2018: Возвращение к женскому счастью
18.03.2018: Тантра. Культ женственности
18.03.2018: Активизация мозга и креативность
xomyaki.com
Блог Элеоноры Семочкиной
Начинаю серию статей, как не попасть в ловушку мошенников?Как не потерять деньги?В поисках квартиры мечты вы долго взвешивали все за и против и проделали большую работу, выбирая своё будущее жильё. Наконец идеальный вариант найден, и вы собираетесь заключить сделку. Какие самые популярные способы «развода» и о том, как их избежать.Квартира в частном домеВы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Вы купили её и радуетесь. А в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён. От отчаяния вы решаете срочно продать квартиру, но и это невозможно, потому что у вас в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. Это значит, что, заключив сделку, вы получили в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме. Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.Как себя обезопасить:• Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.• Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.• Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.• В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.• Продажу доли часто предлагают оформить дарением (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.Читать далее »
Как риэлтору работать с покупателем недвижимости?
Работа риэлторов направлена на обслуживание интересов как продавцов, так и покупателей. Поговорим о покупателях. Для меня, например, работать с покупателем гораздо сложнее, чем с продавцом недвижимости. Со мной могут не согласиться опытные риэлторы, которые, наоборот, предпочитают работать от покупателя, ссылаясь на то, что объем работы меньше, а комиссия такая же.На первый взгляд, действительно, не надо работать с документами, рекламировать объекты, заключать договор с продавцом и многие другие аргументы в пользу работы с покупателем. С этим, даже, пожалуй, соглашусь.
Работать от покупателя сложнее с точки зрения психологии и эмоциональных затрат. Случаи «кидания» риэлторов на 90% происходит со стороны именно покупателей. Это происходит из-за категорического отказа большинства покупателей заключать договор с риэлтором на Оказание услуг по приобретению объекта недвижимости. Покупателям очень нравится, когда им предоставляют услуги, а они за это никому ничего не должны.
Как это обычно происходит? В первые моменты Покупатели просто уверены, что им риэлторы вообще не нужны, зачем им посредники? Ведь сейчас такие возможности выбрать в интернете любую недвижимость, позвонить, посмотреть и купить самостоятельно. Причем, можно посмотреть и с риэлтором, а потом спокойно вернуться на объект и начать переговоры с Продавцом, даже вообще не задумываясь о своем поступке, просто игнорируя участие риэлтора. Или можно дать устное задание нескольким риэлторам сразу на подбор недвижимости, риэлтор штурмует интернет, обзванивает, тратит свое время, а клиент-покупатель уже и забыл , так как передумал или уже выбрал объект.
Ну и кто после этого «халявщик» и мошенник на рынке недвижимости? Налицо, вытирание ног и элементарное неуважение к работе риэлторов.
Да, сейчас наблюдается ситуация, когда покупателей меньше, продавцов больше, но это не значит, что нужно позволять с собой так обращаться! Ни один из этих так называемых клиентов не позволит на своей работе, чтобы ему не оплатили уже сделанную работу, начнет возмущаться, обращаться к юристам, идти в суд. А оплатить за такую же работу риэлтору почему-то считается невозможным.
Эта не единичная ситуация, к сожалению, но рада вам сообщить, мой многолетний опыт показывает, что цивилизованных, порядочных людей все больше среди наших клиентов. Если человек не хочет или не может оплачивать труд риэлтора, то он все сделает самостоятельно, не обращаясь к риэлторам вообще.
На вопрос, почему вы все-таки обратились к риэлтору, какие такие обстоятельства побудили вас к этому, я получала разные ответы:
- Нет времени часами сидеть и подбирать варианты
- Не хватает терпения обзванивать и общаться с продавцами или агентами
- Хотелось бы иметь профессионального консультанта
- Не знаем , что ответить на провокационные предложения продавцов ( выезд потом, выписка после, деньги вперед и так далее)
- Какие действия предпринимать, если у продавцов альтернатива
- Какие действия предпринять, если продавцы нарушают сроки освобождения недвижимости
- Как лучше оформить аванс, чтобы не пропал
- А все ли документы у продавца в порядке, на что обратить внимание
- Какие вообще подводные камни могут быть в сделках с недвижимостью?
- По рекомендации, мы вам доверяем
Это далеко не полный перечень причин, по которым клиент-покупатель обращается к риэлтору, особенно после нескольких своих неудачных попыток купить недвижимость самостоятельно
eleonorasemochkina.ru
Как стать Успешным риэлтором? | Блог Элеоноры Семочкиной
Как стать успешным риэлтором – 7 советов
Для более чем двух миллионов риэлторов (исходя из данных, предоставленных Национальной Ассоциацией Риэлторов в США), становление их как успешных риэлторов потребовало гораздо большего, чем просто наличие лицензии или, скажем, знание законов и различных техник продажи недвижимости. По оценкам специалистов, от 40 до 80 процентов из числа всех агентов по недвижимости не настолько успешны, насколько они могли бы быть успешны. Исследования также показывают что до 90% бросают свои попытки стать профессиональным риэлтором после трех лет неудач.
Следующие семь советов могут вам помочь избежать участия в этой печальной статистике Национальной Ассоциации Риэлторов:http://eleonorasemochkina.ru/uspeh-rieltor/Прежде всего вам нужно четко и ясно уяснить, что вы сами и являетесь бизнесом. Работа агента по недвижимости хоть и представляет собой силуэты работы обычного брокера, но, тем не менее, хорошие риэлторы – независимые специалисты по продажам со своим комиссионным вознаграждением. Это значит, что вы являетесь представителем малого бизнеса и необходимо вести практику ведения бизнеса – как владельца малого бизнеса в целом, так и его большей части – лидера и руководителя в частности.
Планируйте, планируйте и еще раз планируйте. Если у вас нет своего плана это значит лишь, что вы не входите в чьи-то другие планы – как правило планы успешных риэлторов и агентств по продаже недвижимости. За последние 10 лет, исследования показали, что большинство людей придают большую ценность планированию похода в магазин или, скажем, летнего отпуска, чем планированию их личной (в т.ч. и профессиональной жизни) – а это в корне неверный подход к профессиональной деятельности, согласитесь. Не каждый раз об этом задумываешься, но это настолько простая и доступная истина не приходящая нам в голову, что аж смешно становится. Составлять список покупок в супермаркет и не думать о том, что нужно сделать сегодня, завтра или в течение года. Уму непостижимо.
Пересмотрите (создайте) свой маркетинговый план. С того момента как вы стали риэлтором, вы ответственны за собственные расходы – сопоставьте свой маркетинговый план (план продаж, доходов, количества клиентов) с тем стратегическим планом, что составили на год. Время потраченное на составление плана маркетинга это время, которое потрачено не зря. Не забывайте, что бизнес-план как правило привязан по датам, а стратегический план лишь обозначает и распределяет кто что делает и когда именно он это делает.
Обозначьте свои цели по продажам. Используя намеченную стратегию (стратегический план) подумайте о реальных достижимых целях, которые вам необходимо поставить перед собой. Если вы новичок в индустрии (начинающий риэлтор), то это может занять вплоть до 6ти месяцев – от начала профессиональной деятельности и до момента первой продажи.
Создайте свой финансовый бюджет. Бюджетирование – критически важный момент для деятельности агента по недвижимости в отрасли, где каждый новый день все встает с ног на голову и наоборот. В этот месяц есть продажи, в следующий нет – вот поэтому необходим фиксированный бюджет и разумная трата средств в течение времени, а не сразу, как вы их заработали. Ваш финансовый бюджет – своеобразный план стабильных/необходимых расходов и доходов в совокупности с какими-либо дополнительными/возможными расходами в т.ч. и на образование, и на форс-мажорные ситуации.
Заставьте себя расставлять приоритеты. Сложно но нужно – построение бизнеса не легкое занятие, но оно того стоит. Вы должны научиться полностью контролировать себя, особенно по части управления временем (тайм-менеджмента), получения новых знаний и поддержания персонального жизненного баланса на должном уровне. Быть риэлтором (управлять агентством недвижимости) это точно такой круглосуточный марафон как и любой другой бизнес, требующий внимания – вы всегда должны быть начеку. В разумных пределах, конечно, не упуская при этом из виду семью, друзей, физическое и духовное здоровье.
Найдите наставника или более опытного специалиста по недвижимости, который сможет поделиться с вами необходимыми знаниями. Да, в сегодняшнем мире не все спешат поделиться тонкостями работы и хитростями ремесла, но и хорошие люди также не перевелись – будьте внимательнее и вы сможете разглядеть их в толпе, будьте уверены. Действовать в одиночку нелегко, это знает каждый. Потратьте время, чтобы найти советника, который сможет подсказать как действовать в трудной ситуации или поддержит во времена пиков и спадов вашей карьеры. А уж если вам позволяют ресурсы, то можете нанять профессионального тренера-продажника, который поможет вам отточить существующие навыки в продажах и общению с клиентами.http://eleonorasemochkina.ru/uspeh-rieltor/Если вы, как человек, невероятно успешный продавец, то это еще не значит, что подобный успех ожидает вас и на этом, сложном рынке недвижимости – наоборот, все может быть совсем не так, как вы полагаете. Тем не менее, эти семь советов помогут вам избежать тех ошибок (порой невидимых/неявных), с которыми сталкиваются большинство начинающих риэлторов, бросающих в течение первого года или 90 процентов, бросающих в течение трех лет.
eleonorasemochkina.ru
10 признаков непрофессионального риэлтора | Блог Элеоноры Семочкиной
1 признак — соответствие действий риелтора подписанному им договору с клиентом (обычно это договор об оказании услуг). Невыполнение письменных обязательств должно серьезно насторожить клиента.Работа с клиентом начинается с подписания договора. Если же риелтор избегает подписания договора — попрощайтесь с ним. Честные агенты принимают письменные обязательства.Скидки от агентства, комиссии и дополнительные платежи со стороны клиента должны быть указаны в договоре.Скрытая комиссия— сумма, полученная риелтором за услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом, не согласованная с ним ни письменно, ни на словах. Более того, скрытая комиссия подпадает под определение «мошенничество» и может квалифицироваться как преступление.
❗2 признак — стоимость услуг специалиста. Если риелтор предлагает за свою помощь цену, которая существенно ниже рынка. Это может привести либо к дополнительным затратам, о которых вам не сообщили (например, к скрытой комиссии — искажении информации относительно цены объекта).Самый надежный способ. — позвонить в несколько агентств и спросить, сколько та или иная услуга риелтора стоит у них.Важно! Эксперты советуют участникам сделок с недвижимостью работать с теми агентствами, которые публикуют на своих сайтах расценки на услуги и параметры, от которых зависит их стоимость.Может быть и так. что агент начинающий и предлагает низкую цену, чтобы получить клиента и набраться опыта. В этом случае задайтесь вопросом: а нужен ли вам не совсем профессиональный риелтор?Кстати. Стандартные комиссионные при заключении договора «об оказании услуг по поиску объекта с последующим сопрово>кдением сделки» в солидных агентствах составляют от 3% от суммы сделки.
❗3 признак — все финансовые вопросы, например, во время торга, с другой стороной сделки должны обсуждаться в вашем присутствии. Если этого не происходит, вероятно, у агента есть собственный скрытый финансовый интерес (например, к скрытая комиссия).
❗4 признак — проверьте, не представляет ли ваш риелтор за одно и другую сторону сделки. Поведение «и нашим, и вашим» говорит о том, что риелтор хочет поживиться и получить комиссию за свои услуги с обеих сторон. И данном случае в его приоритетах не стоят интересы клиентов.
❗5 признак —часть работы риелтор перекладывает на клиента (т.е. на вас), например, поручает собрать по инстанциям или подготовить какие-либо документы. Это не признак профессионализма, ведь вы наняли риелтора, чтобы не заниматься «бумажками».
❗6 признак — ограничение свободы действий клиента. Не показывают квартиру или все. что в квартире есть, когда это нужно клиенту? Торопят во время осмотра? Не дают возможности ознакомиться с документами на недвижимость? Б этом случае, что-то явно не так, и клиенту стоит насторожиться.Сюда же относится и просьбы побыстрее подписать «эти мало значащие бумаги», или не дает времени для консультации с юристом по поводу бумаг, имеющих отношение к сделке. Если риелтор по какой-то причине заинтересован в том, чтобы его клиент быстро — т.е. почти или совсем не читая, — что-то подписал, нужно задуматься. И ничего не подписывать! Клиент несет ответственность за свою подпись в любом случае, и не читая бумаг, может запросто оказаться жертвой мошенника.
❗7 признак — агент намекает на дополнительные расходы, которые подозрительно похожи на взятки чиновникам, чтобы «всех быстро выписали», «сделку быстро зарегистрировали», документы «не завернули» и т.п. Б таком случае лучше всего обратиться за разъяснениями к руководству агента, а если ваш агент — фрилансер, то с ним стоит попрощаться, т.е. либо он пытается вас надуть, либо подстрекает к преступлению.
❗8 признак — если вам настойчиво рекламируют квартиру, стоимость которой сильно ниже рынка — процентов на 20-25 — значит, что- то не так либо с квартирой, либо с документами на нее.
❗9 признак — агент юлит, уходит от ответа, или переводит тему с важных вопросов и уделяет чрезмерное внимание второстепенным деталям. Это повод усомниться в его добросовестности.
❗10 признак — уклонение от подписания договора о получении дополнительных гарантий. Это компенсация от агентства в случае утери клиентом права собственности на квартиру (из-за рискованной сделки, оспаривании наследниками права на квартиру и прочих малоприятных неожиданностях).
Источник http://khabmama.ru/articals/3316/?id=3316
eleonorasemochkina.ru
Работа риелтора: иллюзии и реальность
Существует распространенный стереотип, будто риелторы получают большие деньги за простую работу. Из-за обманчивых представлений об этом ремесле многие пытаются его освоить и зачастую терпят фиаско. Редакция irn.ru попыталась выяснить, в чем кроется сложность профессии и чем реальность отличается от иллюзий.Суровые 90-еПожалуй, в России еще не выросло поколение людей, которые мечтали бы в детстве стать риелторами и осознанно к этому готовились. Поэтому можно смело сказать, что пока в данной профессии все люди – случайные. «Среди тех, кто сегодня успешно работает риелторами, есть люди самых разных профессий. Одни пришли в этот бизнес в силу жизненных обстоятельств, другим было интересно попробовать реализовать себя на этом поприще, – говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Около 20% риелторов выбрали эту стезю, изначально руководствуясь желанием решить собственный жилищный вопрос».Если сейчас новичкам есть у кого поучиться и с кем посоветоваться, то на заре 90-х, в годы зарождения отечественной рыночной экономики, все агенты по недвижимости были первопроходцами по определению. Выяснить, что это за работа и насколько она подходит именно тебе, можно было только опытным путем.Пробовали многие, получалось у единиц. Сейчас рынок стал более понятным и цивилизованным, однако «отсев» до сих пор велик. Как рассказала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, после прохождения стажировки и адаптации в профессии остаются в лучшем случае пять человек из 10.Работа над ошибкамиПонять, почему так много людей не справляется с профессией риелтора, можно, определив суть профессии и основные ошибки тех, кто в нее приходит. Не будем останавливаться на очевидных вещах, таких как безответственность, плохое знание своего дела или низкая коммуникабельность – эти качества вредны в любой сфере.«Основная ошибка в деятельности риелторов – нежелание разбираться в основах профессии. Большая часть агентов сегодня даже не понимают, что они продают, – говорит Сергей Смирнов, руководитель проекта «Биржа недвижимости АгентОН». – Основной товар – личное время. Когда клиент нанимает агента, по сути он «отбирает себе работника», которому поручит решение определенной задачи. Если в момент «собеседования» такой агент занимает агрессивно-замкнутую позицию со словами «сначала договор подпиши, потом работать буду», то его чаще всего посылают очень далеко. Агенты часто не умеют проводить грамотно первые встречи с клиентами».По рассказам риелторов-практиков, время тратится не только на решение прямых рабочих вопросов. Поскольку операции с жильем у многих связаны с глубоко личными и порой драматичными обстоятельствами, агент на время может (и должен) стать компаньоном, доверенным лицом и советчиком своего клиента, от него ждут не только формального «сопровождения», но и эмоциональной поддержки.Риелтору важно совмещать множество умений и навыков: не просто знать рынок, разбираться в законодательстве, лоббировать интересы клиента в государственных инстанциях и собирать за него документы, но и быть психологом, готовым выслушать, скажем, жалобы клиента на бывшую жену, которая пытается отобрать заработанную кровью и потом квартиру. «Если клиент звонит в пол-одиннадцатого вечера, а я в это время, допустим, смотрю любимый фильм, то я откладываю просмотр и беседую с ним, зачастую не по сделке, – рассказывает частный риелтор Светлана Барченкова. – Например, однажды клиентка огорошила меня вопросом, знаю ли я, что такое «эгрегор», после чего мы 40 минут обсуждали ее поход к ясновидящей и впечатления от него. Если риелтор не готов к такому тесному контакту с клиентом, он рискует если не потерять его, то остаться без рекомендаций».Такая клиентоориентированность вовсе не означает «бесхребетность». «Если человек мягкий, нерешительный и идет на поводу, то ему очень сложно работать риелтором. По поводу малейшего нюанса у клиента возникает беспокойство: «А вот я читал в интернете…», «А мне знакомая сказала…». Таких переживаний у людей очень много, и далеко не всегда они имеют реальные основания. Задача риелтора в этом случае сказать уверенно и даже жестко: успокойтесь, я знаю, что делать, все будет хорошо, – и привести аргументы».Зачистка от случайныхОдна из причин неудач – обманчивая простота работы. Поскольку ситуация на рынке постоянно меняется, в какие-то моменты продажи могут идти легко, что лишь утверждает человека в его заблуждении. Но как только обстановка меняется, люди не справляются с новыми правилами игры. Из последних примеров – кризис 2008–2009 годов, который подчистил ряды риелторов, выявив, кто действительно талантлив и успешен в профессии, а кто «выехал» только за счет благоприятных обстоятельств.Перетерпеть бедностьЕще одна причина, по которой люди покидают риелторскую профессию, – нехватка терпения. Люди просто не дожидаются тех доходов, за которыми они шли.Минимальный процент причитается как раз новичкам, которые к тому же в силу небольшого опыта еще не могут совершать достаточно сделок для поддержания нормального уровня доходов.«Первая сделка – самая сложная. У человека мало опыта, зато много новой информации и эмоций. Новичков очень напрягает, что за первые 3-4 месяца напряженного труда они получают копейки»,Многие оказываются неготовыми перетерпеть первые безденежные месяцы.Мера успехаПо статистике, в среднем до первой сделки на вторичном рынке проходит от трех до шести месяцев. А чтобы понять, подходит человеку выбранная профессия или нет, требуется от полугода до года.Главными показателями успеха в этой сфере является заработок риелтора и количество сделок. Нормальный риелтор по продаже вторичной недвижимости, когда «раскрутится», способен осуществлять 2-3 сделки в месяц, из которых как минимум одна – сложная, которую он ведет от начала и до конца, а в оставшихся роль риелтора сопровождающая. «Больше всех зарабатывают специалисты, умеющие вести сложные, зачастую конфликтные переговоры, – говорит Сергей Смирнов, руководитель проекта «Биржа недвижимости АгентОН». – Я могу ответить в конкретных цифрах: успешный агент способен зарабатывать 200 000 — 250 000 в месяц, если разложить в среднем по году. Но таких агентов сегодня 5-7% от общей массы».Таким образом, хороший риелтор, действительно, может иметь достойный доход. Хотя удается это далеко не всем.
eleonorasemochkina.ru
Покупка квартиры и риски | Блог Элеоноры Семочкиной
Какие тайны хранит ваша квартира
Как известно, юридическая чистота квартиры — залог благополучия для тех, кто ее купил. Что может служить камнем преткновения при совершении сделки, на что мы обращаем самое пристальное внимание при проверке квартиры и где могут таиться подводные рифы, о которые может разбиться вся сделка?
Когда мы говорим о том, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки с ней, то есть право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями. Юридическая чистота квартиры предусматривает, что и в будущем не возникнет каких-либо оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Поэтому любой объект недвижимости очень тщательно проверяется, поскольку тайн, которые хранит в себе каждая квартира, бывает немало. И найти «ключ» к каждой двери, чтобы увидеть содержимое каждой комнаты этой таинственной квартиры, — наша очень ответственная задача.
Обделенные дети
Это самая большая проблема. На заре приватизации в Законе от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при ее приватизации. И родители нередко не включали детей в число собственников квартиры. Это позволяло им в дальнейшем (к примеру при продаже квартиры) не обращаться в органы иноки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позднее такая практика была признана незаконной, но немало квартир с обделенными детьми уже вышло на рынок. И сегодня такая квартира, которая уже несколько раз продавалась и покупалась, может быть истребована выросшими детьми. Не вся, а доля в ней. Но это практически сути дела не меняет: сделка будет признана судом недействительной, и у последнего вполне добросовестного покупателя могут возникнуть серьезные проблемы.
Как можно поступить в подобной ситуации?
Если дети уже взрослые, то мы просим их представить нотариально заверенное заявление о том, что они знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дают на это согласие, и отказываются в дальнейшем от всех претензий к покупателям. В таких сделках родители, как правило, или отдают часть денег oт продажи детям, приобретают жилье, или предоставляют им право пользования другой площадью. Если дети еще несовершеннолетние, то в этом случае либо происходит расприватизации квартиры, либо родители наделяют долями детей из своих долей в праве собственности. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.
Разведенные супруги
Если супруги развелись, но не разделили имущество в течение трех лет после развода, то тоже есть шанс того, что от деленный супруг подаст в суд в случае продажи недвижимости бывшим супругом без его согласия. К примеру, со дня развода прошло три года, и жена, думая, что срок исковой давности истек, продала квартиру, в которой уже давно проживала одна и которая была оформлена на ее имя. И тут появился бывший муж. Хотя срок исковой давности на подачу искового заявления в суд по поводу раздела имущества истек, но право собственности у него осталось. Он идет в суд и пишет заявление о признании сделки по отчуждению недвижимости недействительной. И суд такое заявление примет.
Поэтому нужно историю перехода прав на квартиру проверять максимально. И если даже брак давно расторгнут, следует поинтересоваться, был ли раздел имущества. Сторона, которая продает квартиру, в противном случае должна представить согласие бывшего супруга, иначе мы такие квартиры покупать не рекомендуем.
Оспоримая сделка
Оспоримая сделка является законной с момента ее заключения, но тем не менее может быть признана судом недействительной. Что это такое, поясню на примере. Например, у вас тяжело заболел сосед. Если он в ближайшее время, как сказали ему врачи, не проведет курс лечения, то исход может быть самым плачевным. И тогда сосед приходит к вам и говорит: «Купи у меня квартиру — мне срочно нужны деньги.
Вопрос жизни и смерти». На заявление, что нет такой суммы, сколько стоит его квартира, следует предложение: «Да бери за такую сумму, какая есть». И вот вы покупаете квартиру за половину рыночной стоимости. Вроде бы всем хорошо: и соседу помогли, и сами не внакладе.
Вдруг через некоторое время прибегает некогда благодарный сосед и требует вернуть ему квартиру назад. Оказалось, что медсестра перепутала анализы и сосед здоров. Ситуация. Еще вчера сосед вас благодарил, а сегодня ставит вам этот поступок в упрек. Он подает в суд исковое заявление по поводу признания сделки кабальной, и решение вполне может быть не в вашу пользу.
А вот другой случай, когда, казалось бы, кабальная сделка не была признана таковой. При разводе супруги делят совместно нажитое имущество. Доля квартиры в центре как раз соответствовала участку на Рублевке. Муж выбрал загородный дом, а жене оставил квартиру. Но, чтобы не возиться с документами, он ей свою долю продал за символическую цену.
Все шло хорошо, пока в самом конце дележа имущества они не споткнулись на какой-то мелочи, которую не смогли мирно разделить. Разругались. После чего, чтобы насолить жене, муж подает заявление в суд и просит признать сделку по продаже части квартиры жене кабальной: мол, у него были такие обстоятельства, что он не мог отдавать отчета в своих действиях и пошел на заведомо невыгодные для себя условия. А квартира к тому времени была уже продана. И сейчас представьте себе покупателя, который приобрел эту очень дорогую квартиру.
Но благодаря грамотным действиям адвоката было доказано (нашли и свидетелей, которые знали все тонкости раздела имущества), что участок, который ему достался, стоит несколько миллионов долларов плюс осталась шикарная иномарка стоимостью в несколько сот тысяч «зеленых». Одним словом, бывшей жене (на радость покупателю) удалось отстоять свои права и сделка, которую они с бывшим супругом когда-то заключили, не была признана кабальной. Но за три года, пока шел суд, нервы покупателю потрепали изрядно. А если не было бы грамотного адвоката, то неизвестно, как сложилась бы ситуация. Вполне могли и расторгнуть сделку…
Наследственные проблемы
Стоит заметить, что сделки, связанные с наследством, признаются по суду недействительными достаточно часто.
К примеру, написал пожилой человек завещание на дочь. Она вступила в наследство, а затем продала унаследованную квартиру. Обиженный брат, пьяница, не упомянутый в числе претендентов на наследство, подает в суд и оспаривает завещание. Якобы отец когда писал завещание, был не в себе и не отдавал отчета в своих действиях. Поднимаются медицинские документы, выясняется, что он действительно болел тем-то и тем-то. Это не устраивает проигравшую сторону, и, хотя пожилой человек не состоял на учете в психонаркологическом диспансере, по настоянию родственников проводят посмертную экспертизу. Выясняется: да, он мог не отдавать отчета в своих действиях.
Так что при покупке квартиры расслабляться не стоит, ситуации бывают самые различные. Порой даже опытные риелторы, которые всегда очень тщательно проверяют продаваемую квартиру, не могут однозначно сказать, что никто и никогда вам не предъявит претензий. Если в истории квартиры обнаруживаются спорные моменты, которые могут быть (а могут и не быть) оспорены, то в этих случаях работники компании предлагают сделку застраховать. И если страховая компания, оценив все риски, берется страховать вашу квартиру, то шансы на спокойную жизнь у людей намного повышаются.
eleonorasemochkina.ru