Формула расчета налог на имущество: Налоговый калькулятор — Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц | ФНС России

Рост имущественных налогов замедлится в 2019 году

Практика и публикации

О компании

Контакты

Оспаривание кадастровой стоимости

Снижение арендной платы

24 августа 2018

Налог на недвижимость

Этим летом произошло сразу два важных изменения в российском налоговом законодательстве.

Оба изменения связаны с принятием Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

Важное изменение касается порядка расчета налога на имущество физических лиц.

Напомним, что в последние годы различные регионы постепенно переходили с исчисления налога на имущество физических лиц от инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства на налогообложение исходя из их кадастровой стоимости.

Во избежание резкого роста налоговой нагрузки в первые несколько лет увеличение размера налога должно было происходить постепенно. Для этого в формулу расчета налога были добавлены особые поправочные коэффициенты.

Разберем порядок расчета налога подробнее:

Итак, изначально формула расчета налога имеет простой вид:

налог = кадастровая стоимость * ставка налога

Однако при применении поправочных коэффициентов формула приобретала вид:

Н = (Н1-Н2)*К+Н2, где

Н1 — налог рассчитанный исходя из кадастровой стоимости по «простой» формуле;

Н2 — налог, рассчитанный по старым правилам (исходя не из кадастровой, а из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости)

К — специальный коэффициент

Размер коэффициента должен был ежегодно увеличиваться: с 0,2 в первый год применения новых правил расчета налога до 0,8 — на четвертый год (то есть каждый год коэффициент увеличивался на 0,2). На пятый год налог должен был уплачиваться уже в полном размере по простой формуле.

Что изменилось:

Коэффициенты сохранились только за первые три года (0,2; 0,4 и 0,6 соответственно). Начиная же с четвертого года размер налога может расти по сравнению с каждым предыдущим периодом не более, чем на 10%.

Также вас может заинтересовать:

• Для кого в 2018 году вырастет налог на имущество
• Опасные сделки, или зачем нужен юрист «по недвижимости»?
• В Технопарке обсудили юридическую сторону работы организаций здравоохранения
• Что год грядущий нам готовит: основные изменения для владельцев недвижимости в 2017 году
• Рост налога на имущество? Есть варианты!

Вам понравилась эта статья?

Оставьте заявку на консультацию, это бесплатно

Do not fill in this field

Как с вами связаться

Краткая информация

Я даю согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с Политикой конфиденциальности

Спасибо!

Ваша заявка принята

наш специалист свяжется с вами в ближайшее время

Налог на имущество организаций: пять вариантов экономии

Сэкономить на налогах стремятся все. Вопрос лишь в том, какие методы для этого выбрать. Нарушать закон для этого совершенно не обязательно — ведь существуют абсолютно легитимные варианты, которые прописаны в действующем законодательстве. Более того, ни в коем случае не нарушайте закон — за это предусмотрена уголовная ответственность!

Те, кто умеет правильно читать закон, в любой ситуации чувствуют себя уверенно, поскольку знают, как снизить налоги и таким образом поддержать собственный бизнес в нынешнее непростое время. Сегодня поделюсь с вами лайфхаками, как минимизировать налог на имущество организаций. Налоговый кодекс РФ нам в помощь.

Способ первый: налоговая база — по кадастру или по балансу?

Согласно методике определения налоговой базы по объектам недвижимости, разъяснённой в ст.375 НК РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Но в отношении некоторых объектов, которые внесены в ЕГРН, определение налоговой базы происходит на основе их кадастровой стоимости (отдельные нюансы оговорены в ст. 378 НК РФ).

В первую очередь к таким объектам относятся:

• административно-торговые здания;
• нежилые помещения, предназначенные для офисов;
• торговые точки;
• точки общепита и бытового обслуживания населения;
• объекты недвижимости иностранных организаций;
• объекты недвижимости и незавершённого строительства, размещённые на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и (или) «ИЖС».

Очевидно, что, в соответствии с действующим законодательством, в случае с имуществом организаций действуют две схемы налогообложения: исходной точкой расчёта становится либо кадастровая, либо среднегодовая/балансовая стоимость объектов предприятия.

В большинстве случаев кадастровая стоимость оказывается заметно выше балансовой; немудрено, что собственники предприятий отнюдь не стремятся к тому, чтобы имеющиеся у них объекты недвижимости были зафиксированы в Перечне объектов недвижимого имущества, для которых именно кадастровая стоимость является налоговой базой.

Замечу, что такой Перечень ежегодно составляется в каждом регионе РФ. Он формируется с выше упомянутой ч.2 ст. 378 НК РФ. При этом необходимо учитывать рекомендации ФНС России, данные в Письме от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ». Согласно этому документу, невозможно применить двойное налогообложение по отношению к помещениям, которые находятся в здании, оценённом по кадастровой стоимости. Однако такая норма не делает кадастровую стоимость объекта ниже балансовой. Поэтому нет ничего удивительного в том, что собственники зданий/помещений, находящихся в упомянутых в Перечне объектах, при любой законной возможности стремятся исключить их оттуда.

Но как это сделать? «Зелёный свет» — тем, кто не занимается:

• оказанием бытовых услуг населению;
• сферой общественного питания;
• торговлей;
• сдачей в аренду помещений под офисы.

Чтобы убрать объект из Перечня, нужно иметь лицензии, договоры, а также уставные документы с указанными кодами ОКВЭД, подтверждающие, что вы не занимаетесь перечисленными выше родами деятельности. В этом случае можно не сомневаться, что ваше имущество будет исключено из списка кадастровых объектов. Спорные вопросы, как правило, успешно разрешаются в судебных инстанциях, — уже есть соответствующие прецеденты, подкреплённые положительными решениями Верховного суда РФ (№ 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116).

Однако собственникам предприятий, чья деятельность подпадает под выше перечисленные виды, не следует опускать руки. Просто следите за регулярным обновлением того Перечня, который актуален для вашего региона — тем более, что никто не обязан извещать вас о включении вашей собственности в этот список. Изменения вносятся постоянно, благодаря чему в список попадают даже те объекты, которые теоретически не должны там находиться. И если вы сможете доказать, что вашему объекту там точно не место, настаивайте на своей правоте. Требуйте исключения объекта из Перечня и перевода на балансовую базу налогообложения.

Чтобы добиться этого, понадобится вызвать специалиста, ответственного за формирование Перечня в вашем регионе. Инспектор должен провести очный осмотр принадлежащего вам объекта недвижимости и составить соответствующий акт.

Приведу такой пример. На сегодняшний день санкт-петербургский Перечень подобных объектов включает в себя более 5 тысяч позиций, однако документы об этом есть далеко не у всех. А бывает и по-другому: собственники какого-нибудь НИИ либо заводского административного корпуса попросту не знают о включении их объекта в пресловутый Перечень — составители Перечня считают эти объекты «офисными». Соответственно, уплата налогов происходит на основании балансовой стоимости имущества. В результате ФНС РФ в конце налогового года начисляет недоимку, что становится неприятным сюрпризом для владельцев.

Способ второй: когда Перечень выгоден

Мы уже говорили о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, находящихся в собственности у юрлиц, чаще всего оказывается выше, чем кадастровая. Но бывает и наоборот. В таких случаях попадание в Перечень становится желанной целью.

Физлица могли поменять систему расчёта налога на имущество, если налог, начисленный по балансовой стоимости, существенно выше налога, рассчитанного по стоимости кадастровой — если, в соответствии с определением Конституционного Суда РФ, речь идёт о территориях, где единая дата применения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество физлиц не была установлена. Нюансы были подробно разъяснены в письме ФНС России от 19 февраля 2019 г. № БС-4-21/2825.

Но в соответствии с законодательными новеллами этот механизм утратил свою актуальность: теперь физлица платят налоги на имущество, исходя из его кадастровой стоимости. Юридические лица тоже не могут самостоятельно становиться на учёт в Перечень и выбирать способ расчёта, по которому они будут платить имущественный налог. То есть это принципиально иная налоговая позиция, и здесь, соответственно, работают другие принципы налогообложения.

Если балансовая стоимость имущества предприятия превышает кадастровую, и в то же время у вас есть причины считать отсутствие вашего объекта в Перечне незаконным, обращайтесь с заявлением об этом в соответствующие структуры и требуйте проведения внепланового обследования объекта. То есть доказывайте, что вы имеет законное право на включение вашей собственности в Перечень.

Способ третий: один большой объект или несколько маленьких?

Одним из вариантов снижения имущественного налога является разделение одного крупного объекта недвижимости на несколько. В частности, в Санкт-Петербурге внесённые в Перечень объекты облагаются налогом, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости — но лишь в тех случаях, когда их площадь превышает 1 тыс. кв. м. Кстати, совсем недавно, вплоть до 2019 года, лимит метража был гораздо выше — 3 тыс. кв. м. В такой ситуации собственникам крупных объектов приходилось применять лайфхак по «дроблению» помещений, чтобы не оказаться в Перечне.

Уже к 2022 году, в соответствии с новеллами Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на территории РФ должен быть завершён процесс оценки земельных участков (недвижимости — к 2023 году). И не исключено, что уже в 2024 году предприятия-собственники будут платить имущественные налоги, рассчитанные в соответствии с кадастровой стоимостью. А значит, такой вариант сокращения расходов просто потеряет свою актуальность.

Способ четвёртый. «Функциональное использование объекта недвижимости» — и не только оно

Но вот выяснилось, что принадлежащее вашему предприятию имущество попало в кадастровый Перечень, и при этом убрать его оттуда невозможно. В этом случае советую тщательно проанализировать саму кадастровую оценку данного объекта, которая зачастую оказывается завышенной.

Здесь надо знать, что очень важную роль в вопросе ценообразования играет функциональное использование конкретной недвижимости. Ведь коэффициенты могут существенно различаться; к примеру, между помещениями свободного назначения и офисными такие дифференции составляют, ни много, ни мало, порядка 40%.

Какой именно коэффициент использовался, когда производилась оценка кадастровой стоимости в вашем случае? Чтобы выяснить это, наведите справки в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Изучите касающиеся вашего объекта документы технической инвентаризации и кадастрового учёта. При этом особое внимание обратите на содержание пункта «Функциональное использование». Если есть расхождения — сообщите об этом в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку. В качестве подтверждения справедливости ваших требований предоставьте фотоотчёт, договоры и другие документы, которые могут подтвердить, что по факту помещение используется иначе, чем это было зафиксировано.

Важно, чтобы документы, приложенные к вашему заявлению, которыми подкрепляется ваше заявление, были датированы не позднее, чем дата начала последней кадастровой оценки.

Неукоснительное соблюдение перечисленных параметров может дать собственникам бизнеса снижение имущественного налога на 40%. Но при этом следует помнить: на ценообразование, а значит, и на сумму выплачиваемых налогов, может повлиять не только «функциональное использование объекта недвижимости». Есть великое множество нюансов, которые не стоит упускать из виду.

Способ пятый. «Об НДС замолвите слово»

Дискуссии на тему, включать или не включать НДС в кадастровую стоимость, ведутся не первый год. Когда разрабатывались Методические указания о ГКО, авторы методики обозначили, что при определении кадастровой стоимости объекта не нужно учитывать налог на добавленную стоимость.

На этот счёт существует вполне недвусмысленная судебная позиция (в качестве примеров можно привести административные дела ВС РФ: № 5-КГ18-307, № 5-КА19-6, № 5-КА19-7, № 5-КА19-15 и № 5-КА19-35).

Несмотря на это, в ряде российских регионов (и Москва не стала исключением) в ходе проведения предыдущей ГКО (2018-й год) налог на добавленную стоимость был включён в кадастровую стоимость объектов. Позднее, в 2020-м году, по тому же пути предполагали пойти и в северной столице. Чего, к счастью, не произошло.

Мнение экспертного сообщества сводится к тому, что делать этого не стоит — хотя бы по той простой причине, что кадастровая стоимость не относится к разряду обязательных, использующихся в процессе совершения сделок, а применяется только для исчисления налогообложения.

Общеизвестно, что в процессе купли-продажи недвижимости все и всегда ориентируются на рыночную стоимость, а она никоим образом не связана с кадастровой. Значит, в ходе сделки НДС в любом случае неминуемо актуализируется. И это обстоятельство становится первым «против» в копилке доводов его невключения в кадастровую стоимость.

Вторая причина — если включить НДС в кадастровую стоимость объекта и при этом пользоваться ею при исчислении имущественного налога, то создаётся абсурдная ситуация, когда собственникам приходится платить «налог на налог».

При этом отечественная судебная практика наглядно свидетельствует о том: во многих регионах собственникам по-прежнему приходится доказывать необоснованность включения НДС в кадастровую стоимость. Специалисты ГБУ, ответственные за проведение ГКО, изыскивают самые разнообразные лазейки для того, чтобы всё-таки включить НДС в кадастровую стоимость.

Так, три года назад в Москве, используя способ «оценка замещения», НДС включили в стоимость строительных материалов, которые были израсходованы при восстановлении подлежавшего оценке объекта. Нетрудно догадаться, что стоимость стройматериалов не является единственным фактором, который определяет итоговую кадастровую стоимость. Сама формула расчёта КС подразумевает множество других слагаемых.

Бывает и такое, что регионы идут по ещё более простому и нелепому пути, просто добавляя 20% (НДС) ко всей формуле расчёта кадастровой стоимости. Такая «бесхитростная» уловка не только существенно увеличивает стоимость замещения, — она влияет на прочие факторы ценообразования, где НДС никак не может участвовать.

Оплачивая налог, ни при каких обстоятельствах не вычитайте 20% из кадастровой стоимости недвижимого имущества самостоятельно. Такими действиями вы нарушаете требования закона. Обращайтесь в ГБУ, занимающееся проведением ГКО. Если не удалось «мирным путём» доказать обоснованность снижения кадастровой стоимости путём исключения из нее НДС, для этого есть судебные инстанции.

5.2 Налоги на недвижимость – Основы бизнес-математики

Проезжая по окрестностям, вы проезжаете мимо городской бригады, ремонтирующей выбоины на дороге. Услышав сирену, вы смотрите в зеркало заднего вида и съезжаете на обочину, когда мимо проносится полицейская машина и пожарная машина, направляясь к какой-то чрезвычайной ситуации. Выехав обратно, вы медленно проезжаете через зону государственной школы, где с удовольствием наблюдаете за детьми, играющими в огромной игровой структуре, построенной городом. Городской рабочий косит газон.

Откуда у муниципалитета деньги на оплату всего увиденного? Дороги никому не принадлежат, школы бесплатны, пожарные и полиция не берут плату за свои услуги, вход в игровые площадки закрыт, а парки открыты для всех. Это всего лишь несколько примеров того, что ваш муниципалитет делает с деньгами, которые он собирает за счет налогов на недвижимость.

Налоги на имущество — это ежегодные налоги, уплачиваемые владельцами недвижимости местным налоговым органам для оплаты таких услуг, как дороги, водоснабжение, канализация, государственные школы, полиция, пожарные и другие общественные службы. Каждый человек и каждый бизнес платит налоги на недвижимость. Даже если вы не владеете недвижимостью, вы платите налоги на недвижимость, которые включены в ваши арендные ставки и арендные ставки от вашего арендодателя.

Налоги на недвижимость взимаются с владельцев недвижимости их муниципальными властями вместе с любыми другими органами, уполномоченными взимать налоги. Например, в Манитобе школьный совет каждого округа уполномочен взимать налоги на имущество в пределах своих местных школьных округов.

Формула налога на имущество

Поскольку налоги на имущество взимаются на муниципальном уровне, и каждый муниципалитет имеет разные финансовые потребности, существует множество способов расчета общей суммы налога на имущество. Приведенная ниже формула предназначена для обеспечения гибкости в соответствии с различными потребностями расчета муниципальных налогов по всей Канаде.

[latex]\text{налог на имущество}=\sum(\text{оценочная стоимость имущества})\cdot(\text{ставка налога на имущество})[/latex]

Налог на имущество:  сумма налога на имущество, представляет собой общую сумму всех налогов на имущество от всех налогооблагаемых услуг. Например, ваш счет по налогу на имущество может состоять из муниципального налога, налога на государственные школы, налога на воду и налога на канализацию/санитарию.
Каждый из этих налогов взимается по определенной ставке. Таким образом, формула предназначена для суммирования всех применимых налогов, представленных символом суммирования (Σ) в правой части уравнения.

Оценочная стоимость имущества: Каждый объект недвижимости имеет две оценки: рыночную стоимость и оценочную стоимость. При расчете налога на имущество имеет значение только оценочная стоимость.

• Рыночная стоимость недвижимости — это моментальный снимок предполагаемой цены продажи вашей собственности. Это то, за что вы могли бы продать свою собственность в определенный период времени. Например, город Виннипег обновляет рыночную стоимость всей собственности в городе каждые два года.
• Оценочная стоимость имущества – это часть рыночной стоимости, облагаемая ставкой налога на имущество. Он рассчитывается путем умножения рыночной стоимости на процент, определяемый налоговой политикой муниципалитета: Рыночная стоимость × Налоговая политика = Оценочная стоимость
  В некоторых муниципалитетах налоговая политика предусматривает обложение налогом 100% рыночной стоимости. В других налоговая политика может быть существенно меньше. Продолжая пример, налоговая политика Виннипега состоит в том, чтобы облагать налогом 45% от рыночной стоимости. Таким образом, дом в Виннипеге с рыночной стоимостью 200 000 долларов имеет 9-долларовую цену.0,000 оценочная стоимость. Эти 90 000 долларов являются базой для налога.

Ставка налога на имущество: Два метода обычно выражают, как облагается налогом оценочная стоимость: налоговая ставка и заводская ставка.

• Ставка налога — это налог на 100 долларов оценочной стоимости. Эту систему используют большинство муниципалитетов Онтарио и дальше на восток. Математическое выражение для ставки налога: [latex]\frac{\text{ставка налога}}{100}[/latex]

.

• Ставка мельницы — это налог на 1000 долларов оценочной стоимости. Эту систему используют большинство муниципалитетов Манитобы и дальше на запад. Математическое выражение для скорости мельницы: [латекс]\frac{\text{скорость мельницы}}{1000}[/латекс]

Продолжая пример Виннипега, в котором дом имеет рыночную стоимость 200 000 долларов, налоговая политика Виннипега заключается в обложении налогом 45% от рыночной стоимости. Виннипеггер получает налог на имущество как от самого города Виннипег, так и от местного школьного совета. Скорость мельницы установлена ​​на уровне 14,6 и 16,724 соответственно. Рассчитайте общую сумму налога на имущество.

Решение: общая сумма налога на имущество = ?

[латекс]\begin{align*} &\text{общий налог на имущество}= \text{городской налог} + \text{налог на школьный совет}\\ \\ &=(\text{оценочная стоимость})\cdot \frac{\text{город, мистер}}}{1000}+(\text{оценочная стоимость})\cdot\frac{\text{школьный совет, мистер}}}{1000}\\ \\ &=(\text{оценочная стоимость })\cdot\left(\frac{\text{господин город}}}{1000}+\frac{\text{господин школьный совет}}{1000}\right)\\ \\ &=(\text{рыночная стоимость })(\text{налоговая политика})\left(\frac{\text{город, мистер}}}{1000}+\frac{\text{школьный совет, мистер}}{1000}\right)\\ \\ &= (200000)(0,45)\влево(\frac{14,6}{1000}+\frac{16,724}{1000}\right)\\ \\ &=\$2819.16 \end{align*}[/latex]

Важные примечания

Заводские ставки обычно выражаются с четырьмя десятичными знаками, а налоговые ставки выражаются с шестью десятичными знаками. Хотя некоторые муниципалитеты используют другие стандарты, в этом тексте используются эти общие форматы в правилах округления. Кроме того, каждый налог на имущество, взимаемый с собственника имущества, является отдельным налогом. Таким образом, вы должны округлить каждый налог на имущество до двух знаков после запятой перед суммированием общей суммы налога на имущество.

вещи, на которые стоит обратить внимание

Наиболее распространенной ошибкой является использование неправильного знаменателя при расчете налога. Убедитесь, что вы внимательно прочитали вопрос, отметив, какой термин в нем используется: налоговая ставка или процентная ставка. Если ни один из них не отображается, помните, что в восточной части Онтарио используются налоговые ставки, а в западной части Манитобы — заводские ставки.

Вторая распространенная ошибка заключается в суммировании нескольких ставок налога на имущество, когда оценочная стоимость остается постоянной для всех элементов налогообложения. Например, если оценочная стоимость в 250 000 долларов США используется для двух налоговых ставок в размере 2,168975 и 1,015566, у вас может возникнуть соблазн суммировать курсы, что даст курс 3,184541. Это не всегда работает и может привести к небольшой ошибке (пенни или два), поскольку каждый налог указан в налоговом счете. Вы должны округлить каждую отдельную сумму налога до двух знаков после запятой перед суммированием с общей суммой налога на имущество.

Резиденция имеет рыночную стоимость 340 000 долларов. Налоговая политика муниципалитета установлена ​​на уровне 70%. Владельцы недвижимости должны платить три отдельных налога: муниципальный налог, налог на библиотеку и налог на образование. Налоговые ставки для каждого установлены в размере 1,311666, 0,007383 и 0,8429.88 соответственно. Рассчитайте общую сумму налога на имущество для резиденции.

Ответ: общий налог на имущество = ?

общий налог на имущество = муниципальный налог + налог на библиотеки + налог на образование {\text{ставка налога}}{100}\right)[/latex]

имеем:

[латекс]\text{муниципальный налог}=340000\cdot 0,7\cdot \frac{{1.311666}}{{ 100}}= \$3121,77[/латекс]

[латекс]\текст{библиотечный налог} = 340000\cdot 0,7\cdot \frac{{0,007383}}{{100}}= \$17,57[/латекс]

[латекс]\текст{налог на образование} = 340000\cdot 0,7\cdot \frac{{0,842988}}{{100}}= \$2 006,31[/латекс]

Следовательно,

[латекс]\текст{свойство налог} = 3 121,77 + 17,57 + 2 006,31 = \$5 145,65[/latex]

путей к успеху

Налоги на коллективную собственность, уплачиваемые всеми владельцами собственности, составляют либо весь, либо часть операционного бюджета муниципалитета. Таким образом, если муниципалитет состоит из 1000 владельцев недвижимости, каждый из которых платит по 2000 долларов налога на имущество, операционный доход муниципалитета от налога на имущество составляет 2000 × 1000 = 2 000 000 долларов. Если муниципалитету требуется больший бюджет от владельцев собственности, необходимо увеличить либо оценочную стоимость, либо ставку налога/налога, либо некоторую комбинацию этих двух факторов.

Школьный совет определяет операционный бюджет на следующий год и рассчитывает, что ему потребуется дополнительно 5 миллионов долларов. Недвижимость в его муниципалитете оценивается в 8,455 миллиарда долларов. Текущая ставка для школьного совета установлена ​​на уровне 6,1998. Если прогнозируется, что оцененная стоимость недвижимости вырастет на 3% в следующем году, какую процентную ставку должна установить школа?

Ответ: новая скорость мельницы = ?

Что мы знаем о новой скорости мельницы? Мы знаем, что, как правило, налог на имущество рассчитывается с использованием ставки мельницы на

[латекс]\text{сумма налога на имущество} =\left(\dfrac{\text{процентная ставка}}{1000}\right)(\text{оценка стоимости имущества})[/latex]

Начиная с нового Бюджет исходит из налога на имущество с новой ставкой мельницы, поэтому он будет рассчитан по формуле

[латекс]\text{новый бюджет} = \left(\dfrac{\text{новая ставка мельницы}}{1000}\right) (\text{новая оценка стоимости свойства})[/latex]

Таким образом, переставляя новую скорость мельницы, мы получаем

[латекс]\text{новая скорость мельницы} =\left(\dfrac{\overset {?}{\text{новый бюджет}}}{\overset{?}{\text{новая оценка стоимости недвижимости}}}\right)\cdot 1000[/latex]

Таким образом, чтобы найти новую скорость мельницы, мы должны узнать значение нового бюджета и новой оценки стоимости имущества. Что мы знаем о новом бюджете?

Условие(я): Школьному совету потребуется еще 5 000 000 долларов в следующем году. Итак,

[латекс]\текст{новый бюджет} =\overset{?}{\текст{текущий бюджет}} + 5 000 000[/латекс]

Итак, нам нужно знать текущий бюджет. Что мы знаем о текущем бюджете? Мы знаем текущую норму мельницы, текущую оценку стоимости недвижимости и можем рассчитать текущий бюджет на

[латекс]\begin{align*} \text{текущий бюджет}&= \left(\frac{\text{текущая производительность мельницы}}{1000}\right)(\text{текущая оценка стоимости недвижимости})\ \ \\ &=\frac{6.1998}{1000}\cdot 8,455,000,000\\ \\ &=\$52,419,309 \end{align*}[/latex]

Отсюда

[latex]\begin{align*} \text {новый бюджет} &=\text{текущий бюджет} + 5 000 000\\ &=52 419 309+5 000 000\\ &=$57 419 309 \end{align*}[/latex]

оценка стоимости имущества. Мы знаем, что стоимость недвижимости, по прогнозам, вырастет на 3% в следующем году. Итак,

[латекс]\begin{align*} \text{новое свойство }&\text{оценка значения}\\ \\ &=(\text{текущая оценка значения свойства})(1+0. 03)\\ \\ & =8\,455\,000\,000\cdot 1.03=\$8\,708\,650\,000 \end{align*}[/latex]

Следовательно, у нас есть

[латекс]\begin{ align*} \text{новая норма мельницы}&=\left(\frac{\text{новый бюджет}}{\text{новая оценка стоимости недвижимости}}\right)\cdot 1000\\ \\ &=\frac{ 57\,419\,309}{8\,708\,650\,000}\cdot 1000\\ \\ &=6,59336510251\приблизительно 6,5934 \end{align*}[/latex]

Механика

В вопросах 1–4 найдите неизвестные переменные (обозначены знаком ?) на основе предоставленной информации.

Заявления

5. Дом с оценочной стоимостью 375 000 долларов облагается налогом по ставке 1,397645. Какой налог на имущество?
6. Если коммерческая железнодорожная недвижимость имеет счет налога на имущество в размере 166 950 долларов США, а заводская ставка составляет 18,5500, какова оценочная стоимость имущества?
7. Рыночная стоимость дома в Калгари составляет 450 000 долларов. Налоговая политика 100%. Имущество облагается ставкой 2,6402 млн от города Калгари и ставкой 2,3599 млн от провинции Альберта. Каковы общие налоги на имущество?
8. Рыночная стоимость жилой недвижимости в Реджайне составляет 210 000 долларов. Налоговая политика Саскачевана составляет 70%. Имущество облагается тремя ставками: 13,4420 муниципальных налогов, 1,4967 библиотечных налогов и 10,0800 школьных налогов. Какая сумма налога взимается с каждого и каковы общие налоги на имущество?
9. Муниципалитету необходимо увеличить свой операционный бюджет. В настоящее время оценочная стоимость всей собственности в его муниципалитете составляет 1,3555 миллиарда долларов, а ставка налога установлена ​​на уровне 0,976513. Если муниципалитету потребуются дополнительные 1,8 миллиона долларов в следующем году, какую налоговую ставку он должен установить, предполагая, что оценочная стоимость останется неизменной?
10. Муниципалитет установил новую ставку мельницы на уровне 10,2967, что увеличило его общий операционный бюджет на 10 миллионов долларов при постоянной оценочной стоимости в 7,67 миллиарда долларов. Какова была прошлогодняя процентная ставка?

Вызов, критическое мышление и другие приложения

11. Школьный совет определяет ставку на следующий год. Оценочная стоимость недвижимости на следующий год составляет 5,782035 млрд долларов, что на 5% больше, чем в текущем году. Если школьному совету потребуется дополнительное финансирование в размере 5,4 миллиона долларов в следующем году, на какую сумму ему следует изменить свою текущую годовую процентную ставку, составляющую 11,9985?
12. В текущем году рыночная стоимость недвижимости составляет $6,89.6 миллиардов. Текущая налоговая политика составляет 85%, а текущая ставка мельницы составляет 15,6712. Если муниципалитету потребуется дополнительно 2 миллиона долларов в свой операционный бюджет в следующем году, рыночная стоимость вырастет на 4%, а налоговая политика изменится на 90%, какую процентную ставку он должен установить на следующий год?
13. Недвижимость с рыночной стоимостью 600 000 долларов США оценивается с применением налоговой политики в размере 75% и двух процентных ставок. Если общие налоги на имущество составляют 6 766,67 долларов, а вторая ставка налога составляет половину первой ставки налога, рассчитайте ставку каждого завода.
14. Два дома в разных провинциях платят одинаковый налог на имущество в размере 2840 долларов. Одна провинция использует ставку налога 24,6119 с налоговой политикой 60%, а другая провинция использует налоговую ставку 1,977442 с налоговой политикой 80%. Рассчитайте рыночную стоимость каждого из этих свойств.
15. Предприятию водоснабжения, финансируемому за счет налогов на недвижимость, требуется 900 миллионов долларов в год для работы. Он прогнозирует увеличение операционных расходов на 7% и 3,5% в течение следующих двух лет. В настоящее время рыночная стоимость недвижимости в этом районе составляет 234,85 миллиарда долларов, при этом прогнозируется ежегодный рост на 3% и 5% в течение следующих двух лет. Правительство провинции представило законопроект, который может изменить налоговую политику с 70% до 75% в следующем году, но пока неясно, будет ли он принят. В целях планирования коммунальное предприятие хочет спрогнозировать новые тарифы мельниц на следующие два года в соответствии с любой налоговой политикой. Выполните необходимые расчеты для утилиты.

7.2: Налоги на имущество — Математика LibreTexts

1. Последнее обновление

2. Сохранить как PDF

• Жан-Поль Оливье
• Колледж прикладного искусства, науки и технологий Ред-Ривер

Когда вы едете по своему району, вы проезжаете мимо городской бригады, ремонтирующей выбоины на дороге. Услышав сирену, вы смотрите в зеркало заднего вида и съезжаете на обочину, когда мимо проносится полицейская машина и пожарная машина, направляясь к какой-то чрезвычайной ситуации. Выехав обратно, вы медленно проезжаете через территорию государственной школы и улыбаетесь, наблюдая за детьми, играющими на гигантской игровой площадке. Городской рабочий косит газон.

Откуда у муниципалитета деньги на оплату всего увиденного? Дороги никому не принадлежат, школы бесплатны, пожарные и полиция не берут плату за свои услуги, вход в игровые площадки закрыт, а парки открыты для всех. Это всего лишь несколько примеров того, что ваш муниципалитет делает с деньгами, которые он собирает за счет налогов на недвижимость.

Налоги на имущество

Налоги на имущество представляют собой ежегодные налоги, уплачиваемые владельцами недвижимости местным налоговым органам для оплаты таких услуг, как дороги, водоснабжение, канализация, государственные школы, полиция, пожарные и другие общественные службы. Каждый человек и каждый бизнес платит налоги на недвижимость. Даже если вы не владеете недвижимостью, вы платите налоги на недвижимость, которые включены в арендную плату и арендные ставки вашего арендодателя.

Налоги на недвижимость взимаются с владельцев недвижимости их муниципальными властями вместе с любыми другими органами, уполномоченными взимать налоги. Например, в Манитобе школьный совет каждого округа уполномочен взимать налоги на имущество в пределах своих местных школьных округов.

Формула

Поскольку налоги на имущество взимаются на муниципальном уровне, и каждый муниципалитет имеет разные финансовые потребности, существует множество способов расчета общей суммы налога на имущество. Формула 7.3 разработана так, чтобы быть гибкой и удовлетворять различные потребности при расчете муниципальных налогов по всей Канаде.

Формула 7.3

Как это работает

Выполните следующие шаги при работе с расчетами, связанными с налогами на имущество:

Шаг 1 : Определите все известные переменные. Сюда входят рыночная стоимость, налоговая политика, оценочная стоимость, все ставки налога на имущество и общие налоги на имущество.

Шаг 2 : Если вы знаете оценочную стоимость, пропустите этот шаг. В противном случае рассчитайте оценочную стоимость имущества, умножив рыночную стоимость и налоговую политику.

Шаг 3 : Рассчитайте либо сумму налога для каждого налога на имущество, либо общую сумму всех налогов на имущество, применяя формулу 7.3.

Продолжая пример Виннипега, где рыночная стоимость дома составляет 200 000 долларов, налоговая политика Виннипега предусматривает обложение налогом 45% от рыночной стоимости. Виннипеггер получает налог на имущество как от самого города Виннипег, так и от местного школьного совета. Скорость мельницы установлена ​​на уровне 14,6 и 16,724 соответственно. Рассчитайте общую сумму налога на имущество.

Шаг 1 : Известные переменные: рыночная стоимость = 200 000 долларов, налоговая политика = 45%, процентная ставка завода города Виннипег = 14,6 и процентная ставка школьного совета = 16,724.

Шаг 2 : Рассчитайте оценочную стоимость, взяв рыночную стоимость в размере 200 000 долларов США и умножив ее на налоговую политику в размере 45%, или

Оценочная стоимость \(=\$ 200 000 \times 45 \%=\$ 90 000\)

Шаг 3 : Для расчета каждого налога на недвижимость используйте Формулу 7. 3.

Налог на имущество города Виннипег \(=\$ 90,000 \х14,6\дел 1,000=\$1,314\)

Школьный совет Налог на имущество \(=\$90,000\х 16,724 \дел 1,000=\$ 1,505,16 = $1,505,16\)

Сложите эти отдельные налоги вместе, чтобы получить

Общий налог на имущество \(=\$ 1,314+\$ 1,505,16=\$ 2,819,16\)

Важные примечания

Прокатные ставки обычно выражаются с четырьмя десятичными знаками, а налоговые ставки выражаются с шестью десятичными знаками. Хотя некоторые муниципалитеты используют другие стандарты, в этом тексте используются эти общие форматы в правилах округления. Кроме того, каждый налог на имущество, взимаемый с собственника имущества, является отдельным налогом. Таким образом, вы должны округлить каждый налог на имущество до двух знаков после запятой перед суммированием общей суммы налога на имущество.

На что следует обратить внимание

Самая распространенная ошибка — использование неправильного знаменателя при расчете налога. Убедитесь, что вы внимательно прочитали вопрос, отметив, какой термин в нем используется, налоговая ставка или процентная ставка. Если ни один из них не отображается, помните, что в восточной части Онтарио используются налоговые ставки, а в западной части Манитобы — заводские ставки.

Вторая распространенная ошибка заключается в суммировании нескольких ставок налога на имущество, когда оценочная стоимость остается постоянной для всех элементов налогообложения. Например, если оценочная стоимость в 250 000 долларов США используется для двух налоговых ставок в размере 2,168975 и 1,015566, у вас может возникнуть соблазн суммировать курсы, что даст курс 3,184541. Это не всегда работает и может привести к небольшой ошибке (пенни или два), поскольку каждый налог указан в налоговом счете. Вы должны округлить каждый отдельный налог до двух знаков после запятой перед суммированием с общим налогом на недвижимость.

Пример \(\PageIndex{1}\): расчет налога на недвижимость

Рыночная стоимость дома составляет 340 000 долларов США. Налоговая политика муниципалитета установлена ​​на уровне 70%. Владельцы недвижимости должны платить три отдельных налога: муниципальный налог, налог на библиотеку и налог на образование. Налоговые ставки для каждого установлены в размере 1,311666, 0,007383 и 0,8429.88 соответственно. Рассчитайте общую сумму налога на имущество для резиденции.

Решение

Рассчитайте общую сумму налога на имущество для резиденции путем суммирования оценочной стоимости, умноженной на соответствующие налоговые ставки.

Что вы уже знаете

Шаг 1 :

Дом, налоговая политика и налоговые ставки известны:

Рыночная стоимость = 340 000 долл. США

Налоговая политика = 70%

Municipal PTR = 1,311666 9000 90%

Municipal PTR = 1,311666

PTR библиотеки = 0.007383

PTR образования = 0.842988

Как вы туда доберетесь

Шаг 2 :

на

вычислить рыночную стоимость (AV и вычислить оценочную стоимость) налоговая политика.

Шаг 3 :

Примените формулу 7.3. Обратите внимание, что этот муниципалитет использует налоговую ставку, поэтому PTR делится на 100. )

Шаг 3 :

Муниципальный налог \(=\$ 238,000 \times \dfrac{1.311666}{100}=\$ 3,121,77\)

Библиотечный налог \(=\$ 238,000 \times \dfrac383{0.0} {100}=\$ 17,57\)

Налог на образование \(=\$ 238 000 \times \dfrac{0,842988}{100}=\$ 2 006,31\)

Налог на имущество \(=\$ 3 121,77+\$ 17,57+ \$ 2 006,31 = \ $ 5 145,65\)

Владелец собственности должен муниципалитету 3 121,77 доллара, библиотеке 17,57 доллара и образованию 2 006,31 доллара, а общая сумма налога на имущество составляет 5 145,65 доллара.

Пути к успеху

Налоги на коллективную собственность, уплачиваемые всеми владельцами собственности, полностью или частично составляют операционный бюджет муниципалитета. Таким образом, если муниципалитет состоит из 1000 владельцев недвижимости, каждый из которых платит по 2000 долларов налога на имущество, операционный доход муниципалитета от налога на имущество составляет 2000 × 1000 = 2 000 000 долларов. Если муниципалитету требуется больший бюджет от владельцев собственности, необходимо увеличить либо оценочную стоимость, либо ставку налога/налога, либо некоторую комбинацию этих двух факторов.

Пример \(\PageIndex{2}\): Установка новой процентной ставки

Школьный совет определяет операционный бюджет на следующий год и рассчитывает, что ему потребуется дополнительно 5 миллионов долларов. Недвижимость в его муниципалитете оценивается в 8,455 миллиарда долларов. Текущая ставка для школьного совета установлена ​​на уровне 6,1998. Если прогнозируется, что оцененная стоимость недвижимости вырастет на 3% в следующем году, какую процентную ставку должна установить школа?

Решение

Постарайтесь рассчитать новую ставку налога на имущество (PTR) для ставки мельницы в следующем году.

Что вы уже знаете

Шаг 1 (текущий год) :

Информация о школьном совете и его муниципалитете известна:

\(AV = \$8. 455\) миллиард

PTR ставка) = 6,1998

\(∆\%\) (к \(AV\) в следующем году) = 3%

Необходимое повышение налога на имущество составляет 5 миллионов долларов

Как вы этого добьетесь

Шаг 2 ( Текущий год) :

Пропустить. Расчеты основаны уже на оценочных значениях.

Шаг 3 (текущий год) :

Рассчитайте текущий бюджет школьного совета по формуле 7.3. Собранный налог на имущество является операционным бюджетом правления.

Шаг 1 (следующий год) :

Увеличение бюджета или налога на имущество на следующий год. Также увеличьте текущую базу оценочной стоимости, применив формулу 3.1 (процентное изменение), переставив ее для решения для нового. Текущее \(AV\) является старым значением.

Шаг 2 (следующий год) :

Оценочные значения известны. Пропустить этот шаг.

Шаг 3 (следующий год) :

Пересчитайте новую ставку мельницы, используя новый налог на имущество и новую оценочную стоимость из шага 1 (следующий год). Примените формулу 7.3 и определите производительность мельницы в PTR.

Шаг 3 (текущий год) :

Налог на недвижимость \ (= \ $ 8 455 000 000 \ Times \ dfrac {6.1998} {1000} = \ $ 52,419 309 \)

Шаг 1 (следующее год) :

\)

. Налог на имущество в следующем году \(=\$ 52 419,309+\$ 5,000,000=\$ 57,419,309\)

\[\begin{align}
3\%&=\dfrac{\text {Новый}-\$ 8,455,000,000}{\$ 8,455,000,000}\times 100\\ 3 ( Следующий год) :

\[\begin{align}
\$ 57,419,309&=\$ 8,708,650,000 \times \dfrac{\text {Mill Rate}}{1,000} \\
6,5934&=\text {Mill Rate}
\end{aligned} \nonumber \]

Инструкции для калькулятора

Только для шага 1 (следующий год) используйте функцию процентного изменения (\(\Delta \%\)) для расчета новой оценочной стоимости.

Текущий бюджет школьного совета составляет 52 419 309 долларов, в следующем году он будет увеличен до 57 419 309 долларов.