Содержание
В Долговом центре централизованы функции по взысканию задолженности: основные вопросы и ответы
С 01.03.2022 года на базе Межрайонной ИФНС России № 4 по Республике Башкортостан (Долговой центр) полностью централизованы функции по взысканию задолженности.
Вопрос 1. С какими категориями налогоплательщиков работает Долговой центр и какие функции исполняет?
Ответ: В условиях полной централизации функций по взысканию задолженности Долговой центр проводит работу со всеми категориями налогоплательщиков. Применение мер взыскания включает в себя направление требований об уплате налогов, вынесение решений о взыскании за счет денежных средств, приостановление операций по счетам, взыскание задолженности физических лиц в судебном порядке, взаимодействие с органами ФССП России при взыскании налогов за счет имущества.
Также Долговой центр осуществляет зачеты (возвраты) переплаты, уточнение платежей и представляет интересы Российской Федерации как кредитора в делах о банкротстве.
Централизация управления долгом не меняет порядок уплаты налоговых платежей, в том числе в счет погашения задолженности. Если организация, индивидуальный предприниматель или физическое лицо своевременно платят налоги, то работа Долгового центра их не коснется.
Вопрос 2: Что будет, если гражданин не уплатит налоги в срок?
Ответ: Срок уплаты имущественных налогов за 2020 год для физических лиц был 01 декабря 2021 года. В случае, если гражданин по каким-то причинам не уплатил в установленный срок платежи, налоговый орган выставляет и направляет налогоплательщику требование на уплату налога, в котором устанавливает срок для добровольного погашения задолженности.
Вопрос 3: Если гражданин не исполнит требование об уплате имущественных налогов?
Ответ: В случае неисполнения гражданином в установленный срок обязанности по уплате налогов, налоговый орган вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании налога за счет имущества, в том числе денежных средств на счетах в банке, соответственно в пределах сумм, указанных в требовании.
Об этом говорится в статье 48 Налогового Кодекса.
Вопрос 4: Как производится взыскание задолженности после вынесения решения судом?
Ответ: В случае дальнейшей неуплаты платежей, документы будут направлены в службу судебных приставов для принудительного взыскания. Обратите внимание, что в этом случае к сумме задолженности будет добавлен исполнительский сбор 7% от суммы долга. Кроме того, судебным приставом на имущество должника могут быть наложены ограничения на совершение регистрационных действий, на выезд за границу.
Вопрос 5: Как оперативно получить информацию о возникновении задолженности?
Ответ: Проверить наличие задолженности можно несколькими способами. Наиболее быстрым и удобным, безусловно, является получение информации о задолженности, а также о начисленных и уплаченных суммах налогов, в Личном кабинете на сайте ФНС России, подключиться к которому можно в любой территориальной инспекции, имея при себе документ, удостоверяющий личность.
Также о задолженности можно узнать на портале Госуслуг, в МФЦ или в Банке данных исполнительных производств судебных приставов. При обращении в офис налоговой инспекции или МФЦ могут по запросу выдать акт сверки либо справку о состоянии расчетов, а также распечатать квитанцию об уплате платежей.
Вопрос 6: Какие меры могут быть применены к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, имеющим задолженность, они отличаются от мер, применяемых для физических лиц?
Ответ: В случае неуплаты или неполной уплаты ЮЛ и ИП налогов в установленный срок, налоговый орган также выставляет и направляет налогоплательщику, также как и физическому лицу, требование на уплату налога, в котором устанавливает срок для добровольного погашения задолженности. Отличительным является то, что в случае неуплаты добровольно обязанность по уплате налога исполняется налоговым органом в принудительном порядке путем обращения взыскания на денежные средства на счетах с одновременной блокировкой счетов.
Если же на счете денежных средств недостаточно, применяется взыскание за счет имущества через приставов.
Вопрос 7: Почему индивидуальному предпринимателю могут заблокировать личный счет физического лица?
Ответ: К индивидуальным предпринимателям применяется бесспорный порядок взыскания задолженности, в рамках которого приостановление операций на счетах и взыскание осуществляется по всем имеющимся счетам, в том числе по открытым не для ведения предпринимательской деятельности — текущим счетам физических лиц.
Вопрос 8: Если приостановлены операции по расчетным счетам, деньги списаны, когда разблокируется счет?
Ответ: Приостановление операций по счетам налогоплательщика в банке отменяется решением налогового органа не позднее одного дня, следующего за днем получения налоговым органом информации, подтверждающей факт взыскания налога, сбора, страховых взносов, пеней, штрафа.
Решение об отмене приостановления операций по счетам налогоплательщика направляется в банк в электронной форме не позднее дня, следующего за днем принятия такого решения.
Т.е. обращение налогоплательщика в налоговый орган не требуется.
Если налогоплательщик все же решил обратиться по данному вопросу в налоговый орган, то к обращению рекомендуем приложить выписку по операциям на счете и платежное поручение, подтверждающие погашение задолженности. Налоговый орган оперативно рассмотрит такое обращение и даст обоснованный ответ.
Вопрос 9: Налогоплательщик — индивидуальный предприниматель прекратил свою деятельность и закрыл ИП, почему продолжают взыскивать задолженность?
Ответ: Прекращение физическим лицом деятельности в качестве ИП не является обстоятельством, которое влечет прекращение обязанности по уплате налога. Поэтому снятие ИП с налогового учета не освобождает его от обязанности по уплате налоговой задолженности (ст.24 ГК РФ, п.3 ст.44 НК РФ).
Вопрос 10: Банк сообщил, что налоговый орган арестовал счет. Как узнать, за что?
Ответ: Если не успели получить соответствующее решение налогового органа, которое в обязательном порядке направляется налогоплательщику либо по ТКС, либо по почте, оперативно узнать причину приостановки операций по банковским счетам можно в интернет-сервисе сайта ФНС России «Банк Информ» (Система информирования банков о состоянии обработки электронных документов).
Например, в случае приостановки за задолженность по налогам сервисе будет указан код причины «1», за непредставление декларации – код «2» и т.д.
Для просмотра данной информации нужно выбрать вкладку «Информация о действующих решениях о приостановлении», указать ИНН и БИК банка.
Расшифровка всех кодов причин приостановки отражена в таблице внизу страницы сервиса.
Если в сервисе «Банк Информ» нет решений о приостановлении операций по счетам, то рекомендуем проверить информацию о наличии возбужденного исполнительного производства в Банке данных исполнительных производств на сайте ФССП. Судебные приставы также наделены полномочиями на арест счетов.
Вопрос 11: Если плательщик самостоятельно уплатил налоги, но у него до сих пор заблокирован счёт, почему?
Ответ: Наиболее частой причиной такой ситуации может быть некорректное заполнение налогоплательщиком платежных документов. В этом случае налоговому органу требуется дополнительное время на уточнение платежей, в отдельных случаях не обойтись без заявления налогоплательщика.
И только после уточнения платежей может быть принято решение об отмене приостановления операций по счетам.
В этой связи налогоплательщикам необходимо внимательнее относится к заполнению платежных поручений. Избежать ошибок поможет налогоплательщику электронный сервис ФНС России «Уплата налогов и пошлин».
Вопрос 12: Какие есть удобные способы оплаты по налогам?
Ответ: ЮЛ должно уплачивать налоги с расчетного счета организации. Для ИП и ФЛ удобнее всего уплачивать налоги через Личный кабинет налогоплательщика или портал Госуслуг.
Правильно заполнить платежные документы для самостоятельной уплаты и оплатить налоги поможет электронный сервис на сайте ФНС России «Уплата налогов и пошлин».
Также ИП и ФЛ могут получить квитанцию об уплате в любом налоговом органе и оплатить в банке или самостоятельно по QR-коду, указанному в квитанции.
Для ФЛ предусмотрена дополнительная возможность оплатить налоги единым налоговым платежом (ЕНП), в который входят транспортный налог, налог на имущество физлиц, земельный налог и НДФЛ.
Поступления ЕНП будут зачтены налоговым органом в погашение недоимки по указанным налогам самостоятельно.
Также Налоговым кодексом предусмотрена для всех категорий налогоплательщиков возможность уплаты налогов через третьих лиц. В таком случае в платежном документе обязательно указывается информация как о фактическом плательщики, так и о лице, чья обязанность по уплате налогов исполняется.
Инвестиции в залоги по налогу на имущество
Одна инвестиционная ниша, которую инвесторы часто упускают из виду, — это залоговое право на налог на имущество. Налоговый залог — это юридическое требование в отношении активов физического или юридического лица, которое не уплачивает налоги, причитающиеся правительству. Как правило, залоговое удержание служит залогом долга, такого как кредит, например, ипотека. Если обязательство не выполнено, кредитор может приступить к аресту активов.
Но эти требования по залогу также могут быть обменены и проданы частным инвесторам, ищущим такой альтернативный путь для получения прибыли выше среднего.
В некоторых случаях эта уникальная возможность может предоставить знающим инвесторам отличную норму прибыли.
Залоговое право собственности также может нести значительный риск, а это означает, что начинающие покупатели должны понимать правила и потенциальные ловушки, связанные с этим типом активов. В этой статье обсуждаются налоговые залоговые обязательства, как вы можете инвестировать в них, а также недостатки этого типа инвестиционного инструмента.
Key Takeaways
- Налоговое удержание — это претензия правительства к собственности, когда владелец не платит налоги на недвижимость.
- Залоговые права продаются на аукционах, которые иногда связаны с торгами.
- Если вам нужно лишить права выкупа, могут быть другие залоговые права на имущество, которые не позволяют вам вступить во владение.
- Если вы получите недвижимость, возможны непредвиденные расходы, такие как ремонт или даже выселение нынешних жильцов.
- Вы также можете инвестировать косвенно через фонды залога имущества.
Нажмите «Играть», чтобы узнать о налоговом удержании Инвестирование
Что такое налоговое удержание?
Налоговый залог — это юридическое требование в отношении имущества физического или юридического лица, которое не платит налоги, причитающиеся правительству. Например, когда землевладелец или домовладелец не платит налоги на свою собственность, город или округ, в котором находится недвижимость, имеют право наложить арест на эту собственность. Залоговое удержание действует как юридическое требование к собственности на невыплаченную сумму, которая причитается. Имущество, на которое наложен залог, не может быть продано или рефинансировано до тех пор, пока не будут уплачены налоги и снято удержание.
Когда выдается залоговое удержание, муниципалитет создает сертификат налогового удержания, в котором отражается сумма, причитающаяся за имущество, плюс любые причитающиеся проценты или штрафы. Затем эти сертификаты продаются с аукциона инвестору, предложившему самую высокую цену.
Инвесторы могут приобрести налоговые залоги всего за несколько сотен долларов, если это очень небольшая недвижимость. Однако большинство из них стоят намного дороже.
Инвесторы могут приобретать права удержания налога на имущество у муниципалитета, что позволяет им как новому владельцу права удержания получать платежи с процентами от владельца имущества. В некоторых случаях они могут лишить права выкупа и получить право собственности на имущество.
Налоговые обязательства в цифрах
Во-первых, давайте обратимся к растущим значениям налога на недвижимость. В округе Кинг, штат Вашингтон, стоимость недвижимости выросла на 9% с 2021 по 2022 год. В результате в 2022 году было начислено в общей сложности 6,79 млрд долларов налогов на недвижимость, что почти на 200 млн долларов больше, чем годом ранее. В некоторых округах Техаса более 95% жилой недвижимости Техаса увеличились в цене как минимум на 20% в 2022 году. В целом правительства взимают все больше и больше налогов на недвижимость.
По оценкам, в 2021 году в США было начислено дополнительных налогов на недвижимость на сумму 328 миллиардов долларов.
Трудно оценить общенациональные суммы залогов по налогу на имущество по нескольким причинам. Не существует единого руководящего органа по всем налогам на имущество; окружные заседатели оценивают ваше имущество, а окружные казначеи собирают его. Кроме того, хотя агрегированные отчеты и существуют, они требуют обширного агрегирования данных, которые могут устареть к моменту сбора всей информации.
С учетом сказанного, Национальная ассоциация налоговых залогов оценивает, что Соединенные Штаты ежегодно генерируют примерно 21 миллиард долларов просроченных налогов на недвижимость. По его оценкам, ежегодно в частном секторе выставляется на продажу от 4 до 6 миллиардов долларов.
Частные отчеты также показывают, что уровень просроченной задолженности по налогам в США относительно снижался за последнее десятилетие. По данным CoreLogic, в 2021 году 6,3% налогоплательщиков не уплачивали налоги на имущество, хотя в 2021 году этот показатель снизился до 5,9%.
Штатами с самыми высокими налогами на имущество были Миссисипи, Делавэр и Вирджиния, в то время как в Северной Дакоте, Миннесоте и Висконсине самые низкие просрочки.
Как я могу инвестировать в налоговые залога?
Инвесторы могут приобретать залоговые права по налогу на имущество так же, как реальная недвижимость может быть куплена и продана на аукционах. Аукционы проводятся в физической обстановке или в Интернете, и инвесторы могут либо снизить процентную ставку по залоговому удержанию, либо повысить премию, которую они будут платить за него. Инвестор, который принимает самую низкую процентную ставку или платит самую высокую премию, получает залоговое удержание. Покупатели часто вступают в торги за конкретную недвижимость, что снижает норму прибыли, которую получает победивший покупатель.
Покупатели недвижимости с налоговыми залогами должны знать стоимость ремонта, а также любые другие скрытые расходы, которые им, возможно, придется оплатить, если они вступят в права собственности на недвижимость.
Тем, кто затем будет владеть этим имуществом, возможно, придется столкнуться с неприятными задачами, такими как выселение нынешних жильцов, для чего может потребоваться дорогостоящая помощь со стороны управляющего недвижимостью или адвоката.
Любой, кто заинтересован в приобретении налогового залога, должен начать с выбора типа собственности, на которую он хотел бы удерживать залог — жилой, коммерческий, незастроенный земельный участок или недвижимость с улучшениями. Затем они могут связаться с офисом казначейства своего города или округа, чтобы узнать, когда, где и как будет проводиться следующий аукцион. Офис казначея может сообщить инвестору, где получить список залоговых прав собственности, которые планируется выставить на аукцион, а также правила проведения продажи. В этих правилах будут изложены все требования к предварительной регистрации, принятые способы оплаты и другие соответствующие детали.
Советы покупателям налоговых залогов
Покупатели также должны проявлять должную осмотрительность в отношении доступной недвижимости.
В некоторых случаях текущая стоимость имущества может быть меньше суммы залога. Инвесторы могут анализировать риск, разделив номинальную сумму просроченного налогового залога на рыночную стоимость имущества, и более высокие расчеты коэффициента указывают на больший риск. Кроме того, на имущество могут быть наложены и другие залоговые права, которые не позволят участнику торгов вступить во владение им.
Каждому объекту недвижимости в данном округе с налоговым залогом присваивается номер в пределах соответствующего участка. Покупатели могут искать эти залоговые права по номеру, чтобы получить информацию о них в округе, что часто можно сделать в Интернете. Для каждого номера у округа есть адрес собственности, имя владельца, оценочная стоимость собственности, юридическое описание и разбивка состояния собственности и любых строений, расположенных на территории.
Не инвестируйте в налоговые залоги, ожидая, что вы получите от этого физическую собственность; около 98% домовладельцев выкупают собственность до начала процесса обращения взыскания.
Как получить прибыль от залога
Инвесторы, которые заинтересованы в поиске возможностей инвестирования в залог, должны связаться с местным налоговым инспектором, ответственным за сбор налогов на недвижимость. В настоящее время существует 2500 юрисдикций городов, поселков или округов, которые продают государственный налоговый долг.
Хотя не в каждом штате предусмотрена публичная продажа просроченных налогов на имущество, если штат разрешает публичные торги по неоплаченному налогу на имущество, инвесторы должны иметь возможность определять, когда и где эти налоги публикуются для всеобщего обозрения. Продажа налога на имущество должна рекламироваться за определенный период времени до продажи. Как правило, в объявлениях указывается владелец собственности, юридическое описание и сумма просроченных налогов, подлежащих продаже.
Инвесторы, которые приобретают право удержания налога на имущество, обычно обязаны немедленно выплатить полную сумму залога муниципалитету, выдавшему кредит.
Во всех штатах, кроме двух, эмитент налогового удержания взимает основную сумму, проценты и любые штрафы; платит держателю залогового сертификата, а затем забирает залоговый сертификат, если его нет в файле. Владелец недвижимости должен выплатить инвестору всю сумму залога плюс проценты, которые варьируются от одного штата к другому, но обычно составляют от 10% до 12%. Если инвестор заплатил премию за залоговое удержание, в некоторых случаях она может быть добавлена к возвращаемой сумме.
График погашения обычно длится от шести месяцев до трех лет. В большинстве случаев владелец может полностью оплатить залог. Если владелец не может выплатить залог к установленному сроку, инвестор имеет право обратить взыскание на имущество так же, как это сделал бы муниципалитет, хотя это происходит очень редко.
Пассивное инвестирование через институционального инвестора
Инвестирование в налоговое удержание требует значительного объема исследований и должной осмотрительности, поэтому, возможно, стоит рассмотреть возможность пассивного инвестирования через институционального инвестора, который является членом NTLA.
Приблизительно 80% сертификатов об удержании налогов продаются членам NTLA.
Чтобы гарантировать членство через NTLA, кандидаты должны пройти процесс проверки биографических данных, чтобы обеспечить соблюдение Кодекса этики NTLA. Члены также должны платить членские взносы в различных размерах в зависимости от типа членства. Участники могут участвовать в вебинарах только для членов, получить сертификат сертифицированного специалиста по налоговым залогам и использовать онлайн-каталог ассоциации для связи с другими экспертами отрасли.
Недостатки инвестирования в залоги по налогу на имущество
Несмотря на то, что залоги по налогу на имущество могут приносить значительные проценты, инвесторы должны сделать свою домашнюю работу, прежде чем ввязываться в эту сферу. Налоговые удержания, как правило, не подходят для начинающих инвесторов или тех, у кого мало опыта или знаний в недвижимости.
Инвесторам рекомендуется не приобретать залоговые права на имущество, нанесшее ущерб окружающей среде, например, на место, где заправочная станция сбрасывала опасные материалы.
Заброшенное имущество
Инвесторы также должны быть хорошо знакомы с фактическим имуществом, на которое был наложен залог. Это может помочь им убедиться, что они действительно смогут получить деньги от владельца. Ветхая или заброшенная недвижимость, расположенная в центре трущоб, вероятно, не является хорошей покупкой, независимо от обещанной процентной ставки. Владелец недвижимости может быть совершенно не в состоянии или не желает платить причитающийся налог. Объекты с каким-либо экологическим ущербом, например, от химикатов или опасных материалов, которые были там депонированы, также, как правило, нежелательны.
Не пассивная инвестиция
Владельцы залогового удержания должны знать, каковы их обязанности после получения сертификатов. Как правило, они должны уведомить владельца собственности в письменной форме о своей покупке в течение установленного периода времени. От них также обычно требуется отправить им второе письмо с уведомлением ближе к концу периода погашения, если к этому времени платеж не был произведен в полном объеме.
Срок действия налоговых залогов может истечь
Налоговые залога не являются вечными инструментами. Многие имеют срок годности после окончания периода погашения. После истечения срока залога владелец залога становится не в состоянии взыскать невыплаченный остаток. Если на имущество будет обращено взыскание, держатель залога может обнаружить другие залоговые права на имущество, что может сделать невозможным получение права собственности.
Конкурс
Многие коммерческие учреждения, такие как банки и хедж-фонды, заинтересовались залоговым имуществом. В результате они смогли превзойти конкурентов и снизить доходность. Из-за этого отдельным инвесторам стало труднее находить выгодные залоговые права, и в результате некоторые сдались. Тем не менее, в настоящее время также доступны некоторые фонды, которые инвестируют в залоговые права, и это может быть хорошим способом для начинающего инвестора выйти на эту арену с более низкой степенью риска.
Что это значит, если у вас есть налоговое удержание?
Если у вас есть налоговый залог, это означает, что правительство предъявило иск против вашей собственности, потому что вы пренебрегли или не уплатили налоговую задолженность.
В случае удержания налога на имущество вы либо пренебрегли, либо не уплатили налоги на имущество, которые вы должны уплатить городу или округу, где находится ваше имущество. Когда это происходит, ваш город или округ имеет право наложить арест на имущество.
Как работает продажа налогового залога?
Двадцать девять штатов, а также Вашингтон, округ Колумбия, Виргинские острова и Пуэрто-Рико, разрешают продажу налоговых залогов. Каждый штат использует несколько иной процесс для продажи налоговых залогов.
Обычно после того, как владелец недвижимости не платит налоги, наступает период ожидания. Некоторые штаты ждут несколько месяцев, в то время как другие штаты ждут несколько лет, прежде чем вмешается сборщик налогов. После этого неуплаченные налоги продаются с аукциона при продаже налогового залога. Это может произойти онлайн или в физическом месте. Иногда именно тот, кто предлагает самую высокую цену, получает залоговое удержание в отношении имущества. Другие аукционы награждают инвестора, принявшего самую низкую процентную ставку, залогом.
Сборщики налогов используют деньги, которые они. заработать на аукционе, чтобы компенсировать неуплаченные налоги. Как только залоговое удержание было передано инвестору, домовладелец должен ему неуплаченные налоги на недвижимость плюс проценты (иначе они столкнутся с конфискацией своей собственности).
Где я могу найти налоговые залоги для продажи?
Вы можете напрямую позвонить налоговому инспектору вашего округа, чтобы узнать о процессе покупки налоговых залогов. Некоторые округа также будут рекламировать процесс на своих веб-сайтах, а также предоставлять инструкции о том, как зарегистрироваться в качестве участника торгов.
Когда округа публикуют информацию об аукционах на своих веб-сайтах, они также предоставляют информацию о выставленных на аукцион объектах, о сроках проведения аукционов и о минимальной ставке. Этот список может помочь вам определить, есть ли какие-либо объекты, которые вас интересуют, на основе их местоположения, типа объекта, размера и минимальной ставки.
Что происходит с ипотекой при продаже налогового залога?
Право удержания остается за имуществом при его продаже. До 2017 года налоговые удержания оставались в кредитном отчете предыдущего владельца. Однако все три кредитных бюро внесли изменения, которые больше не сообщали о гражданских судебных решениях, начиная с 2017 года. К апрелю 2018 года все налоговые удержания были удалены из всех кредитных отчетов.
Лишение права выкупа по налогу на имущество происходит, когда правительства изымают имущество в пределах своей юрисдикции за просроченные налоги на имущество, причитающиеся с него. Залоги по налогу на имущество превосходят другие залоги, поэтому их обращение взыскания исключает другие залоги, в том числе закладные. Домовладельцы с просроченными налогами обычно также имеют непогашенную ипотечную задолженность. Если после покупки имущества, лишенного права выкупа, вы обнаружите, что на него наложено ипотечное право удержания, оно должно быть удалено округом, в котором вы его купили.
Округ выполнит залоговое удержание на основании закрывающих документов по налоговой продаже. В случае, если это не сработает, вы также можете обратиться к держателю залога, чтобы он снял его.
В каждом штате после продажи налогового залога существует период погашения (хотя продолжительность времени варьируется в зависимости от штата), когда владелец собственности может попытаться выкупить свою собственность, заплатив просроченные налоги на недвижимость. Однако, даже если владелец платит налоги на недвижимость, если он не вносит платежи по ипотеке в течение этого времени, владелец ипотеки может лишить права выкупа дома.
Являются ли налоговые залоги IRS общедоступными?
Если к вашей собственности предъявляется юридический иск для погашения налогового долга, Налоговое управление США подаст Уведомление об удержании федерального налога. Это общедоступный документ, который служит предупреждением для других кредиторов о том, что IRS предъявляет обеспеченные требования в отношении ваших активов.
Агентства кредитной информации могут найти уведомление и включить его в ваш кредитный отчет.
Итог
Залоги по налогу на имущество могут быть жизнеспособной инвестиционной альтернативой для опытных инвесторов, знакомых с рынком недвижимости. Те, кто знает, что они делают, и тратят время на изучение свойств, на которые они покупают залоговые права, могут со временем получить значительную прибыль. Однако потенциальные риски делают эту арену неприемлемой для неискушенных инвесторов.
Без надлежащего исследования и понимания рынка недвижимости инвестор может легко получить недвижимость, которую владелец не выкупит (в форме выплаты вам налогов с процентами) и которая не будет иметь ценности. Эта малоценная недвижимость в конечном итоге станет собственностью инвестора.
Для тех, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость, покупка налоговых залогов является лишь одним из вариантов. Покупка дома с потерей права выкупа или покупка дома на аукционе также может быть ценной инвестиционной возможностью.
Если вы все еще заинтересованы в залогах налога на имущество, рекомендуется проконсультироваться со своим агентом по недвижимости или финансовым консультантом.
Инвестирование под залог налогов: узнайте о рисках и преимуществах
Инвестирование под залог налогов может дать вашему портфелю доступ к недвижимости — и все это без необходимости фактического владения недвижимостью. Эксперты, однако, говорят, что это сложный процесс, и предупреждают, что начинающие инвесторы могут легко прогореть. Вот все, что вам нужно знать об инвестировании в свидетельство об удержании налогов, в том числе о том, как оно работает и о связанных с ним рисках.
Что такое налоговый залог?
Налоговое удержание — это юридическое требование, которое местные или муниципальные органы власти предъявляют к собственности физического лица, когда владелец не уплатил задолженность по налогу на имущество. Уведомление обычно предшествует более жестким действиям, таким как налоговый сбор, когда Налоговая служба (IRS) или местные или муниципальные органы власти могут фактически конфисковать чью-то собственность для взыскания долга.
Что такое налоговые сертификаты залога?
Свидетельство об удержании налогов выдается, когда владелец недвижимости не уплатил свои налоги, а местное правительство выдает налоговое удержание. В справке указаны причитающиеся налоги, а также любые проценты и штрафы. Сертификаты налогового удержания обычно продаются с аукциона инвесторам, стремящимся получить прибыль.
Как работает инвестирование налогового залога
Чтобы возместить просроченные налоговые доллары, муниципалитеты могут затем продать сертификат налогового залога частным инвесторам, которые позаботятся о налоговом счете, в обмен на право получить эти деньги плюс проценты от владельцев собственности когда они, в конце концов, вернут свой баланс.
В настоящее время 29 штатов, а также Вашингтон, округ Колумбия, разрешают передачу или уступку просроченных залогов по налогу на недвижимость частному сектору, по данным Национальной ассоциации налоговых залогов, некоммерческой организации, которая представляет правительства, институциональных инвесторов и сервисных агентов.
Вот как выглядит процесс.
1. Инвесторы должны подать заявку на получение налогового залога на аукционе
Инвесторы налогового залога должны подать заявку на сертификат на аукционе, и то, как работает этот процесс, зависит от конкретного муниципалитета. Потенциальные инвесторы должны начать с ознакомления с местностью, рекомендует Национальная ассоциация налоговых залогов. Свяжитесь с налоговыми органами в вашем районе, чтобы узнать, как собираются эти просроченные налоги.
Аукционы могут быть онлайн или лично. Иногда выигравшие ставки достаются инвестору, готовому заплатить самую низкую процентную ставку, в методе, известном как «снижение процентной ставки». Муниципалитет устанавливает максимальную ставку, и участник торгов, предлагающий самую низкую процентную ставку ниже этой максимальной, выигрывает аукцион. Имейте в виду, однако, что с падением процентных ставок падает и прибыль.
Другие выигрышные ставки достаются тем, кто заплатит наибольшую сумму наличными или премию сверх залоговой суммы.
2. Победитель торгов оплачивает остаток и ведет процедуру обращения взыскания
То, что происходит дальше для инвесторов, не то, что происходит на фондовой бирже. Победитель торгов должен оплатить весь налоговый счет, включая просроченную задолженность, проценты и штрафы. Затем инвестору приходится ждать, пока владельцы недвижимости не выплатят весь остаток, если только они этого не сделают.
У большинства домовладельцев есть так называемый «период выкупа» — обычно от одного до трех лет — прежде чем они должны будут полностью заплатить налоги плюс проценты. Но если домовладелец не вернет налоговую задолженность, инвестор, удерживающий налоговое удержание, несет ответственность за начало процесса обращения взыскания, который позволит инвестору вступить во владение собственностью.
Если вы выиграли залоговое право на аукционе, вы также должны изучить свои обязанности. Например, в Иллинойсе в течение четырех месяцев после покупки залога вы должны уведомить владельцев собственности о том, что вы владеете залогом, и можете лишить его права выкупа, если они не выплатят его, говорит Джоанн Муса, консультант по инвестициям в налоговые залоги и основатель компании.
TaxLienLady.com. Затем нужно отправить еще одно письмо до окончания периода выкупа.
Преимущества и риски инвестирования в налоговое удержание
Эксперты рекомендуют тщательно подумать о связанных с этим рисках, прежде чем приступать к инвестированию в налоговое удержание. В то время как некоторые инвесторы могут быть вознаграждены, другие могут попасть под перекрестный огонь сложных правил и лазеек, что в худшем случае может привести к огромным потерям.
1. Налоговый залог может быть более доходным вложением, но не всегда
С точки зрения простой прибыли большинство инвесторов делают свои деньги на основе процентной ставки налогового залога. Процентные ставки варьируются и зависят от юрисдикции или штата. Например, максимальная установленная законом процентная ставка составляет 16 процентов в Аризоне и 18 процентов во Флориде, в то время как в Алабаме ставка установлена на уровне 12 процентов, по данным Национальной ассоциации налоговых залогов.
Прибыль, однако, не всегда достигает такой высокой доходности в процессе торгов.
В конце концов, большинство налоговых залогов, приобретенных на аукционе, продаются по ставкам от 3 до 7 процентов на национальном уровне, по словам Брэда Вестовера, исполнительного директора Национальной ассоциации налоговых залогов.
Перед уходом на пенсию Ричард Рэмпелл, бывший исполнительный директор Rampell & Rampell, бухгалтерской фирмы в Палм-Бич, Флорида, испытал это на себе. Рэмпелл был частью небольшой группы, которая инвестировала в местные налоговые залога в конце 19-го века.90-х и начала 2000-х. Поначалу у партнеров все было хорошо. Но затем крупные институциональные инвесторы, в том числе банки, хедж-фонды и пенсионные фонды, начали преследовать эти более высокие доходы на аукционах по всей стране. Более крупные инвесторы помогли снизить процентные ставки, так что группа Рэмпелла больше не зарабатывала значительных денег на залогах.
«В конце концов, у нас не было ничего лучше компакт-диска, — говорит он. «Учитывая объем работы, это того не стоило».
2.
Налоговые обязательства имеют срок действия
Если владелец имущества не уплачивает налоги на имущество к концу периода выкупа, держатель залога может инициировать процедуру обращения взыскания, чтобы вступить во владение имуществом. Но это случается редко: налоги, как правило, уплачиваются до даты выкупа. Залоги также являются первыми в очереди на погашение, даже перед ипотечными кредитами.
Несмотря на это, налоговые права удержания имеют дату истечения срока действия, и право держателя права удержания на имущество или взыскание своих инвестиций истекает одновременно с сроком действия права удержания.
После того, как вы приобрели право удержания, вы также можете захотеть платить налоги на имущество в последующие годы, чтобы никто другой не мог приобрести право удержания и, таким образом, претендовать на имущество.
«Иногда проходит шесть месяцев после периода выкупа», — говорит Муса. «Не думайте, что вы можете просто купить и забыть об этом».
3.
Инвестирование в налоговые права требует тщательного изучения
Индивидуальные инвесторы, рассматривающие возможность инвестирования в налоговые права, должны, прежде всего, хорошо подготовиться. Эксперты предлагают избегать объектов, наносящих ущерб окружающей среде, например, место, где заправочная станция сбрасывала опасные материалы. Одна из причин этого: в случае обращения взыскания имущество будет вашим.
«Вы должны хорошо понимать, что покупаете, — говорит Ричард Циммерман, партнер Berdon LLP, бухгалтерской фирмы в Нью-Йорке. «Знайте, что такое недвижимость, район и стоимость, чтобы не покупать залог, который вы не сможете получить».
Потенциальные инвесторы также должны проверить собственность и все залоговые права на нее, а также последние налоговые продажи и цены продажи аналогичной собственности. Если собственность имеет другие залоговые права, это может затруднить получение права собственности в случае потери права выкупа.
Однако имейте в виду, что информация, которую вы найдете, часто может быть устаревшей.
«Люди получают список недвижимости и проводят комплексную проверку за несколько недель до продажи, — говорит Муса. «Половина объектов в списке может исчезнуть из-за уплаты налогов. Вы тратите свое время. Чем ближе к дате проверки, тем лучше. Вам нужно получить обновленный список».
Практический результат
Поскольку инвестирование в залоговое удержание налогов требует такой тщательной проверки, возможно, стоит рассмотреть возможность пассивного инвестирования через институционального инвестора, который является членом Национальной ассоциации удержания налогов. Вестовер говорит, что 80 процентов сертификатов об удержании налогов продаются членам NTLA, и агентство часто может подобрать членов NTLA к нужным институциональным инвесторам. Это может облегчить управление процессом, особенно для новичка.
В то время как инвестиции в налоговые залога могут принести щедрую прибыль, помните о мелком шрифте, деталях и правилах.
«У меня было несколько клиентов и друзей, которые вложили большие средства в налоговые залоговые права почти как в бизнес и преуспели», — говорит Мартин Касс, региональный директор по обслуживанию частных клиентов в BDO USA, бухгалтер.