Продам дом? Следите за налоговыми последствиями
Очень важно следить за календарем, когда вы продаете свой
дом
. Если вы не рассчитаете это вовремя, вы можете в конечном итоге заплатить изрядный
налог
. Если недвижимость продается в течение трех лет после ее покупки, любая прибыль от сделки рассматривается как краткосрочный прирост капитала. Это добавляется к общему доходу владельца и облагается налогом в соответствии с применимой к нему процентной ставкой. Для тех, кто зарабатывает более 10 лакхов в год, это сокращает 30% прибыли от продажи.
Кроме того, если дом продается в течение пяти лет после окончания финансового года, в котором он был куплен, заявленные налоговые льготы теряются. Налоговый вычет, заявленный в отношении погашения основной суммы долга, гербового сбора и регистрации в соответствии с разделом 80C, сторнируется, и сумма становится облагаемой налогом в год продажи.
Только вычет процентных платежей в соответствии с разделом 24B остается нетронутым.
Вот почему рекомендуется владеть недвижимостью не менее трех лет. Если вы продаете через три года, прибыль рассматривается как долгосрочный прирост капитала и облагается налогом по ставке 20% после индексации. Индексация учитывает инфляцию в период владения и соответствующим образом корректирует цену покупки, тем самым снижая налоговую нагрузку на продавца. Есть и другие преимущества. Владелец может претендовать на различные льготы в случае долгосрочного прироста капитала, но такие льготы не предусмотрены для краткосрочных доходов.
«Расходы на ремонт и реконструкцию могут быть добавлены к стоимости приобретения дома при расчете долгосрочного прироста капитала. Кроме того, проценты, выплаченные в период подготовки к строительству дома, могут быть добавлены к стоимости, если они уже не заявлены в качестве вычета ранее», — отмечает Вайбхав Санкла, директор H&R Block India.
Как избежать уплаты налогов
Есть несколько способов избежать уплаты налога при продаже дома.
Налог не взимается, если вы используете всю прибыль от сделки, чтобы купить другой дом в течение двух лет или построить его в течение трех лет. Двух- и трехлетний период применяется, даже если вы купили еще один дом за год до продажи первого. Но недвижимость должна была быть куплена на имя продавца.
В случае, если весь прирост капитала не инвестируется, оставшаяся сумма относится к долгосрочному налогу на прирост капитала. Однако полное освобождение от уплаты налога будет отменено, если новая недвижимость будет продана в течение трех лет после покупки или строительства. В таком случае весь прирост капитала от продажи предыдущего дома будет считаться краткосрочной прибылью и облагаться налогом по обычным ставкам.
Если вы не хотите зафиксировать прибыль от продажи дома в другой собственности, есть еще один выход. Вы можете потребовать освобождения в соответствии с разделом 54 (EC), инвестируя долгосрочный прирост капитала на три года в облигации Национального управления автомобильных дорог Индии и Rural Electrification Corporation Limited в течение шести месяцев после продажи дома.
Однако в финансовый год в эти облигации можно инвестировать только до 50 лакхов.
Начиная с текущего финансового года, продавцы также могут инвестировать весь долгосрочный прирост капитала в технологическое предприятие (сертифицированное Межведомственным советом по сертификации), чтобы получить освобождение от налогов. Инвестиции в компьютеры и программное обеспечение для вашего стартапа позволят претендовать на освобождение от налога на продажу дома, находящегося в собственности в течение как минимум трех лет.
Кроме того, продавцы также имеют возможность зачесть долгосрочный прирост капитала от продажи дома против любых долгосрочных убытков от продажи других активов. Это могут быть убытки, перенесенные за последние восемь лет, или даже убытки, понесенные в том же году. Однако, чтобы избежать налога на краткосрочный прирост капитала, единственный выход — зачесть его в счет любых краткосрочных убытков от продажи других активов, таких как акции, золото или другое имущество.
Работа с TDS
Чтобы пресечь утечку налогов, правительство обязало покупателей вычитать TDS при покупке дома стоимостью более 50 лакхов. Перед оплатой продавцу необходимо вычесть TDS в размере 1% от стоимости имущества. «Убедитесь, что покупатель вносит сумму в налоговые органы от вашего имени, чтобы вы могли потребовать зачет платежа», — утверждает Санкла.
До прошлого месяца эту сумму требовалось внести в течение семи дней после окончания месяца, в котором была совершена сделка купли-продажи. Но с 1 июня срок продлили до 30 дней. Поскольку этот платеж производится от имени продавца и связан с номером PAN продавца, он отражается в форме 26AS продавца под заголовком «Часть F» обычно в течение семи дней. Продавец также должен получить сертификат TDS по форме 16B от покупателя.
Продавец может требовать возмещения TDS, если он несет убытки при продаже дома или если он требует освобождения от долгосрочного прироста капитала любым из способов, упомянутых ранее.
Чтобы потребовать возмещения, он должен предоставить подробную информацию об инвестировании прироста капитала в своей налоговой декларации. В противном случае он также может получить сертификат от оценщика, указывающий, что никакие TDS не должны вычитаться из платежей, сделанных ему, и предъявить этот сертификат покупателю.
Советы по налогам для продавцов жилья
1. Если стоимость новой жилой недвижимости ниже общей суммы продажи, то льгота допускается пропорционально. На оставшуюся сумму вы можете реинвестировать деньги в соответствии с Разделом 54EC в течение 6 месяцев.
2. Освобождение по-прежнему допускается, даже если застройщик нового жилого дома не передаст имущество налогоплательщику в течение трех лет с момента покупки.
3. Прирост капитала будет рассчитываться на основе оценки, принятой государственной государственной пошлиной и регистрационным органом. Налоговый департамент может возражать, если фактическая стоимость продажи ниже, чем оценка имущества государственным органом.
4. Если вы не можете реинвестировать прибыль в другой дом или облигации до подачи налоговой декларации за год, в котором была осуществлена продажа, внесите остаток в Схему счета прироста капитала, чтобы иметь право на вычет.
Как индексация снижает налоги
Если дом был куплен за 30 лакхов и продан за 75 лакхов пять лет спустя, 20% налог на прибыль в 40 лакхов составит 8 лакхов. Но индексация и другие льготы снизят налог до 3,47 лакха. Вот как это работает.
Дом куплен в 2009-10 гг. 30 00 000 рупий Стоимость добавления комнаты в 2012-13 рупий 5 00 000 рупий Индексированная стоимость приобретения 51 31 329 рупий Индексированная стоимость добавления комнаты 6 34 390 рупий Общая стоимость приобретения 57 65 719 рупий Дом продан в 2015-16 гг. 75 00 000 рупий Долгосрочный прирост капитала 17 34 281 рупий
Налог по ставке 20% после индексации 3 46 856 рупий
Читайте также:
Как продать дом дороже
Читайте также:
Должны ли вы уменьшить свой дом, чтобы финансировать свою пенсию?
Аренда или продажа в рассрочку?
Лизинг
Дональд Дж. Валачи, CCIM |
Аренда с опционом на покупку, также известная как «опцион аренды», является обычным договором с недвижимостью. Важный вопрос об уплате подоходного налога в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор имущество в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор воспользовался опционом на покупку.
Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один фактор не определяет, является ли опцион аренды в экономической реальности продажей. Как заметил Джеральд Дж. Робинсон, известный налоговый орган, в Федеральном налогообложении недвижимого имущества, определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, сопутствующие экономические обстоятельства и намерения сторон… …Совокупность контрольных признаков приводит к выводу, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано».
Если вариант аренды рассматривается как продажа, возможны два важных налоговых последствия:
- Изменяются сроки передачи права собственности на имущество. При «настоящем» опционе на аренду право собственности переходит при реализации опциона. Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности переходит, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «настоящего» варианта аренды см. «Рассмотрите последствия ваших вариантов», CIREJ, Spring 19.95, стр. 21.)
- Изменен характер опционного платежа и арендных платежей в течение срока аренды.
Поскольку налоговый режим сделки покупки сильно отличается от сделки аренды, важно понимать факторы, которые могут привести к тому, что Налоговая служба (IRS) будет характеризовать операцию опциона аренды как продажу.
Аренда или продажа?
Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом на аренду заключается в том, будет ли IRS считать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку. В целом, если все экономические обстоятельства на момент заключения договора об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор воспользуется опционом, Налоговая служба США, скорее всего, отнесет этот опцион к аренде как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение срока аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, поскольку это единственный способ защитить свои «инвестиции».
Условия аренды. Арендные платежи подлежат вычету только в отношении имущества, на которое арендатор не имеет права собственности или доли в капитале. Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:
- выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную стоимость аренды недвижимости; и
- сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости имущества.
Связь завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной, как правило, подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности. Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать промышленное здание у Бейкера на два года по годовой арендной плате в размере 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку недвижимости по истечении двух лет за 240 000 долларов. На момент заключения договора об аренде справедливая рыночная стоимость имущества составляет 500 000 долларов США, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов США.
Адамс приобретает капитал на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (ежегодная арендная плата в размере 120 000 долларов — рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов). Кроме того, общая сумма платежей, произведенных Адамсом, равна стоимости имущества (20 000 долларов опциона + 120 000 долларов арендной платы [год № 1] + 120 000 долларов арендной платы [год № 2] + 240 000 долларов цены опциона = 500 000 долларов справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент заключения договора указывают на то, что опцион аренды в экономической реальности представляет собой продажу, а опционный платеж в размере 20 000 долларов США является авансовым платежом.
Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, поскольку суммы арендной платы настолько велики, что арендатор экономически вынужден воспользоваться опционом. Более того, доказательства в этом случае еще более убедительны, поскольку завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную рыночную стоимость недвижимости.
Однако сам по себе тот факт, что цена опциона является ценой «сделки», сам по себе не приведет к тому, что сделка по аренде с опционом будет охарактеризована как продажа. Если цена опциона составляет значительную часть справедливой рыночной стоимости имущества, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной стоимости аренды, а арендные платежи не применяются к покупной цене, опцион аренды не будет характеризоваться как продажа. .
IRS может прийти к такому же выводу в этом примере, если цена опциона на имущество установлена по рыночной стоимости, но арендная плата и платежи опциона применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов, а к цене опциона следует применить платеж по опциону в размере 20 000 долларов и два ежегодных арендных платежа по 120 000 долларов. Когда Адамс реализует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — арендная плата 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).
Другие экономические обстоятельства. Помимо стоимости аренды и цены опциона, при определении того, следует ли рассматривать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут учитываться и другие экономические факторы. При анализе сделок с опционами на аренду каждый из следующих факторов считался доказательством, указывающим на продажу:
- Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в имущество, и арендатор может окупить свои инвестиции, только воспользовавшись опционом.
- Часть арендных платежей может использоваться в качестве замены процентов по кредиту.
- Соглашение предусматривает зачет арендной платы в счет цены опциона. Это справедливо даже в том случае, если и стоимость аренды, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.
Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит за аренду не больше, чем было бы в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает собственный капитал в течение срока аренды. Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом на аренду выглядит как продажа в рассрочку с единоразовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приблизительно равны сумме платежей в рассрочку, которую внес бы арендатор, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.
Однако нет уверенности, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор может продемонстрировать IRS, что причина выбора в аренде заключается в том, что продажа была невозможна из-за экономических условий, вариант аренды, скорее всего, будет поддержан. Как говорит Майкл П. Сэмпсон в «Налоговом справочнике по жилой недвижимости»: «…если вы можете продемонстрировать, что причиной выбора в аренду является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, останется в силе. Например, это может быть случай, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность во время жесткого денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование».
Намерение Сторон. В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если стороны полагали, когда они заключали сделку, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости имущества, опцион аренды, скорее всего, будет поддержан.
Поскольку намерение сторон является субъективным, ожидается, что агент IRS или судья подтвердит эти намерения в экономических обстоятельствах, окружающих сделку. Как предполагает «Налоговые факторы в операциях с недвижимостью»: «Хотя существуют полномочия для реализации намерения сторон, на практике сторонам будет трудно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, сделанного на основании объективных доказательств. .» Соответственно, рассмотренные выше экономические факторы будут иметь значение даже в том случае, если намерение сторон считается решающим фактором.
Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
Если IRS характеризует опцион аренды как продажу в рассрочку для целей подоходного налога, предполагается, что право собственности на имущество было передано в момент, когда арендатор уплатил арендодателю опционный платеж и началась аренда. Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.
Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:
- Арендатору не разрешается вычитать свои арендные платежи как таковые.
- Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию на основе части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией имущества.
- Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована в процентные платежи и будет рассматриваться как вычитаемые проценты для целей налогообложения прибыли. Сумма процентного вычета для арендатора будет рассчитываться в соответствии с «правилами вмененного процента». Часть арендных платежей, учитываемых как платежи по основному долгу, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя недвижимости.
Арендодатель как продавец. Для арендодателя налоговые последствия сделки с опционом на аренду как продажу следующие: Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата опциона будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» по методу рассрочки.
Несмотря на то, что вариант аренды является ценной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью. Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, значительно превышающая справедливую рыночную арендную плату, в сочетании с опционной ценой «сделки» указывает на то, что сделка, скорее всего, будет характеризоваться как продажа и что арендные платежи фактически являются платежами в рассрочку по покупной цене. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами со ссылкой на текущую рыночную стоимость и арендную плату за аналогичные объекты. И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость имущества лучше всего установить с помощью независимой оценки экспертов.
Дональд Дж. Валачи, CCIM
Дональд Дж. Валачи, CCIM, CPA, адъюнкт-профессор клинической недвижимости в Университете Южной Калифорнии. Он был квартирным инвестором и брокером в течение последних 15 лет. Пример 1: Предоставление опции. Сьюзен покупает двухлетний опцион на покупку небольшого многоквартирного дома у Джона за 500 000 долларов. Сьюзен платит Джону 15 000 долларов за опцион. Получение платежа по опциону в размере 15 000 долларов не имеет немедленных налоговых последствий ни для Сьюзен (покупатель опциона), ни для Джона (покупатель опциона). Получение вознаграждения за опцион рассматривается как необлагаемая налогом открытая сделка. Транзакция будет оставаться открытой до тех пор, пока Сьюзен либо не воспользуется опционом, либо не допустит истечения срока его действия. Пример 2: Исполнение опциона. Шесть месяцев спустя Сьюзен реализует опцион и покупает многоквартирный дом за 500 000 долларов. Налоговая база Сьюзан для собственности составляет 515 000 долларов (500 000 долларов + 15 000 долларов). Сумма Джона, полученная от продажи, также составляет 515 000 долларов. Пример 3: Продажа опциона с прибылью. Вместо покупки здания через год Сьюзан решает продать опцион за 20 000 долларов. Поскольку квартира была бы собственностью §1231, если бы Сьюзен приобрела ее, она сообщает о прибыли §1231 в размере 5000 долларов (20 000–15 000 долларов). Продажа опциона Сьюзен не имеет налоговых последствий для Джона. Пример 4: Продажа опциона с убытком. Предположим в примере 3, что Сьюзен продала опцион за 10 000 долларов вместо 20 000 долларов. Сьюзен сообщает об убытке в размере 1231 § в размере 5000 долларов (10 000–15 000 долларов).