Кто платит земельный налог: Физическим лицам и индивидуальным предпринимателям

Содержание

Земля, на которой стоит жилой дом, в собственности Товарищества Собственников Жилья. Должны ли жильц… — Консультации

Плательщиками земельного налога в соответствии со ст. 388 Налогового кодекса РФ признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемые объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пункт 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определяет, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А это означает, что с момента перехода права пользования на земельный участок в общую долевую собственность плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка будут признаваться собственники помещений многоквартирного дома.

Пленум ВАС РФ издал Постановление от 23.07.2009 N 54 о порядке применения положений гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ и дал, в том числе и следующие рекомендации:

государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок;

обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента записи в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве лица на соответствующий земельный участок;

налогоплательщиками признаются также лица, имеющие право на земельный участок, возникшее до введения Земельного кодекса РФ и на основании выданных в установленном порядке документов;

факт создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.

К тому же Минфин России в Письме от 25. 12.2009 г. N 03-05-06-02/126 сообщает, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме признаются налогоплательщиками земельного налога в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет.

Следовательно, если правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, оформлены на ТСЖ, то до переоформления права на земельный участок плательщиком земельного налога признается ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо.

По вопросу условий оплаты налога жильцами многоквартирного дома следует руководствоваться нормой, установленной п. 3 и 4 ст. 396 Налогового кодекса РФ, согласно которой сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками — физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, исчисляется налоговыми органами. Исчисленная сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу) доводится до физических лиц — собственников жилых помещений в многоквартирном доме уведомлением, направляемым налоговыми органами.

Обращаем так же Ваше внимание на то, что ТСЖ не вправе предъявлять к уплате физическим лицам суммы земельного налога в платежном документе в целях дальнейшего перечисления их в бюджет (См. Письмо Минфина России от 25.08.2009 N 03-05-05-02/52). Так как товарищество не вправе взимать с граждан налоги – налоги может взимать только государство в лице специально уполномоченного органа. К тому же, среди собственников могут быть лица, имеющее право на уменьшение налоговой базы (п. 5 ст. 391 НК РФ) либо на льготу в соответствии с местным законодательством.

Январь 2004 — Коллегия

Рубрика «Мнение специалиста».
Арендатор платит земельный налог? Неправда!
Владимир Фокин, АЛРУД

Налоговый закон, допускающий неоднозначное толкование, может серьезно осложнить жизнь налогоплательщика. Если же его применение соответствует желанию налогового органа вменить налог «на ровном месте», ситуация осложняется вдвойне. Защитить налогоплательщика может только суд. ..

В результате проведения налоговой проверки крупной московской торговой сети, арендующей помещения под торговые точки, был вменен земельный налог за последние три года, начислена пеня и наложен штраф за неуплату и за непредоставление деклараций.

Но было ли это вменение законным?

Позиция проверяющих была основана на нормах ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и ч. 2 ст. 652 ГК РФ, гласящих, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, на срок аренды здания или сооружения к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Поскольку о правах на земельные участки в договорах аренды ничего сказано не было, проверяющие сделали вывод о том, что предприятие является «пользователем» земельных участков, занятых арендованными нежилыми помещениями.

Проверяющие сослались на Закон РСФСР о плате за землю (ст. 1) и московский Закон «Об основах платного землепользования» (ст. 4, ст. 7), закрепляющие принцип платности землепользования и определяющие в числе плательщиков земельного налога землепользователей.

Не смутило проверяющих и то, что согласно ст. 15 Закона РСФСР «О плате за землю» основанием для вменения земельного налога является документ, удостоверяющий право собственности владения и пользования (аренды) земельным участком. В качестве таких документов были названы сами договоры аренды нежилых помещений.

Ссылаясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 г. № 7486\01, проверяющие утверждали, что отсутствие у предприятия зарегистрированных в установленном порядке документов в отношении земельных участков не является основанием для освобождения от уплаты налога. Кроме того, проверяющие привели ссылку и на списки Москомзема, составленные на основании Постановления Правительства РФ от 04.09.1995 г. № 876 «Об упорядочении учета плательщиков земельного налога и арендной платы за землю», где предприятие упоминалось в качестве плательщика земельного налога.

Суд первой инстанции полностью поддержал позицию проверяющих, и предприятие вынуждено было обратиться в апелляционную инстанцию.

В апелляционной жалобе позиция защиты сводилась к следующему.

Арендатор не подпадает под признаки «землепользователя», вытекающие из закона.

Налог и его существенные элементы могут быть установлены только законом (см. п. 6 ст. 3 НК РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 08.10.1997 г. № 13-П, от 04.04.1996 г. № 9-П, от 11.11.1997 г. № 16-П).

Только совокупность существенных элементов налогового обязательства возлагает на лицо обязанность по уплате налога. При этом акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить. КС РФ в Постановлении № 13-П отметил, что неопределенность норм закона о налоге может привести к не согласующемуся с принципом правового государства произволу государственных органов и должностных лиц в их отношениях с налогоплательщиками и к нарушению равенства прав граждан перед законом. Из правой позиции КС РФ следует, что если хотя бы один элемент налога не определен, обязанность по уплате налога не может считаться установленной.

Особенность налогового законодательства заключается в том, что оно формализовано, и толкование его положений не может быть произвольным (см. Постановление КС РФ № 9-П). Если термин может толковаться расширительно, то только в пользу налогоплательщика (учитывая п. 7 ст. 3 НК РФ). Институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в законодательстве о налогах и сборах, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ (п. 1 ст. 11 НК РФ).

Следовательно, термин «землепользователь» в целях уплаты земельного налога означает только субъекта, обладающего совершенно определенными правами и обязанностями, но не всякое лицо, которое в принципе пользуется землей.

Согласно п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ от 25.10. 2001 г. землепользователями признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Такой же вывод следует и из ст. 47 ЗК РСФСР, действовавшего до 30.10.2001 г. Интересно, что Инструкция МНС № 56 «По применению Закона РФ «О плате за землю» рассматривает в качестве землепользователей лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Арендатор нежилого помещения, согласно земельному законодательству, не обладает ни одним из названных прав пользования земельным участком.

Исходя из норм ст. 652 ГК РФ арендатор здания (сооружения) также обладает правом использования земли, но в понимании ЗК и Закона «О плате за землю» он не может считаться «землепользователем». Природа права арендатора нежилого помещения на пользование земельного участка иная: право вторично по отношению к праву пользования (или аренды) земельным участком арендодателя и возникает в силу заключения договора аренды нежилого помещения. В ст. 654 ГК РФ презюмируется, что такое право пользования земельным участком изначально возмездное — плата за него по умолчанию включена в состав арендной платы за помещение. Таким образом, такое право носит арендный, изначально возмездный характер.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Ст. 8 и 16 указанного Закона, на которые сослался суд первой инстанции, не устанавливают признаков плательщика земельного налога, а лишь описывают порядок его исчисления. Обязанность по уплате налога можно считать установленной для лица, когда к нему могут быть отнесены признаки всех существенных элементов налога.

Указанное проверяющими Постановление Правительства № 876, в соответствии с которым составляются списки плательщиков земельного налога, не распространяется на арендатора помещений. В соответствии с п. 5 Порядка ведения списка плательщиков земельного налога (утв. Роскомземом 17.10.1995 г. во исполнение Постановления Правительства № 876) списки изменений плательщиков должны составляться по результатам купли-продажи, дарения, мены, наследования, внесения в уставные фонды и других сделок с земельными участками. Сделка по аренде нежилого помещения не является сделкой с землей, и соответственно арендатор нежилого помещения не подлежит включению в список плательщиков земельного налога.

Перечень плательщиков налога, как существенный элемент налогового обязательства, может быть установлен только законом (п. 1 ст. 3 НК РФ). Ни указанное Постановление Правительства, ни списки плательщиков земельного налога, утверждаемые Роскомземом, не относятся к законодательству о налогах и сборах и не могут быть основой для вменения уплаты налога.

Таким образом, из норм, на которые сослались проверяющие и суд первой инстанции, не следует, что арендатор нежилого помещения является «землепользователем» в целях уплаты земельного налога, а значит, в отношении такого арендатора налог нельзя считать установленным.

Регистрация права арендатора нежилого помещения на землю законом не предусмотрена.

Ссылаясь на норму ст. 15 Закона РСФСР от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю», суд в своем решении указывает, что у Заявителя возникает обязанность уплаты земельного налога. Указанная статья гласит, что основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.

Этот документ действительно играет важную правоустанавливающую роль, но в то же время не всякое право может быть зарегистрировано и закреплено соответствующим документом. Ст. 131 ГК РФ указывает на общие условия государственной регистрации в РФ и приводит исчерпывающий перечень случаев регистрации прав на землю. Положения данной статьи конкретизируются в ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации не зафиксирована возможность государственной регистрации права на земельный участок при заключении договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды помещения или части помещения регистрируется, как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Как указывается в письме МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88, «обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение». Как указано в постановлении ФАС ВСО от 05.03.2002 г. по делу № А78-4666/01-С2-2/210-Ф02-411/2002-С1, «отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога». Ссылка проверяющих на Постановление Президиума ВАС РФ № 7486/01 от 09.01.2002 г. опровергает его же выводы, поскольку Постановление касается регулирования земельных отношений с участием собственников недвижимого имущества, а истец-арендатор не является собственником. Таким образом, осталась недоказанной обязанность арендатора нежилого помещения зарегистрировать право на землю, вытекающее из ст. 652 ГК РФ.

Уплата земельного налога арендодателями нежилых по мещений и обложение арендатора налогом влечет двойное на логообложение.

Проверяющие проигнорировали факты уплаты земельного налога арендодателями по договорам аренды и субаренды. Вместе с тем уплата земельного налога арендодателями была подтверждена представленными налоговыми декларациями. Суду также были представлены документы об уплате земельного налога в составе коммунальных платежей.

Утверждение проверяющих о том, что налог на землю должен уплачивать арендатор нежилого помещения, не основано на законе. Обязанность арендодателя уплачивать земельный налог вытекает из того, что законодательством не установлено такого основания для освобождения арендодателя от уплаты земельного налога, как сдача нежилого помещения в аренду. Наоборот, сдача в аренду влечет потерю льготы и возникновение обязанности по уплате земельного налога. Согласно п. 23 ст. 12 Закона «О плате за землю» с юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду (пользование) взимается земельный налог с площади, переданной в аренду (пользование) /Постановление Президиума ВАС РФ от 31. 07.2001 г. № 1178/01/.

Обременение арендатора нежилого помещения налогом на землю при уплате этого же налога арендодателем будет означать двойное налогообложение одного и того же объекта, что недопустимо исходя из позиции КС РФ, озвученной в Постановлении от 11.11.1997 г. № 16-П.

Таким образом, при определении налогового обязательства важно учитывать факт того, что арендодатели платили земельный налог за находящиеся у них в собственности или на ином праве нежилые помещения, сданные в аренду.

Арендодатель вносит плату за землю в составе арендных платежей.

Суд первой инстанции в своем решении указал, что условиями представленных Заявителем договоров не была предусмотрена компенсация за использование земли и что в размер арендной платы не была включена плата за аренду земельного участка, находящегося под арендуемыми помещениями. Представляется, что подобный вывод противоречит нормам гражданского и земельного законодательства РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Из данной нормы вытекает, что право на землю, которым обладает арендатор нежилого помещения, изначально возмездное. Ни одним из договоров аренды возмещение платы за использование земли не было исключено из состава арендной платы. Это означает, что предприятие-арендатор, уплачивая арендные платежи, в их составе вносил плату за пользование земельным участком. Стороны по договорам аренды считают право арендатора, вытекающее из ст. 654 ГК РФ, оплаченным.

В ситуации неясного толкования закона должна применяться важнейшая законная гарантия защиты прав налогоплательщика, закрепленная в п. 7 ст. 3 НК РФ.

В соответствии с п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).

Как указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 г. № 5 «О некоторых вопросах применения части первой НК РФ», которое содержит обязательное к применению толкование нормы, в силу п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. В связи с этим при рассмотрении налоговых споров, основанных на различном толковании налоговыми органами и налогоплательщиками норм законодательства о налогах и сборах, судам необходимо оценивать определенность соответствующей нормы».

В рассматриваемой ситуации спор был порожден двояким толкованием нормы закона, а потому налогоплательщик имел полное право на предоставленную законом гарантию от неблагоприятной трактовки.

Судебная практика Арбитражных судов округов, в том числе и ФАС МО, складывается в пользу налогоплательщика.

Так, в Постановлении ФАС МО от 10.02.2003 г. № КА-А40/218-03 указывается, что «установление арендных платежей за имущество автоматически устанавливает плату за землю в их составе», и дальше — «собственник имущества вправе предусматривать в договоре такой размер арендной платы, который или погашает его расходы по уплате земельного налога, или обеспечивает поступление в государственный бюджет соответствующих платежей, выделение которых из состава арендной платы в обязанность арендатора не входит».

В другом Постановлении ФАС МО от 24.12.2001 г. № КА-А40/7537-01 сделан вывод, что «предприятие уплачивает арендную плату за пользование земельным участком, включенную в плату за пользование частью здания по договору аренды» и, следовательно, «предприятие не является плательщиком земельного налога».

В Постановлении ФАС МО от 27.12.2002 г. № КА-А40/8246-02 указано, что «уплаченная по договору аренды нежилого помещения плата за пользование объектом недвижимости включает плату за пользование земельным участком, в связи с чем обязанность Общества по оплате пользования землей под арендованным нежилым помещением должна быть признана исполненной».

Кроме того, в справке о практике применения арбитражными судами Закона РФ от 11.11.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» (утв. Постановлением Президиума ФАС МО от 18.05.2001 г. № 5) в п. 4 со ссылкой на Инструкцию МНС № 56 от 21.02.2000 г. говорится, что земельный налог взыскивается с арендодателя.

Проверяющие не привели ни одного примера обратного решения судом подобного спора. Следовательно, обжалованное решение суда первой инстанции противоречило сложившейся судебной практике разрешения споров по данной категории дел.

На наш взгляд, изложенные аргументы защиты подтверждают, что обязанность по уплате земельного налога в отношении предприятия — арендатора нежилого помещения законом не установлена.

Суд апелляционной инстанции (Арбитражный суд г. Москвы) поддержал доводы защиты и в своем постановлении сделал ряд важных для правоприменения выводов.

Анализ нормы п. 2 ст. 654 ГК РФ свидетельствует о том, что договором может быть установлена плата за пользование земельным участком, а в случае если договор не содержит самостоятельного условия о плате за землю следует считать, что плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком.

Отсутствие в расчетах арендной платы за помещение земельной составляющей также не исключает плату за землю, так как эта плата может включаться в базовую ставку арендной платы, умноженной вместе с последней на предусмотренный для расчета коэффициент.

Суд заключил, что поскольку истец не отнесен законодательством к плательщикам земельного налога, не обладает правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или доли в общем праве на них, ему не может быть вменена обязанность уплаты земельного налога исходя только из того, что он не платит арендную плату за землю.

Независимо от порядка уплаты и расчета земельных платежей принцип платного землепользования не нарушается. Собственник недвижимого имущества (частный владелец или государство) вправе предусматривать в договоре такой размер арендной платы, который или погашает его расходы по уплате земельного налога или обеспечивает поступление в государственный бюджет соответствующих платежей, выделение которых из состава арендной платы в обязанность арендаторов не входит.

Суд отверг ссылку проверяющих на ст. 6 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования», где в качестве основы для уплаты налога указано вещное право или право аренды (субаренды) на здания, сооружения или помещения в них. Суд указал, что нормы НК РФ (п. 1 ст. 17, п. 3 ст. 12) не предоставляют право субъекту РФ в своем законе определить состав налогоплательщиков иначе, чем предусмотрено федеральным законодательством.

В рассматриваемой ситуации Суд применил пп. 5-7 ст. 3 НК РФ, согласно которым:

ни на кого не может быть возложена обязанность уплачи вать налоги и сборы, а также иные платежи, не предусмот ренные НК РФ либо установленные в ином порядке, чем это определено НК РФ; налоговый закон должен быть сформулирован таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в каком размере он должен платить;
все неустранимые сомнения, противоречия и неясности толкуются в пользу налогоплательщика.

Кто платит налог на имущество?

Важнейшим аспектом налога на имущество, который редко затрагивается в публичных дебатах, является его «экономическое значение», или кто фактически несет бремя налога, в отличие от его установленного законом уровня, или кто буквально платит налог . Например, арендодатель может оплатить счет налога на недвижимость, но если часть налога компенсируется увеличением арендной платы, то арендатор несет эту часть налогового бремени. Неудивительно, что оценки воздействия налогов на экономику зависят от относительной реакции спроса и предложения на вызванные налогом изменения цен — факторов, которые объясняют степень, в которой потребители и предприятия могут изменить свое поведение, чтобы избежать уплаты налога.

На экономическое применение налога также влияет явление «капитализации» — изменения цен на активы, которые отражают дисконтированную текущую стоимость экономических последствий будущих изменений налогов и/или государственных расходов. Например, увеличение налога на имущество при неизменности расходов может быть капитализировано в стоимость земли или дома. Цены на эти активы могут упасть на текущую стоимость прогнозируемого увеличения будущих налогов, в то время как увеличение расходов при неизменности налогов на имущество может иметь компенсирующие эффекты.

Эти эффекты капитализации должны включать эффекты других изменений цен, вызванных налогами, таких как изменения в будущей арендной плате за жилье или землю. В принципе, экономическое воздействие всех этих эффектов капитализации приходится на владельцев земли и жилья во время введения налога, когда эффекты «капитализируются» как единовременные изменения цен на эти активы. Эти ценовые изменения также существенно влияют на конечное экономическое бремя налога на последующих покупателей.

Налог на прибыль и налог на капитал Views

Сложность измерения всех этих эффектов подразумевает, что определение экономической сферы применения налогов является одной из самых сложных проблем в области государственных финансов, и налог на имущество не является исключением. Действительно, дебаты о взимании налога на жилую недвижимость бушуют, по крайней мере, последние тридцать лет и до сих пор далеки от разрешения. Профессиональное мнение о применении налога обычно разделяется на точку зрения «налога на прибыль» и точку зрения «нового» или «налога на капитал» (Zodrow 2001).

С точки зрения налога на прибыль налог на имущество считается платой за пользование полученными общественными услугами. Таким образом, он выполняет функцию местного подушного налога или налога на льготы, как это предвидел Тибу (1956) в своем знаменитом анализе того, как конкуренция между юрисдикциями в сочетании с мобильностью потребителей может привести к эффективному предоставлению местных общественных услуг. Последствия для налогоплательщиков троякие. Во-первых, в качестве налога на прибыль налог на имущество представляет собой просто оплату за полученные общественные услуги, аналогичные покупкам товаров и услуг на частных рынках. Во-вторых, поскольку налог на имущество функционирует как рыночная цена, его использование подразумевает, что местные общественные услуги предоставляются эффективно. В-третьих, налог на имущество, как и все налоги на пособия, не приводит к перераспределению доходов между домохозяйствами и, следовательно, не влияет на распределение доходов.

Для сравнения, с точки зрения налога на капитал, выведенной Мешковским (1972) и разработанной Зодроу и Мешковским (1986b), налог на имущество является налогом на использование капитала и, таким образом, неэффективно искажает распределение ресурсов, выводя капиталовложения из высокого уровня. налоговые юрисдикции и в низконалоговые юрисдикции. С точки зрения налога на капитал налог на имущество делится на две составляющие. Налоговая нагрузка в среднем по стране представляет собой «налог на прибыль», который платят все собственники капитала, включая домовладельцев, предприятия и инвесторов. Местные или «акцизные» компоненты ставок налога на имущество, которые выше или ниже среднего по стране, покрываются на местном уровне за счет изменений в арендной плате за землю, заработной плате или ценах на жилье.

Последствия местных налогов, которые выше и ниже, чем в среднем по стране, имеют тенденцию компенсировать друг друга в совокупности. Таким образом, эффект налога на прибыль является основным фактором, определяющим распространение и эффект распределения налога на имущество. Однако с точки зрения любой юрисдикции с единым налогообложением бремя местных расходов, финансируемых за счет налога на имущество, как правило, ложится в основном на местных жителей.

Представление о налоге на капитал имеет различные последствия для налогоплательщиков во всех трех областях, отмеченных выше для представления налога на прибыль. Во-первых, этот налог имеет ряд существенных преимуществ, заключающихся в том, что увеличение местных налогов, как правило, ложится на плечи местных жителей. Во-вторых, налог неэффективно искажает решения о потреблении жилья; более того, использование местного налога на недвижимость может также привести к неэффективному предоставлению местных государственных услуг, если государственные чиновники, обеспокоенные потерей инвестиций, вызванной налогами, снизят уровень государственных услуг (Zodrow and Mieszkowski 19).86а). В-третьих, поскольку основным эффектом общенационального использования налога на имущество является сокращение доходов владельцев капитала после уплаты налогов, это очень прогрессивный налог. Тем не менее, с точки зрения единой налоговой юрисдикции, местный налог платят не владельцы капитала в целом, а местные жители, и он является примерно пропорциональным налогом. (См. в таблице 1 сводку этих двух точек зрения.)

Капитализация и применение налога на имущество

Мое недавнее исследование, спонсируемое Институтом Линкольна, было сосредоточено на одном, но важном аспекте этого давнего спора. Начиная с основополагающей работы Оутса (1969), эмпирические данные о межюрисдикционной капитализации дисконтированных значений местных налогов на имущество и коммунальные услуги в цены на жилье интерпретируются как поддержка идеи о том, что налоги на имущество можно рассматривать как платежи за полученные местные общественные услуги, соответствующие выгоде. налоговый вид.

Это понятие было распространено на случай внутриюрисдикционной капитализации в новаторской работе Гамильтона (1976). В этой модели, которая характеризуется совершенно мобильными домохозяйствами с разнородным спросом на жилье и фиксированное жилье, фискальная капитализация внутри юрисдикции превращает местный налог на недвижимость в чистый налог на льготы, даже если все дома не идентичны. В частности, дорогие дома продаются со скидкой, которая отражает капитализированную текущую стоимость их «фискальной разницы» — текущую стоимость превышения будущих налогов, уплаченных по отношению к полученным общественным услугам.

Аналогичным образом, дома с низкой стоимостью должны продаваться с надбавкой, отражающей капитализированную текущую стоимость того, насколько будущие уплаченные налоги меньше стоимости полученных общественных услуг. В результате все домохозяйства «платят за то, что получают» в сфере коммунальных услуг, а налог на имущество является эффективным налогом на льготы. Таким образом, капитализация означает, что бесполезно следовать традиционной стратегии покупки дешевого дома в дорогом районе, чтобы получать местные услуги по относительно низкой цене.

Поддерживая идею о том, что сочетание строгих правил зонирования и фискальной капитализации превращает налог на недвижимость в налог на льготы, Фишель (Fischel, 2001) интерпретирует обширную литературу по капитализации налогов на недвижимость и общественные услуги как демонстрацию того, что фискальная «капитализация повсюду». ». Он приходит к выводу, что эмпирическая поддержка фискальной капитализации дает убедительные доказательства того, что представление о налоге на прибыль точно описывает последствия налога на имущество. Фишель приводит этот аргумент в контексте модели, в которой местные органы власти аналогичны муниципальным корпорациям, которые максимизируют стоимость домов «владельцев-избирателей», стремящихся защитить свои инвестиции в жилье.

Главный результат моего исследования заключается в том, что даже если эмпирические данные о феномене фискальной капитализации подразумевают, что она действительно существует «везде», такие данные не доказывают обоснованности точки зрения о налоге на прибыль. Скорее, моя модель показывает, что если принять все заведомо строгие допущения в отношении налога на прибыль, то полная внутриюрисдикционная фискальная капитализация стоимости земли также полностью согласуется с представлением о налоге на имущество с точки зрения налога на капитал и даже предсказывается им.

В сочетании с более ранними результатами, демонстрирующими, что капитализация между юрисдикциями также согласуется с точкой зрения на налог на капитал, результаты моего исследования подразумевают, что широко наблюдаемое явление капитализации налога на имущество не дает практически никаких оснований для проведения различия между взглядами на налог на капитал и налог на прибыль. То есть капитализация не говорит нам, следует ли рассматривать налог на имущество в первую очередь как прогрессивный налог на весь капитал, который неэффективно искажает решения, касающиеся потребления жилья (точка зрения налога на капитал), или как эффективный сбор с пользователей, не влияющий на распределение доходов. доход (вид налога на прибыль).

Реконструкция представления о подоходном налоге

Мое исследование начинается с реконструкции представления о налоге на пособия Тибаута-Гамильтона в контексте частично равновесной версии стандартной модели дифференцированного налогообложения, которая фокусируется на эффектах использования налог на имущество в единой налоговой юрисдикции. Этот подход необходим, потому что выводы налога на прибыль и налога на капитал налога на имущество основаны на несколько разных теоретических подходах.

Модель представления налога на прибыль Гамильтона характеризует свойства экономики в равновесии, когда местные общественные услуги финансируются за счет налогов на жилую недвижимость, а не подушных налогов, принятых Тибу. В противоположность этому выводы теории налога на капитал, такие как у Мешковски (1972) и Зодроу и Мешкоски (1986b), основаны на дифференциальном анализе налогообложения, впервые предложенном Харбергером (1962). В соответствии с этим подходом последствия налога на имущество анализируются путем сначала построения начального равновесия либо без налогов, либо только с неискажающими паушальными налогами, а затем с введением налогов на имущество и анализом их последствий.

Чтобы облегчить сравнение двух представлений, мой анализ начинается с получения всех результатов представления налога на прибыль, полученных в модели Гамильтона внутриюрисдикционной фискальной капитализации в контексте модели дифференциального налогового бремени, типичного для представления налога на капитал. но, тем не менее, делает существенные — и, по общему признанию, довольно строгие — допущения, характерные для выводов теории налога на прибыль. В частности, домохозяйства совершенно мобильны между конкурирующими местными юрисдикциями с экзогенным источником дохода, и существует достаточное количество юрисдикций, чтобы удовлетворить все вкусы местных государственных услуг.

Следуя Гамильтону, модель имеет два разных типа домохозяйств, один из которых требует относительно больших домов. Первоначально предполагается, что местная экономика находится в равновесии Тибу, когда местные общественные услуги, а также жилье и комбинированные товары предоставляются на эффективных уровнях, а местные общественные услуги финансируются за счет единого подушного налога на домохозяйство. Фиксированное предложение земли в пределах юрисдикции используется либо для больших домов для «высоких требований», либо для небольших домов для «низких требований».

Затем в модель вводятся налоги на имущество на всю землю и капитал в пределах юрисдикции, при этом доходы используются для снижения уровня подушного налогообложения при сохранении фиксированного уровня государственных услуг на душу населения. Также вводится зонирование, исходя из предположения, что количество земли, используемой для больших и малых домов, фиксировано. Это слабая версия подхода, которого придерживается Гамильтон, который предполагает полностью развитые сообщества и, таким образом, исключает любые изменения в земле или капитале, выделенном для двух типов жилья. Действительно, для любой капитализации требуется определенная форма зонирования землепользования, поскольку в отсутствие зонирования вся земля в пределах юрисдикции в конечном итоге будет продаваться по одной и той же цене, и капитализации не будет (Ross and Yinger 19).99). В этом выводе теории выгод жилищный капитал также предполагается фиксированным, как и в анализе Гамильтона.

Последствия введения налогов на имущество как для жилищного капитала, так и для земли в этом начальном равновесии идентичны предсказанным Гамильтоном. Во-первых, для больших домов, в отношении которых наблюдается непропорционально больший рост налогов на недвижимость, возникающая в результате отрицательная бюджетная разница полностью капитализируется в более низкие цены на жилье. Точно так же небольшие дома продаются с надбавкой, которая точно отражает отрицательную фискальную разницу между общей суммой уплаченных налогов на недвижимость и связанными с этим выгодами от изменения налога, измеряемыми снижением подушных налогов.

Во-вторых, чистое изменение стоимости земли из-за капитализации в неоднородной юрисдикции равно нулю; то есть совокупная сумма скидки в ценах на землю для больших домов равна совокупной сумме премии в ценах на землю для меньших домов. В-третьих, цена каждого типа жилья повышается ровно настолько, чтобы компенсировать стоимость коммунальных услуг, которые должны финансироваться за счет налогов на недвижимость.

Подводя итог, можно сказать, что все результаты представления налога на льготы, полученные Гамильтоном, получены в контексте частично равновесной модели дифференциального налогового бремени в единой налоговой юрисдикции, состоящей из домохозяйств, однородных в отношении спроса на общественные услуги, но неоднородны в отношении требований к жилью. Опять же, капитализация подразумевает, что налог на имущество является налогом на прибыль. Соответственно, сочетание платежей по налогу на имущество и эффектов капитализации подразумевает, что (1) налогоплательщики оплачивают все свои местные общественные услуги; (2) и жилье, и местные коммунальные услуги потребляются на эффективном уровне; и (3) налог на имущество не приводит к перераспределению доходов.

Капитализация в соответствии с представлением налога на капитал

Преобразование этой модели для соответствия версии представления налога на капитал является простым. Напомним, однако, что этот подход рассматривает последствия налога на имущество с точки зрения единой налоговой юрисдикции, которая моделируется как небольшая открытая экономика, которая сталкивается с абсолютно эластичным предложением капитала. Поскольку чистая норма прибыли на капитал фиксируется в предположении, влияние общенационального использования налога на имущество на прибыль на капитал невозможно проанализировать. Тем не менее, в рамках единой налоговой юрисдикции влияние налога на имущество на распределение жилищного капитала, а также влияние этого перераспределения, вызванного налогом, на все другие переменные, включая изменения цен на землю, которые находятся в центре внимания анализа. , еще можно вывести.

Ключевое различие между подоходным налогом и подоходным налогом на налог на имущество заключается в том, что при последнем подходе не предполагается, что запасы жилищного капитала являются фиксированными (хотя допущение о зонировании фиксированных запасов земли для двух типов жилья является сохраняется). То есть с точки зрения налога на капитал, которая четко отражает относительно долгосрочную перспективу распространения, домохозяйства могут сократить свое потребление жилья в ответ на повышение налога на имущество.

С учетом этих допущений последствия версии модели с налогом на капитал следующие. Во-первых, капитал уходит из производства больших домов, где налоги на имущество высоки по сравнению с получаемыми благами, и в производство домов меньшего размера, где расходы по налогу на имущество низки по сравнению с получаемыми благами. Это перераспределение жилищного капитала является важным фактором, определяющим, кто в конечном итоге платит налог на недвижимость. Анализ показывает, что земельная рента однозначно увеличивается для земли, используемой для небольших домов, и уменьшается для земли, используемой для больших домов, и именно эти изменения земельной ренты капитализируются в цены на землю. Ключевой результат заключается в том, что эти эффекты капитализации стоимости земли с точки зрения налога на капитал точно такие же, как те, которые были рассчитаны ранее с точки зрения налога на прибыль. Таким образом, существование капитализации не помогает решить критический вопрос о том, что более точно описывает представление о доходах или о налоге на капитал с точки зрения сферы действия и экономических последствий налога на имущество.

Другие результаты, полученные в модели Гамильтона, также применимы к этой модели налога на капитал. Чистый эффект капитализации налога на имущество на совокупную стоимость земли в налоговой юрисдикции равен нулю. Точно так же влияние налога на недвижимость на цены на жилье, которые увеличиваются на величину, достаточную для компенсации стоимости полученных общественных услуг, также идентично в обеих моделях, что означает, что цены на жилье меньшего размера растут пропорционально больше, чем цены на более крупные дома. дома.

Несмотря на это искажение распределения жилищного капитала с точки зрения налога на капитал, местные последствия использования налога на имущество все же имеют некоторые очень важные черты, характерные для налога на льготы. Например, жители платят за чистые местные коммунальные услуги (которые не финансируются за счет подушных налогов) в виде более высоких цен на жилье. Одновременно фискальные дифференциалы капитализируются в стоимость земли, так что чистый эффект бремени налога на имущество и капитализации стоимости земли заключается в том, что будущие покупатели обоих типов домов фактически платят за то, что они получают в виде общественных услуг.

Таким образом, существенное различие между двумя представлениями о налоге на имущество заключается в том, что, согласно представлению о налоге на капитал, капитализация стоимости земли происходит из-за перераспределения капитала между типами жилья, что подразумевает неэффективность рынка жилья. С точки зрения налога на пособия капитализация происходит в отношении основных фондов основного жилья, и нет никакого искажения в распределении основного капитала жилья. Например, если местное самоуправление финансирует увеличение государственных расходов за счет дополнительных налогов на имущество, результирующие эффекты капитализации будут одинаковыми при обоих взглядах (и приведут к одинаковым прибылям и убыткам во время реализации). Однако с точки зрения налога на капитал подразумевается, что в долгосрочной перспективе спрос на жилье снизится, в то время как потребление жилья останется неизменным с точки зрения налога на пособия.

Моя модель также показывает, что с точки зрения налога на капитал потребление жилья на душу населения однозначно снижается для обоих типов домохозяйств, что является стандартным результатом того, что налог на имущество вызывает неэффективное сокращение потребления жилья. Кроме того, количество домохозяйств, покупающих небольшие дома, однозначно увеличивается, в то время как чистое влияние на количество домохозяйств, покупающих большие дома, теоретически неоднозначно, а общая численность населения в юрисдикции увеличивается.

Заключение

Этот анализ показывает, что в контексте аналитической структуры частичного равновесия, характеризуемой допущениями, типичными для выгодного взгляда на налог на имущество, внутриюрисдикционная капитализация в стоимость земли фискальных дифференциалов полностью согласуется с и действительно прогнозируется по, налог на капитал вид налога на имущество. Более ранние результаты показывают, что межюрисдикционная капитализация также согласуется с точкой зрения налога на капитал (Kotlikoff and Summers 19).87). В совокупности эти результаты показывают, вопреки утверждениям сторонников налога на прибыль, что эмпирические данные, подтверждающие полную капитализацию налога на имущество в стоимости земли — как внутри, так и между юрисдикциями — практически не дают доказательств, которые позволяют исследователям проводить различие между налогом на капитал и прибылью. налоговые взгляды.

Вместо этого ключевой вопрос заключается в том, являются ли ограничения зонирования или другие механизмы, на которые обращают внимание сторонники теории налога на прибыль, достаточно обязательными, чтобы предотвратить долгосрочные корректировки капитала жилья, предсказанные точкой зрения налога на капитал. Этот вопрос обещает стать благодатной темой для будущих исследований, которые могут помочь прояснить ответ на давний и важный вопрос о том, кто платит налог на жилую недвижимость.

Джордж Р. Зодроу является профессором экономики и стипендиатом программы налоговой политики и политики расходов Института государственной политики Бейкера в Университете Райса в Хьюстоне, штат Техас.

Ссылки

Фишель, Уильям А. 2001. Муниципальные корпорации, домовладельцы и выгоды от налога на имущество. В Налогообложение собственности и финансирование местных органов власти , Уоллес Э. Оутс, изд., 33–77. Кембридж, Массачусетс: Линкольнский институт земельной политики.

Гамильтон, Брюс В. 1976. Капитализация внутриюрисдикционных различий в ценах местных налогов. American Economic Review , 66 (5): 743–753.

Harberger, Arnold C. 1962. Налог на прибыль корпораций. Журнал политической экономии, 70 (3): 215–240.

Котликофф, Лоуренс Дж. и Лоуренс Х. Саммерс. 1987. Налоговое бремя. В Handbook of Public Economics , Volume I, Alan J. Auerbach and Martin S. Feldstein, eds., 1043–1092. Амстердам: Северная Голландия.

Мешковский, Питер. 1972. Налог на имущество: акцизный налог или налог на прибыль? Журнал общественной экономики 1 (1): 73–96.

Оутс, Уоллес Э. 1969. Влияние налогов на имущество и местных государственных расходов на стоимость собственности: эмпирическое исследование налоговой капитализации и гипотезы Тибу. Журнал политической экономии , 77 (6): 957–961.

Росс, Стивен и Джон Ингер. 1999. Сортировка и голосование: обзор литературы по городским государственным финансам. В Справочник по региональной и городской экономике , том 3, Пол Чешир и Эдвин С. Миллс, ред., 2001–2060 гг. Амстердам: Северная Голландия.

Тибу, Чарльз М. 1956. Чистая теория местных расходов. Журнал политической экономии , 64 (5): 416–424.

Зодроу, Джордж Р. 2001. Размышления о новом взгляде и выгоде от налога на имущество. В Налогообложение собственности и финансирование местных органов власти , Уоллес Э. Оутс, изд., 79–111. Кембридж, Массачусетс: Линкольнский институт земельной политики.

Зодроу, Джордж Р. и Питер Мешковски. 1986а. Пигу, Тибу, налогообложение собственности и недостаточное обеспечение местными общественными благами. Журнал городской экономики , 19 (3): 356–370.

———. 1986б. Новый взгляд на налог на имущество: переформулировка. Регионоведение и городское хозяйство , 16 (3): 309–327

Теги: экономика, жилищное строительство, землепользование, стоимость земли, местное самоуправление, муниципальное финансовое здоровье, налогообложение имущества, налогообложение, зонирование

Налог на имущество Вопросы и ответы

Общие вопросы

Обязан ли Доверительный управляющий отправлять налоговые уведомления по почте?

Закон Теннесси не требует рассылки налоговых уведомлений с указанием суммы причитающихся налогов. Предполагается, что владельцы собственности знают, что налоги подлежат уплате без личного уведомления. Неполучение налоговой накладной не освобождает от ответственности за уплату налога и не является основанием для отклонения начисления процентов, если налоговая накладная становится просроченной.

Когда рассылаются счета по налогу на недвижимость?

Налоговые декларации отправляются по почте в первую неделю октября каждого года. Счета по налогу на имущество отправляются по почте владельцу записи. Новые владельцы должны связаться со своей титульной компанией или ознакомиться с заключительным заявлением, чтобы определить, кто несет ответственность за уплату налогов. Уплата налога на имущество зависит от того, когда имущество передается. Неуплаченные налоги продолжают накапливаться в отношении имущества.

В какое время года уплачиваются налоги на недвижимость?

Налоги подлежат уплате в первый понедельник октября и должны быть уплачены полностью до последнего дня февраля следующего года, чтобы избежать процентов.

Принимаются ли частичные платежи по моим налогам?

Да.

Что произойдет, если я пропущу срок уплаты налога?

В первый день каждого месяца, начиная с 1 марта, к вашей базовой сумме налога добавляется процент в размере 1,5 процента (18 процентов в год).

Принимается ли штемпель?

Любой налоговый платеж, отправленный почтой США, считается полученным в день, указанный на почтовом штемпеле. Однако не все отправления проштампованы Почтовой службой США. Если почтовое отделение не проштамповывает ваш платеж, он считается оплаченным в день его получения нашим отделением. Это применимо, даже если вы отправили платеж вовремя. Для почтовых платежей даты офисного счетчика не принимаются.

Платежи, сделанные на веб-сайте Metropolitan Trustee, признаются округом как оплаченные на дату онлайн-транзакции. Платежи, сделанные с использованием онлайн-сервиса оплаты счетов вашего банка, учитываются на дату получения.

Какой период времени покрываются мои ежегодные налоги?

Налоги, подлежащие уплате в октябре, относятся к текущему календарному году.

Где можно лично оплатить мой налоговый счет?

Офис попечителя округа Дэвидсон находится по адресу: 700 Second Avenue South, Suite 220. Часы работы: с 8:00 до 16:30. С понедельника по пятницу.

Что означает термин «Et Ux» рядом с именем моего мужа в счете за недвижимость?

«Et Ux» — латинская фраза, означающая «и жена». Фраза «Эт Вир» означает «и муж», Эт Аль означает «и другие».

Должен ли я платить отдельные городские налоги?

Бель-Мид, Риджтоп и Гудлетсвилл — единственные города в округе Дэвидсон, в которых действуют отдельные городские налоги. Пожалуйста, свяжитесь с их офисами для информации о городском налоге. Все остальные городские налоги собираются Столичным попечительским управлением.

Мэрия Бель Мид — 615-297-6041

Мэрия Риджтопа — 615-859-0596

Мэрия Гудлетсвилля — 615-851-2200

Налоговые льготы/льготы для пожилых людей или инвалидов

У пожилых людей, инвалидов

получать какие-либо скидки или льготы?

Квалификационные требования включают: возраст/инвалидность; право собственности/резидентство; и доход. Чтобы подать заявку на освобождение от налога на имущество, вы должны соответствовать этим трем основным критериям, которые описаны ниже. Штат Теннесси предоставляет возмещение налога на имущество домовладельцам с низким доходом, пожилым людям или инвалидам. Возмещению подлежат все или часть местных налогов, уплаченных за имущество, которым налогоплательщик владеет и использует в качестве своего места жительства.

Возраст/инвалидность

В течение налогового года, на который они подают заявление, заявителю должно исполниться 65 лет не позднее 31 декабря. год. Заявитель может подать заявление, если он ожидает решения по своему заявлению об инвалидности. Государственный орган должен получить окончательное решение до 31 мая после даты просрочки. В окончательном решении должно быть указано, что их нетрудоспособность началась 31 декабря налогового года или ранее.

Право собственности/резидентство

Заявитель должен иметь возможность документально подтвердить, что он владел налогооблагаемым имуществом в течение налогового года. Право собственности может быть подтверждено налоговой накладной/квитанцией, гарантийным талоном, завещательным свидетельством, титулом или купчей на передвижной дом.

Требование к доходу (домовладельцы пожилого возраста или инвалиды)

Требуется совокупный годовой доход из всех источников всех живущих зарегистрированных владельцев и супругов заявителя, который не может превышать 31 190 долларов США за 2020 календарный год. Годовой доход из всех источников должен включать, помимо прочего, выплаты по социальному обеспечению после вычета Medicare, дополнительный доход по обеспечению, пенсионные и пенсионные пособия, пособия для ветеранов, компенсацию работникам, пособие по безработице, заработную плату, алименты, общую сумму процентов и общую сумму дивиденды. Для дохода от бизнеса включите только чистую прибыль или убыток после расходов.

Ветераны-инвалиды

Ветераны-инвалиды должны иметь 100%-й рейтинг инвалидности. Инвалидность должна соответствовать определенным критериям в связи со службой, быть связанной с боевыми действиями или результатом пребывания в плену. Для соискателей-ветеранов предела дохода нет. Налоговый вычет выплачивается на первые 175 000 долларов рыночной стоимости дома.

Замораживание налогов

В рамках программы домовладельцы в возрасте 65 лет и старше, отвечающие установленным требованиям, могут «заморозить» уплату налога на свое имущество в размере суммы за соответствующий год, даже если ставки налога увеличатся. Кандидатам должно исполниться 65 лет не позднее 31 декабря налогового года, на который они подают заявку. Претенденты должны представить:

Подтверждение возраста (свидетельство о рождении, карта Medicare, водительские права, паспорт и т. д.)
Подтверждение права собственности (текущий налоговый счет или квитанция, зарегистрированный акт и т. д.)
Имущество, свидетельствующее о том, что оно является основным местом жительства (регистрационная карточка избирателя и т. д.)

Кроме того, необходимо предоставить отчеты о доходах, показывающие, что общий доход всех владельцев собственности в течение 2020 года не превышает 44 510 долларов США для округа Дэвидсон. Записи о доходах включают федеральные налоговые декларации со всеми приложениями или другие документы, приемлемые для Доверительного управляющего. Все заявители должны подписать форму подтверждения дохода, позволяющую Доверительному управляющему связаться с IRS, SSA или Отделом оценки имущества штата для проверки дохода. Заявление является общедоступным, но финансовые документы остаются конфиденциальными.

Заявки на замораживание налогов должны быть поданы до 5 апреля каждого года, и заявители могут обращаться в Офис Доверенного лица по телефону 615-862-6330. Если вам нужна информация о программе, пожалуйста, звоните нам с любыми вопросами.

Просмотр информации о вашей собственности

Взимается ли плата за просмотр информации о моей собственности?

Для индивидуального имущества плата за просмотр налоговой информации не взимается.

Доступна ли информация о моей собственности для просмотра другим людям?

Любой человек или компания могут просмотреть его. Информация о налоге на имущество является общедоступной.

Как запросить копии налоговых отчетов?

Копии налоговых деклараций, квитанций и других документов предоставляются по запросу гражданам штата Теннесси. Запросы на публичные записи можно сделать через веб-сайт Metro Clerk.

Оценка имущества

Где я могу найти информацию об оценочной стоимости моего имущества?

Служба оценки имущества отвечает за оценку имущества. Вы можете связаться с отделом оценки имущества по телефону 615-862-6080.

Как связаны между собой офис оценщика имущества и офис доверительного управляющего?

Оценщик имущества несет ответственность за оценку имущества в соответствии с законодательством штата. Офис попечителя отвечает за выставление счетов и сбор налогов на основе оценок. Доверительный управляющий не имеет власти над суммой оценки и не может участвовать в процессе оценки.

Что делать с уплатой налогов во время рассмотрения апелляции?

Закон требует, чтобы вы заплатили по крайней мере неоспоримую часть ваших налогов до даты просрочки, чтобы подать апелляцию. Вы также должны уплатить полную сумму любых просроченных налогов, причитающихся с имущества за предыдущие годы. Поступая таким образом, вы избегаете обычных процентов за просроченные налоги и возможной задержки или отклонения вашей апелляции. Когда окончательный сертификат об оценке выдается Советом по уравниванию или апелляционной комиссии по оценке, налогоплательщик получит возмещение любой переплаты или будет должен сумму любой недоплаты налогов, а также проценты по ставке, установленной законом.

Чтобы рассчитать неоспоримую часть налогов, разделите стоимость, которую вы добросовестно заявляете как справедливую рыночную стоимость вашей собственности, на стоимость, указанную оценщиком, и умножьте результат на причитающиеся налоги. Налоги округа за апелляционный год можно получить в офисе попечителя. Городские налоги (если таковые имеются) можно получить у городского чиновника, занимающегося сбором налогов, которым может быть городской казначей, городской регистратор или попечитель округа, который иногда также выступает в качестве сборщика городских налогов.

Процентная ставка, применимая к обжалуемым налогам, представляет собой составную базовую ставку, опубликованную Советом Федеральной резервной системы, минус два пункта.

Информация о налоговой продаже

Что такое налоговая продажа?

Аукцион участков собственности с просроченными налогами.

Дата ежегодного аукциона по продаже налогов?

Аукционы по продаже налогов проводятся одну среду в месяц, начиная с июня каждого года и продолжаются до тех пор, пока не будет продано все имущество, заявленное в судебном процессе, или владелец имущества не уплатит налоги.

Где будет рекламироваться аукцион/продажа?

Газета Теннесси. Информация о налогах на продажу и список имущества также находятся на веб-сайте Канцелярии суда вместе с правилами продажи.

Когда рекламируется список налоговых распродаж?

В среду, за три недели до продажи, в газете Теннесси печатается список налоговых распродаж.

Как и когда зарегистрироваться для участия в налоговых аукционах?

Покупатели регистрируются утром в день налоговой продажи. Если вы регистрируетесь впервые, вам необходимо заполнить соответствующую форму за 30 минут до продажи. Регистрационная форма также находится на веб-сайте Канцелярии суда.

Какой вид оплаты требуется на аукционе?

При продаже требуются наличные, денежный перевод или кассовый чек.

Какой тип торгов используется?

Это открытый публичный аукцион.

Продажа будет окончательной?

Да, все продажи на аукционе окончательные. Однако владелец имеет право выкупить имущество в течение одного года. (T.C.A. 67-5-2701 и далее)

Будут ли сняты все другие залоговые права с имущества в результате продажи?

Потенциальным покупателям следует проконсультироваться по этому вопросу со своим юристом.

Есть ли период выкупа, прежде чем я смогу вступить во владение после того, как недвижимость будет приобретена в результате вашей налоговой продажи? Если да, то каков период погашения?

Срок выкупа имущества, проданного при налоговой продаже, составляет один год. Наш офис не сообщает покупателям, когда они могут вступить во владение недвижимостью. Покупатели должны проконсультироваться со своим адвокатом по этому вопросу.

Если происходит выкуп имущества, получает ли инвестор проценты в течение периода выкупа? Если да, то какова годовая процентная ставка?

Существует годовая процентная ставка в размере 10 процентов от покупной цены имущества в течение периода выкупа.

Если необходимо обращение взыскания/выселение, поможет ли округ в этом вопросе?

Нет. Округ не помогает с обращением взыскания/выселением.

Получу ли я документ, подтверждающий покупку?

Покупатель получит неподписанную копию Окончательного постановления, подтверждающего продажу, от юридического отдела Metro, когда он будет представлен в Канцелярию суда. Примерно через две недели покупателю необходимо будет получить заверенную копию подписанного Заключительного постановления о подтверждении продажи в Канцелярском суде. Этот документ будет служить в качестве акта записи и должен быть зарегистрирован в реестре сделок округа Дэвидсон.