Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость. Инвестирование в недвижимость коммерческую недвижимость
Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость :: BusinessMan.ru
Одним из наиболее выгодных и надежных способов вложения денег всегда было инвестирование в недвижимость.
Причиной этого являются низкие риски и высокая ликвидность недвижимости, а также высокий спрос на жилое имущество и коммерческие помещения.
Для удачного вложения средств рекомендуется выбирать инвестиционные объекты в крупных городах, так как квадратные метры в них постоянно дорожают.
Если свободных финансовых средств не хватает на коммерческую недвижимость, то отличным вариантом станут квартиры и дома. За счет своей не самой высокой цены относительно крупных объектов и большого спроса они быстро начинают приносить прибыль.
Виды и способы инвестирования в недвижимость
Различают несколько видов вложения денег в недвижимость и всего два способа получения прибыли:
- Последующая сдача приобретенной недвижимости в аренду. Наиболее выгодный вариант вложения средств, поскольку, помимо последующей перепродажи имущества, вкладчик получает ежемесячную плату от арендатора.
- Перепродажа. Инвестор может заработать, покупая недвижимость по низкой стоимости, а затем продавая по более высокой.
Инвестирование в недвижимость разделяют на несколько видов:
- инвестирование в коммерческую недвижимость;
- инвестирование в жилую недвижимость;
- инвестирование в загородную недвижимость;
- инвестирование в земельные участки;
- инвестирование в парковочные места;
- инвестирование в недвижимость за рубежом;
- инвестирование в строящуюся недвижимость.
Каждый инвестор может выбрать для себя наиболее подходящий ему вариант вложения средств. Крупные инвесторы, как правило, предпочитают заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость. Более мелкие вкладывают деньги в жилую недвижимость либо находящуюся в стадии строительства.
Особенности покупки недвижимости для начинающих инвесторов
Для человека, не имеющего никаких знаний в области инвестирования, сложно будет начинать свою деятельность в данной сфере. Вкладывая собственные средства, знающие люди делают это не просто так, а сначала досконально изучают рынок, регион и месторасположение, а также экономическую ситуацию местности, где располагается объект инвестирования.
Чтобы грамотно начинать свою инвестиционную деятельность, рекомендуется сначала прочитать полезную книгу «Инвестирование в недвижимость для чайников» (Эрик Тайсон, Роберт С. Гризволд). Она поможет начинающему инвестору разобраться во всех интересующих вопросах, а также избежать многих ошибок.
Инвестирование без вложений
Многие люди, желающие приобрести жилье для пассивного дохода, но не имеющие достаточного количества собственных средств, задаются вопросом: «Есть ли инвестирование в недвижимость без денег?» Конечно, есть. Причем несколько вариантов:
- Покупка недвижимости в ипотеку – купив, таким способом жилье, можно затем сдавать его в аренду, а полученными средствами погашать ипотечный кредит. Через несколько лет арендные платежи покроют весь ипотечный долг, и недвижимость окончательно станет собственностью инвестора. В данном случае не придётся тратить собственные средства на покупку недвижимости.
- Покупка арестованной недвижимости – данный способ похож на предыдущий, только объект инвестирования уже находится в залоге у банка. Цена таких квартир намного ниже рыночной, поэтому, приобретая их в кредит и также сдавая в аренду, инвесторы имеют возможность получать еще больше прибыли.
Таким образом, начиная инвестирование в недвижимость с нуля, можно не только получить значительную прибыль, но при этом не вкладывать большие суммы денег. Такой вид инвестирования является наименее рискованным и способен в будущем приносить хороший пассивный доход.
Инвестирование в строящуюся недвижимость
Инвестирование в недвижимость на стадии строительства является наиболее рискованным вариантом за счет своей непредсказуемости.
Допустим, инвестор вложил свои деньги в постройку новой квартиры. Неожиданно застройщик объявляет себя банкротом, либо строительство замораживается из-за кризиса.
В таком случае инвестор теряет все вложенные средства, либо просто не может забрать их в течение неопределенного срока.
Чтобы таких ситуаций не возникало, необходимо изначально выбирать застройщика с хорошей репутацией и большим сроком работы в данной сфере.
В последнее время наибольшей популярностью пользуется следующая схема инвестирования в строящуюся недвижимость: сначала вкладываются средства в строительство дома, далее после окончания строительства квартира сдается в аренду, а затем через несколько лет продается по рыночной стоимости. Такой вариант приносит хорошую прибыль.
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Данный вид требует вложения значительных финансовых средств. Однако и преимуществ у него также много. Однажды совершив инвестирование в коммерческую недвижимость, можно получать пассивную прибыль, при этом не управляя процессом.
Для контроля коммерческой недвижимости достаточно нанять необходимых специалистов, а далее поверхностно контролировать процесс окупаемости вложений.
Конечно, процесс управления крупными объектами значительно сложнее, чем жилыми площадями, но и прибыль в разы больше. Поэтому если инвестор не владеет основами управления и менеджмента, ему лучше заняться вложениями в некоммерческую недвижимость.
Инвестирование в жилую недвижимость
Это наименее рискованный вид инвестирования. Однажды вложив денежные средства в покупку квартиры, в будущем ее можно просто сдавать в аренду и получать дополнительный заработок. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, так как их легче продать и сдать. Поэтому лучше купить две однокомнатные квартиры, чем одну двухкомнатную.
При поиске объектов для инвестирования необходимо учитывать район, в котором будет находиться квартира, развитие инфраструктуры, вид из окон, этажность и меблировку.
Инвестирование в недвижимость жилых помещений обладает также еще одним преимуществом, особенно для мелких инвесторов – требуется небольшая сумма денежных средств.
Инвестирование в недвижимость с последующей сдачей в аренду
Как видно, способов и видов инвестирования достаточно для того, чтобы каждый смог выбрать подходящий для себя вариант. Чтобы минимизировать свои риски и увеличить прибыль, инвестору можно приобрести жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду.
В долгосрочной перспективе смысл заключается в постепенной окупаемости вложенных средств, а затем и в чистой прибыли. Если владелец недвижимости пожелает ее продать в подходящий момент, то он уже успеет получить дополнительную прибыль за счет арендной платы.
Для более выгодного вложения рекомендуется выбирать перспективный район, удобную планировку, ремонт, обстановку квартиры. Такое инвестирование в недвижимость подходит для менее рискованных инвесторов и способно окупиться за короткие сроки.
Особенности инвестирования в России
Активное инвестирование в недвижимость в России начало развиваться в середине 90-х годов. Наибольший объем инвестиционных сделок пришелся на 2005-2006 годы. В то время покупатели готовы были заплатить больше на 10% от стоимости объекта, лишь бы его не продали другим.
Однако после кризиса произошел резкий спад в деятельности инвесторов. Причиной этого послужило повышение стоимости жилья на 150% в некоторых регионах страны. Это произошло из-за инфляции, а не из-за падения спроса на жилье.
Поэтому при выборе инвестиционных объектов как коммерческой, так и некоммерческой недвижимости приоритетнее всего отдавать предпочтение мегаполисам. Лучшими городами для вложения средств в недвижимость являются Москва и Санкт-Петербург, где спрос на жилье постоянно растет благодаря иностранцам, приехавшим на заработки. В настоящее время вложение средств в инвестиционную сферу является приоритетным и высоколиквидным.
Выгодные инвестиции
Анализируя вышеперечисленные виды и способы инвестирования, можно подвести некоторый итог.
Инвестирование в недвижимость – очень надежный и хороший способ вложения денег с целью получения прибыли.
Частным инвесторам менее выгодно приобретать недвижимость в кредит, чем крупным застройщикам с целью последующей перепродажи. Высокие процентные ставки и долгосрочная окупаемость объекта инвестирования не дадут мелким инвесторам значительной прибыли.
Лучше инвестировать в некоммерческое жилье, так как оно подвержено меньшим колебаниям в стоимости, а спрос на него сохраняется даже во время экономических кризисов.
Инвестирование в недвижимость без денег также возможно за рубежом, где есть специальные программы для покупки жилья. Однако мелкие частные инвесторы не рискуют вкладывать деньги в других странах, а предпочитают иметь доход в своей стране.
businessman.ru
Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом
- Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость
- Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
- Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
- Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
- Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
- Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
- Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2015 году
Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?
Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже, доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.
Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Под ними подразумевается:
Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идет об агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.
Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:
- Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
- Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
- Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
- Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
- Сдача квартир в длительную субаренду
- Организация общежитий для рабочих
- Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
- Капсульный отель
Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
- Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
- Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
- Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
- new З стратегии заработка на дачных участках
- Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
- Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
- Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей
Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
- Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
- Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
- Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа
- Покупка комнат и сдача их посуточно
- Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
- Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
- Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
- Инвестирование в недвижимость без денег
Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
- Покупка недвижимости и имущества должников с торгов и аукционов по банкротству
- Банкротство физических лиц
- Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
- Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
- Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
- Инвестирование в гаражи
- Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)
Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимостьЛучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2015 году
Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2015 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.
tinvest.org
Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных варианта!
Современный рынок недвижимости предлагает множество возможностей для инвестирования, Инвестиции в коммерческую недвижимость весьма привлекательны как для новичков, так и для «акул» бизнеса, т.к. являются надежными и стабильными.
Содержание:
1. Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных способа
1.1. REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому
1.2. ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости.
2. Инвестиции в коммерческую недвижимость: факторы и особенности!
3. 3 варианта получения дохода с минимальных инвестиций, но с высокими рисками
3.1. Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций
3.2. Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?
3.3. Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?
4. Подведем итоги
Самым традиционным способом увеличения капитала на недвижимости считается сдача объектов в аренду, но инвестор, действующий в одном направлении, рискует оказаться в финансово невыгодном положении при определенных колебаниях рынка. Общие принципы по работе в данном направлении описаны в статье "КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА"
На рассмотрение предлагается несколько вариантов:
- Инвестиции в REIT-фонды, зарубежная коммерческая и жилая недвижимость.
- ЗПИФН. Инвестиционные фонды отечественного рынка.
- Аренда и субаренда, как сделать деньги без капитала.
- Стройка без вложений.
- Комисионные, деньги из воздуха.
В данной статье приведены лучшие способы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые подойдут и для людей, не обладающих значительными средствами.
REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому
REIT-фонд – это организация, которая владеет коммерческим и жилым недвижимым имуществом или проводит ипотечное кредитование, управляя капиталом инвесторов. Полученная прибыль распределяется между вкладчиками с учетом удержания комиссии за управление инвестициями.
Доходы инвестиционные фонды недвижимости получают в зависимости от типа:
- Если фонд является долевым, или как их еще называют рентным, то доход такого фонда составляет прибыль с коммерческой недвижимости. Аренды, застройки, продажи и т. д.
- Ипотечные - занимаются кредитованием и получают прибыль с процентов и долговым бумагам.
- Гибридные - занимаются и кредитованием, и приобретением, продажей и содержанием недвижимости.
Данный вид организаций существует уже более ста лет и получил широкое распространение в множестве стран мира среди которых США, Великобритания, Германия, Австралия и др.
REIT-фонды предлагают довольно привлекательные условия для тех, кто решился на инвестиции в коммерческую недвижимость. Рассмотрим основные преимущества:
- 90% прибыли с объектов недвижимости между своими вкладчиками.
- Минимальные риски инвестиций, так как портфель фонда проходит диверсификацию, что обеспечивает стабильный доход.
- Зарубежные фонды недвижимости ежедневно сливают свои акции на фондовом рынке, что обеспечивает ликвидность такого актива.
Условия инвестиций в коммерческую недвижимость тоже достойные и порадуют как начинающего вкладчика, так и опытных инвесторов.
Для примера выгодных условий возьмем компанию «REITINVEST», которая позиционируется как надежный и перспективный фонд:
- Инвестор не занимается содержанием недвижимости, поэтому на него не возлагаются расходы на ремонт, оплату счетов и пр.
- Фиксированный процент дохода, от 5 до 7% в британских фунтах (GPB), что превышает 1.3%, предлагаемые за год хранения средств на банковском депозитном счету.
- Освобождение от уплаты инвестором налога на доход с арендной недвижимости, который составляет 13% от прибыли. А также полное освобождение от уплаты всех зарубежных налогов, в размере от 7 до 10% от стоимости объекта.
- Инвестор фактически становится совладельцем всех объектов недвижимости фонда. Однако в отличие от случая, когда инвестор приобретает коммерческую недвижимость за рубежом, при данных обстоятельствах самостоятельного обращения в налоговые органы не требуется.
- В случае продажи одного из активов, инвестор освобождается от уплаты налога с продажи объекта недвижимости в размере 13%.
- Инвесторам, внесшим инвестиции на сумму от 10000 GPB, предлагается ежегодный двухнедельный отдых на курортах Средиземного моря, на объектах фонда.
Вы можете так же ознакомиться c деятельностью REIT-фонда в материале "Как мы работаем? Как стать инвестором?". Инвестиции в REIT-фонд являются одним из самых доступных способов выйти на рынок коммерческой недвижимости, не имея при этом большого капитала. Возможно, интересным будет рассчитать возможность долгосрочного инвестирования, когда благодаря ежемесячным инвестициям и процентным начислениям за срок от 3 до 5 лет, вкладчик собирает приличную сумму. Почему в качестве объектов инвестирования выбрана недвижимость за границей, расскажет материал "Перспективы роста зарубежной недвижимости".
ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости
ЗПИФН – закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, является формой инвестиций группы вкладчиков с целью приумножения имущества, управление осуществляет управляющая компания. Особенности ЗПИФН:
- Создать ЗПИФН может управляющая компания, которая имеет в наличии действующую лицензию.
- ЗПИФН создается на срок от 3 до 15 лет.
- Приобретение инвестиционных паев возможно исключительно при открытии фонда, на этапе привлечения необходимого капитала, инвестиционные паи приобретаются на срок его работы и могут быть реализованы исключительно в конце срока, если обратное не предусматривалось заключенным с управляющей компанией договором.
- Деятельность управляющей компании регулируется государственными финансовыми органами, что гарантирует выполнение обязательств со стороны компании.
Принцип работы ЗПИФН:
- Пайщики (инвесторы) вносят свои средства, в обмен на которые получаю определенное количество паев.
- Инвестор знакомится с документацией управляющей компании, а именно: правилами доверительного управления и прилагаемой к ним инвестиционная декларация, в которой содержится информация о цели и объектах инвестирования, рисках и сроках.
- После окончания привлечения необходимой суммы инвестиций фонд «закрывается», так как капитал сформирован, объекты приобретены. Управляющая компания начинает свою деятельность, направленную на увеличения капитала пайщиков.
- После окончания срока договора, проводится реализация паев и выплаты дивидендов.
В отличие от REIT-фондов, доход с инвестиций в ЗПИФН облагается подоходным налогом, размер которого для физических лиц составляет 13%, а для юридических 20%. Кроме того, налогом облагается на имущество, погашает управляющая компания.
Еще одним минусом ЗПИФН является минимальная сумма инвестиций, которая часто начинается от 10000 долларов США, что становится недоступным для более мелких инвесторов.
Хоть ЗПИФН и признаны аналогом REIT-фондов, нельзя отрицать того факта, что по своему уровню отечественные достаточно примитивны и не всем доступны.
Интересными для ознакомления будут направления, которые помогут реально приумножить свои вложения. Они описаны в статье "КУДА МОЖНО ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ: 11 ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ВАРИАНТОВ!"
Коммерческой недвижимостью называются использованные в коммерческих целях здания и земельные участки, которые в дальнейшем входят в эксплуатацию для получения постоянной прибыли, сдачи в аренду или как инвестиционные объекты.
Инвестиции в недвижимость надежный способ сохранить вложенные средства, а инвестиции в коммерческую недвижимость надежный способ сохранить и приумножить капитал. Можно выделить основные группы коммерческой недвижимости:
- Недвижимость свободного назначения. В данную группу могут входить отдельные от жилых зданий объекты и помещения, которые заранее предназначены для коммерческого использования. Примером могут послужить рестораны, кафе, отели и др.
- Недвижимость для розничной торговли. В эту группу относятся магазины, мини- и супер-маркеты, торговые центры и т.д.
- Офисная недвижимость. Офисные здания, офисы.
- Индустриальная недвижимость. Чаще производственные здания, складские помещения промышленные предприятия.
- Квартиры, многоквартирные дома.
- Социальная недвижимость. В основном данный вид недвижимости занимают государственные общественные предприятия как медицинский центр или школа. Однако в случае частного владения, такое предприятие приносит высокие доходы.
На рынок недвижимости влияет множество факторов, это и политическое воздействие, и социально-демографическая ситуация, инфляция, движение цен на нефтяном рынке и пр. Но можно выделить ряд особенностей, которые необходимо учитывать при выборе помещения для коммерческого использования:
- Расположение – один из важнейших факторов, который определяет ценность того или иного объекта. Цены на аренду офисов, земельные участки, аренду торговых площадей, а так же стоимость жилых помещений значительно выше, если объект находится в центре города с развитой инфраструктурой.
- Проект – важно чтобы помещение было грамотно спланированным, плюсом могут послужить наличие парковки, видеонаблюдения и др.
- Интерьер – хороший ремонт, освещение и современный дизайн всегда будут оценены по достоинству для использования в коммерческих целях.
В большинстве случаев инвестиции в недвижимость предполагают наличие капитала от 10 и более тыс. долларов, однако есть способы выйти на рынок недвижимости с минимальными инвестициями.
Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций
Аренда и субаренда – в последние годы популярное направление для людей, занимающихся коммерческой недвижимостью.
Схема работы в данном случае достаточно примитивна, прибыль выходит за счет разницы цен:
- Имея на руках сравнительно не большой капитал, инвестор заключает договор с арендодателем и оплачивает первый взнос.
- Арендатор, он же инвестор, находит клиента, который заключает договор субаренды.
Направления такой арендной деятельности распространяются достаточно широко:
- Жилые квартиры/комнаты для съема.
- Складские помещения.
- Земельные, дачные участки.
- Офисные помещения.
Стоимость сдачи объектов в субаренду нужно рассчитывать, руководствуясь следующими факторами:
- Базовая стоимость аренды помещения.
- Необходимость оплачивать ежемесячные платежи.
- Затраты на ремонт (при необходимости).
Важно отметить тот факт, что Вы как арендатор первого уровня, несете ответственность за имущество вашего арендодателя, что означает необходимость контроля состояния помещений до съезда с них ваших субарендаторов. Часть Ваших обязанностей при условии заключения договора аренды, можно переложить на субарендатора, например оплату коммунальных и что наиболее важно материальную ответственность за недвижимость.
Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?
Популярностью в последние годы у строительных компаний пользуется начало строительных работ с практически нулевым финансированием. Добиться такого результата, процесс достаточно трудоемкий, если Вы начинаете строительство, которое досталось компании по тендеру, и чуть менее трудный процесс предстоит в случае с наличием у Вас прав частного собственника на объект.
Данный способ рекомендуется владельцам строительных компаний, либо людям у которых достаточно средств открыть строительную компанию.
- Первым этапом в случае, что на строительство нужно будет выигрывать тендер, является формирование необходимого пакета документов. Процесс трудоемкий и требует неординарного подхода. Выиграть тендер, можно лишь полностью удовлетворив пакетом документов требования заказчика.
- Вторым этапом является формирование отдела продаж и коммерческого предложения, который будет заниматься поиском потенциальных клиентов, готовых вложить средства в начинающееся строительство. На этом этапе заключаются договора с компаниями субподрядчиками и возможном бартере. Например, необходимо выполнить кладочные работы, а Ваша компания не располагает такой возможностью, как решение приходит бартер, заключается договор о предоставлении услуг с одной стороны и выделении по окончанию строительства определенной площади построенного объекта с другой стороны.
- Третий этап – это непосредственно сами строительные работы, которые зависят от успехов действий компании на втором этапе.
- Четвертым этапом будет сдача объекта, получение распределение прибыли.
Конечно, на словах данный план выглядит достаточно простым, но на деле, стройка одного жилого комплекса займет годы работы и от Вас как от инвестора потребуются титанические усилия по контролю и организации работы.
Подробно о вложениях в данную нишу расскажет статья "ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО: ТОП-3 ЛУЧШИХ ВАРИАНТА + ОЦЕНКА РИСКОВ!"
Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?
Риэлтор – прибыльная профессия, суть деятельности которой, заключается в сведении продавца недвижимости и покупателя. Вам не предлагается становиться риэлтором, но организовать свою консалтинговую компанию по работе с недвижимостью может быть выгодным решением:
- Снимается офис, для компании. Не обязательно центр города, достаточно тихий и спокойный район.
- Реклама и мониторинг рынка недвижимости становятся залогом успеха компании.
- Ориентироваться на широкий спектр услуг, не нужно специализироваться на одном виде недвижимости, стоит охватить рынок офисных и жилых помещений, ознакомиться с рынком земельных участков, можно также вести сдачу объектов в субаренду..
Принцип работы основан на одном из основных законов работы рынка, купи дешевле продай дороже. В данном же случае приобретать ничего не нужно, достаточно найти продавца и предложить ему свои услуги, договорившись на определенную цену продажи, а потом заниматься поиском покупателя. Успешная продажа может принести вам не одну тысячу «зеленых президентов».
Перечисленные варианты являются верхушкой айсберга рынка недвижимости, они не требуют космических капиталовложений от инвестора и являются достаточно надежными. Если рассмотреть разницу между инвестициями в фонды недвижимости, ЗПИФН и REIT, и влоением в недвижимость напрямую. Стоит отметить:
- Инвестиции в фонды не затрачивают Вашего времени, в то время как работа с объектами недвижимости будет требовать Вашего присутствия. Следственно если учесть доход равный количеству времени, потраченному на дело, фонды однозначно выгоднее.
- Вы не несете никакой ответственности за имущество, находящееся в распоряжении управляющей компании, в то время как на стройке или в вашем офисе, на объекте, который вы сдаете в аренду, могут произойти случаи, от которых никто не застрахован.
- Выделяется освобождение от налогов при участии в REIT-фонде, на фоне возможностей других вариантов инвестирования, возможность получения чистой прибыли без временных затрат и налогообложения смотрится более чем привлекательно.
Если Вы не занимаетесь рынком коммерческой недвижимости, то для начала стоит испытать менее рискованные варианты использования вашего капитала в данном направлении, как уже было сказано вложить деньги в инвестиционный фонд с целью получения чистых дивидендов. Более серьезные действия потребуют от Вас больших затрат времени, сил и зачастую финансов.
reitinvest.top
Инвестиции в недвижимость: перспективность и подводные камни
Инвестиции в недвижимость – один из самых древних видов инвестирования. Многие считают инвестирование в недвижимость символом финансового успеха человека. Сегодня мы поговорим о перспективности и подводных камнях этого популярного инвестиционного направления.
Что собой представляют инвестиции в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость - это вклад денег в завершенный или строящийся объект недвижимости, чтобы в будущем получить выгоду, то есть - доход.Инвестиции в недвижимость являются бизнесом? Конечно, это один из видов малого бизнеса, на такой товар спрос есть всегда, и, стоит заметить, что жилье как и пища практически равноценны, одинаково важны для человека.
От инвестирования в недвижимость мы можем получить такие доходы:
- Пассивный доход, который мы получаем, когда сдаем дом/квартиру или помещение в аренду.
- Спекулятивный доход – перепродажа недвижимости по более высокой цене.
Интересный факт: советы касающиеся инвестирования в недвижимость впервые встречаются в Талмуде. Конкретно сказано примерно следующее: одну треть держи в деньгах, другую - в товаре, а третью - в недвижимости.
Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды
Прежде чем инвестировать в недвижимость, нужно разобраться, каких видов бывают инвестиции в недвижимость:- Инвестиции в жилую площадь. Вы приобретаете дом или квартиру, чтобы сдать в аренду или в будущем перепродать за высшую цену.
- Инвестиции в коммерческую недвижимость. Вы покупаете коммерческое здание или помещение, чтобы сдать в аренду или же перепродать.
- Инвестиции в зарубежную недвижимость. Такие инвестиции в недвижимость в последнее время очень популярны. Вы покупаете недвижимость в другой стране с целью получить пассивный доход от сдачи в аренду объекта или же перепродать.
- Инвестиции в строящийся объект. На самом деле, тоже очень популярен вид вложений в недвижимость. Вы покупаете проект будущего объекта недвижимости, и после завершения строительства продаете его по более высокой цене.
Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость
Как показывают события последнего времени, количество успешных людей, которые занимаются инвестициями в недвижимость уменьшается. Но тем не менее, многие склонны полагать, что инвестирование в недвижимость, покупка и сдача в аренду - занятие не сложное.Инвестирование в недвижимость крупные инвесторы осуществляют, как правило, через посредников, специализирующихся на недвижимости. Они внимательно изучают объект недвижимости, и подходят к этому вопросу очень внимательно.
Если же предполагаются мелкие инвестиции в недвижимость, то люди, как правило, пытаются сэкономить, избегая услуг специалистов из риелторских компаний.
Давайте попробуем разобраться, что же необходимо знать начинающим инвесторам, которые решились вложить деньги в недвижимость (дом, офис, квартира и так далее), с целью увеличения своего капитала.
Ситуация на рынке недвижимости
Итак, для начала, если вы надумали сделать вложение в недвижимость, следует изучить нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, где вы предполагаете осуществить данное инвестирование.Важно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, прослеживаются ли растущие или падающие тенденции, либо рынок вообще замер и ждет: «что же будет дальше?».
Следует всё же узнать мнение специалистов на рынке недвижимости, которые будут рады ответить на интересующие вас вопросы.
Период вложения в недвижимость
Вам также следует определиться, на какой период времени вы планируете инвестиции в недвижимость.Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочный проект.
Приобретение недвижимости на 1-3 года скорее спекуляция на рынке, нежели реальные инвестиции в недвижимость. Да и к тому же, такое имеет смысл делать только при растущей тенденции на рынке.Если же предполагаются такие инвестиции на первичном рынке, то следует взять во внимание, что такая инвестиция имеет значительный срок отдачи.
Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию всегда задерживается, к этому прибавим еще года 2-3, пока все соседние квартиры пройдут через ремонтные работы. Ведь не смотря на то, что вы сделаете ремонт в своем имуществе сразу, это не означает, что так же поступят ваши соседи. А жить в доме, в котором со всех сторон стучат, штробят и так далее, не самая завидная перспектива для будущих потенциальных арендаторов.
Из всего вышесказанного следует сказать, что ваши инвестиции в недвижимость окупятся не в ближайшие годы. Инвестирование в недвижимость вторичного рынка жилья имеет куда более короткий срок окупаемости, так как такую недвижимость можно быстрее сдать в аренду.
Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость
Третьим определяющим фактором является ваш ожидаемый доход.Правильно выбранное время для удачной инвестиции в недвижимость, может принести значительную прибыль от аренды купленных помещений или жилплощади. А с ростом цен на недвижимость, увеличивается и капитализация.
Сдавая в аренду вашу недвижимость вы можете рассчитывать на разный доход, впрочем, как и на разные растраты.
Финансы и время
Остался самый главный фактор: сколько вы рассчитываете отдать на инвестирование в недвижимость средств, где их взять и сколько времени вы собираетесь уделять, чтобы развить инвестиции в недвижимость?.Объем средств необходимый для этого рода инвестиций зависит от: местонахождения, сегмента, состояния недвижимости.
Один из способов нахождения источника средств для того, чтобы инвестирование в недвижимость вошло в вашу жизнь, предложил великий Роберт Кийосаки. Принцип прост, но имеет одно маленькое «но», о котором скажем позже.Итак, для того, чтобы инвестиции в недвижимость стали реальные, мы:
- Идем в банк, и оформляем ипотечный кредит на недвижимость;
- Эту недвижимость мы сдаем в аренду, из чего мы постепенно погашаем тело кредита и проценты по нему;
- Спустя определенное количество времени, мы выплачиваем кредит до конца, и являемся абсолютными собственниками недвижимости, которая приносит уже наш доход от аренды.
Отечественные банки предлагают слишком высокий процент (в отличии от США, где процентная ставка по ипотеке колеблется около 5%), который будет не реально покрыть доходом от аренды, а время окупаемости в данном случае будет слишком долгим, чтобы ощутить плоды, которые дарят инвестиции в недвижимость.
На первый взгляд может показаться, что инвестирование в недвижимость не предполагает каких либо действий после покупки. К сожалению, это не так.
Колоссальное количество времени и средств идет на ремонтные работы, обустройство, обслуживание и многое другое.
Немало времени нужно будет потратить еще и на переговоры с арендаторами и различными службами.Существуют значительные различия в работе над недвижимостью, в зависимости какой сегмент вы выбрали для инвестиции. Обязанности владельца офиса или другого нежилого помещения, значительно отличаются от владельца квартиры или дома.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Преимущества инвестирования в недвижимость:- Недвижимость считается высоконадежным инструментом для инвестирования, так как цена на этот объект либо растет, либо стоит на месте. К тому же, цена на недвижимость не может упасть до нуля, если она и снизится, то не настолько существенно;
- От таких инвестиций можно получать как и пассивный доход от сдачи в аренду помещения, который, кстати, может быть долгосрочным, если сдавать объект в аренду всю жизнь, так и спекулятивный;
- Также, инвестор может использовать недвижимость в личных целях: жить в этом помещение, использовать для бизнеса;
- Недвижимость можно продать, подарить, передать по наследству;
- Самым неоспоримым преимуществом инвестиций в недвижимость является то, что риск потери капитала очень низкий, на вторичном рынке он практически стремится к нулю.
- Пассивный доход от сдачи в аренду объекта недвижимости, к сожалению, не будет заоблачным – одним словом, скромноват;
- Также есть риск того, что недвижимость может застаиваться, если нет арендаторов;
- Недвижимость – низколиквидный инструмент для инвестиций, в отличии, например, от золота;
- Следует помнить, что инвестиции в недвижимость влекут и дополнительные расходы, а именно: оплата коммуналки, охрана, расходы на ремонт, в некоторых случаях – есть налог на недвижимость;
- Чтобы вложить деньги в недвижимость, нужно иметь достаточно солидный начальный капитал;
- Риски при инвестициях в недвижимость на стадии строительства гораздо выше, так как компания, которая занимается строительством данного объекта, может его не достроить и не сдать в эксплуатацию;
- Доходность от инвестиций в недвижимость также зависит от законодательства, поэтому с такими моментами нужно хорошо ознакомиться.
Выводы
В этой статье я рассказал о возможных способах вложение денег в недвижимость, какой доход можно получить и какие риски существуют при таких инвестициях.Инвестирование в недвижимость может стать удачным и прибыльным вложением средств, но как и всё в сфере бизнеса, инвестиции в недвижимость требуют основательности и подхода с холодной головой.
www.profvest.com
коммерческая и новостройки в Москве и России
Среди потенциальных инвесторов бытует мнение о высокой надежности и относительной прибыльности такого финансового инструмента, как инвестирование в недвижимость. В качестве аргументов в его пользу приводится постоянное ее удорожание, доступность и возможность одновременного сохранения капитала с получением небольшого, но стабильного дохода. Действительно, такой вид капиталовложений имеет достаточно плюсов, однако наряду с ними имеются и особенности, характеризующие его с отрицательной стороны. Учитывая то, что большинству наших соотечественников может быть доступна только отечественная недвижимость, разберемся в данном вопросе на ее примере.
Содержание статьи
Инвестирование в российскую недвижимость: плюсы и минусы
Прежде всего, нужно признать тот факт, что инвестирование в недвижимость в России доступно далеко не всем. Это связано с низким средним доходом населения в сравнении со средней стоимостью недвижимости, вне зависимости от ее категории. Именно поэтому для большинства наших соотечественников, инвестиции в недвижимость не входят в круг вариантов для капиталовложений. Такая тенденция сохраняется, даже, несмотря на наличие множества механизмов, делающих такое инвестирование максимально доступным – покупка на ранней стадии постройки, ипотека, рассрочка и т.д.
Не стоит забывать и про низкую ликвидность недвижимости, которую в обязательном порядке стоит учитывать при вложении финансов. Так, инвестор должен учитывать то, что у него не будет возможности срочного высвобождения вложенных в недвижимость средств, по крайней мере, полной ее стоимости.
Кроме этого, распространяется ошибочное мнение, что недвижимость подвержена только росту цен на нее, падение не наблюдается в принципе. Однако рынок недвижимости, как и любой другой рынок подвержен как взлетам, так и падениям.
Яркий тому пример – цена на квадратные метры в Москве. 7-8 лет назад, стоимость 1 кв. м достигала 7 тыс. у.е. Даже несмотря на огромные инвестиции в недвижимость в Москве, сегодня такой показатель равен 3-3,5 тыс.
Похожие тенденции наблюдаются и в регионах России. Виной такому падению послужил финансовый кризис, от которого, правда, не застрахованы никакие инвестиционные инструменты.
Несмотря на все вышесказанное, инвестиции в недвижимость в России являются эффективным капиталовложением как минимум ввиду следующих причин, именуемых факторами инвестиционной привлекательности. Среди них можно выделить:
- Невозможность потери средств без их отчуждения;
- Полное отсутствие инфляционного риска;
- Возможность получения иных дивидендов без реального отчуждения недвижимости.
Так, недвижимость невозможно украсть, любые методы отчуждения четко отрегулированы на законодательном уровне. Наличие даже колоссальных темпов инфляции увеличивает стоимость недвижимости, а соответственно и доходов от нее. Более того, делая инвестиции в новостройки на стадии строительства и заключая договор с застройщиком, вы заранее обговариваете сумму, подлежащую уплате. Таким образом, инфляция никак не сможет повлиять на нее.
Что касается возможности получения иных дивидендов, то приобретенную недвижимость довольно часто и успешно сдают в аренду. В зависимости от вида аренды и вида недвижимости, в течение 4-10 лет, за счет аренды можно полностью окупить ее стоимость.
Возможные направления инвестирования в недвижимость
Было бы глупо рассматривать недвижимость как объект инвестирования, только с позиции получения дохода на резком скачке ее стоимости. На самом деле, количество стратегий и подходов к данному вопросу прямо зависит от разносторонности и фантазии инвестора. Поэтому в качестве некого ликбеза, рассмотрим самые популярные направления такого инвестирования, а именно:
- Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду;
- Инвестирование в новостройки;
- Инвестиции в коммерческую недвижимость.
Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду
Данный вариант капиталовложений, нельзя рассматривать иначе, как инвестирование в недвижимость «для чайников». Он отличается простотой стратегии, распространенностью и минимальными рисками. Как уже говорилось, в зависимости от типа аренды, окупаемость данного способа инвестирования – от 4 до 10 лет. Кроме того, на ликвидность влияют выбор района, наличие ремонта, эксклюзивность архитектуры, планировки и т.д. В этом случае не самую важную роль играет цена недвижимости, что ярче всего проявляется в сравнении одинаковых по состоянию квартир, скажем в Москве и Калуге. Несмотря на разницу в несколько раз в стоимости, квартира в Москве, путем аренды окупится значительно быстрее, чем в Калуге, ввиду более высокого востребования и цены на аренду.
Инвестирование в новостройки
Такой подход к капиталовложению может дать существенный доход в сравнительно краткосрочной перспективе. Вкладывая финансы в строящуюся жилую недвижимость, инвестор заранее знает, что ее стоимость по окончании строительства однозначно вырастет. Однако не все так просто – всегда существует риск банкротства компании-застройщика. Такой риск может воплотиться в жизнь по разным причинам – от общего экономического кризиса, до банальной недальновидной политики самой компании. Более подробно про данный вид инвестиций вы можете прочитать в материале про то, как вложить деньги в строительство квартиры.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Данное направление инвестирования отличается особой привлекательностью, прежде всего из-за своей доходности, которая существенно выше, чем от жилой недвижимости. Инвестирование в коммерческую недвижимость, в большинстве случаев направлено на последующую сдачу этой недвижимости в аренду. Нужно отметить, что данный вид инвестирования подходит крупным инвесторам, поскольку требует существенных затрат и, хотя бы элементарных представлений об управлении ей.
Особенности капиталовложений в отечественную недвижимость
Считается, что инвестиции в зарубежную недвижимость, куда выгоднее вложений в отечественные строения. Экономические факторы, благоприятный климат и доступность ипотек, что дает возможность осуществить инвестирование в недвижимость без денег, делают заморское жилье куда привлекательней для вкладчиков, нежели российское. Но, несмотря на это, находятся также и люди, желающие вложить деньги в недвижимость и в нашей стране.
Безусловно, такие инвестиции в недвижимость в 2015 году требуют особой осторожности от вкладчиков, прежде всего из-за сложившейся кризисной ситуации. Ее влияние, в большей мере заметно на региональном уровне, особенно в небольших городах. Инвестиционная недвижимость на периферии практически отсутствует и каких-либо изменений в этом направлении не предвидится, чего нельзя сказать про крупные центральные города – миллионеры. Так, помимо уже привычных и традиционных для привлечения инвестиций в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, сегодня набирают обороты следующие города:
- Омск;
- Новосибирск;
- Самара;
- Казань;
- Уфа;
- Челябинск и т.д.
Если со столицами все понятно – большой приток капитала и живой силы в Москву и Петербург порождают спрос на аренду любой недвижимости, то рост инвестиционной привлекательности в провинции обусловлен несколько другими факторами.
Прежде всего, это развитие промышленности, которая требует привлечения человеческого ресурса, требующего большего количества жилой недвижимости. К тому же отмечается повышение числа столичных компаний-застройщиков, которые проводят эффективные рекламные кампании. Потенциальным инвесторам важно знать, что среди вышеуказанных провинциальных городов, самая высокая цена на кв. м жилой недвижимости в Уфе, в то время как в Челябинске – самая низкая. В Казани спрос на коммерческие объекты существенно выше, чем в других городах, отчего выше и ее стоимость. Самара же, на протяжении последних нескольких лет находится в первых рядах по спросу на однокомнатные квартиры.
Несмотря на кризисную ситуацию и введение все новых санкций против России, эксперты предсказывают рост стоимости недвижимости и арендной платы за нее. Именно поэтому вложить в недвижимость крупную сумму, даже в такое нелегкое время будет выгодно.
Какие есть варианты по иностранному инвестированию.
Основные преимущества и недостатки инвестиций в землю.
Варианты инвестирования в Германии.
Максимум прибыли – как заработать на металлах.
kudainvestiruem.ru
Коммерческая недвижимость как объект инвестирования
Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств. В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.
Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые. Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным. Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.
Особенности коммерческой недвижимости
Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:
- меньший срок окупаемости;
- больший коэффициент капитализации;
- меньшие трудозатраты;
- более стабильный пассивный доход.
Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.
Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.
Главные риски
Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:
- инвестиционные;
- юридические;
- административные.
Инвестиционные
Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход. Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше. Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.
Юридические
Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество.
Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).
Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра.
Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.
Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость. Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается. После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.
Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить. Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.
Административные
Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя. Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной. Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации. Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену. Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.
Семь раз проверь, один раз купи
Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами.
Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния. То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).
Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости. Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.
Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области.
Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать
Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.
Скупой платит дважды
Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства. Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку. Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта.
Остались вопросы?Проконсультируем бесплатно!
fibradecor.ru
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как не ошибиться с выбором готового здания?
Инвестировать можно не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость.
Если построить офис и сдавать его, как квартиру, это неинтересно. Увеличение этажности, когда можно нарастить количество этажей, либо высокий этаж распилить на два, либо сверху нарастить, — уже лучше. К примеру, на двухэтажное здание нарастить третий этаж, сделать расширение за счет прилегающей территории.
- Критерии выбора готовой коммерческой недвижимости:
- Как использовать площадь максимально эффективно
- 9 шагов инвестирования в коммерческую недвижимость:
Критерии выбора готовой коммерческой недвижимости:
- Расположение
- Цена за кв.м.
- Возможность применения штурмовых конструкций:
- Увеличение этажности
- Расширение за счет прилегающей территории
- Использования пространства между зданиями
- Как использовать то, что для всех неликвид
- Плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее)
Нужно искать объекты с интересным потенциалом
Что делать, если вы купили здание с участком, а застроить можно — не больше 40%? В этом случае можно рядом с готовым объектом построить ещё одно здание и между ними сделать крышу.
Например: Между двумя зданиями остался незадействованный участок площади. Можно оставить всё как есть. Но предлагаем вариант лучше, чтобы увеличить прибыль с объекта. Покупаете брус для стоек и перекладин, сверху на него укладываете прозрачный поликарбонат и обустраиваете банкетный зал или летнее кафе. Вот пример штурмовой конструкции, благодаря которой люди из улицы выжимает по 10 тыс. долларов в неделю.
С помощью штурмовых конструкций существует возможность увеличения площади объекта, который вы купили. Это можно сделать:
- на участке (вширь)
- в высоту
Вы уже выбрали объект или несколько, тогда важно помнить и соблюдать определенную последовательность действий при покупке объекта.
Посмотрите видео, о том как правильно выбрать и на что обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости.
Как использовать площадь максимально эффективно
(Видео-отрывок из вебинара «Как создать капитал на недвижимости без вложений?» Николая Мрочковского)
9 шагов инвестирования в коммерческую недвижимость:
- Вы подбираете объект недвижимости с нужными вам свойствами и в интересующем вас ценовом диапазоне. Поиск вы можете выполнять самостоятельно или при помощи агентов
- Агент или собственник организуют показ объекта
- Переговоры. На данном этапе вы обсуждаете коммерческие условия сделки с собственником либо агентом (если он уполномочен на это). Достигнув согласия по коммерческим условиям сделки, вы можете поручить юристам полную юридическую проверку сделки и ее сопровождение
- Юридическая проверка сделки. Продавец (арендодатель) передает вашим юристам документы, подтверждающие его титул, технические свойства объекта, а также документы, подтверждающие правовой статус компании-контрагента
- Подготовка юристами и согласование сторонами проектов документов, оформляющих структуру и условия будущей сделки
- Оформление итогов переговоров. Подписание документов, фиксирующих договоренности сторон относительно структуры и условий будущей сделки. Такими документами обычно являются предварительный договор — юридически обязывающий документ, либо документ, обычно именуемый «Основные условия сделки», не являющийся юридически обязывающим для сторон
- Заключение договора купли-продажи, который будет являться основанием для возникновения у вас права собственности на объект
- Государственная регистрация вашего права собственности или договора аренды в регистрирующем органе (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). При покупке недвижимости с момента регистрации вы становитесь собственником объекта недвижимости. В подтверждение титула собственника вы получаете свидетельство о государственной регистрации права
- Завершение сделки. На данном этапе обычно производятся окончательные расчеты и передача объекта недвижимости от продавца (арендодателя) к покупателю (арендатору). Отметим, стороны могут договориться о том, что передача и окончательный денежный расчет будет производиться до государственной регистрации
tinvest.org
