Документы для имущественного вычета при покупке квартиры: какой список справок нужен при покупке для получения, оформления и подачи на возврат подоходного налога

Имущественный вычет при покупке квартиры у сестры \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Имущественный вычет при покупке квартиры у сестры

Подборка наиболее важных документов по запросу Имущественный вычет при покупке квартиры у сестры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Купля-продажа жилья:
• 3 ндфл при продаже квартиры
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
• 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
• 3-НДФЛ покупка квартиры документы
• Ещё…

• НДФЛ:
• 1 ндфл
• 1-НДФЛ
• 18210102010011000110
• 18210102010012100110
• 18210102010013000110
• Ещё…

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Имущественный вычет при покупке квартиры у сестры

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Семья продала квартиру (с долей владения каждого члена семьи по 1/4 — муж, жена и двое детей) брату супруга. Продажу оформили одним договором. Может ли в такой ситуации претендовать покупатель квартиры на имущественный вычет в части долей жены и детей брата?
(Консультация эксперта, 2022)Таким образом, рассматриваемый имущественный вычет не предоставляется, если жилье приобретено физическим лицом на основании договора купли-продажи, заключенного, в частности, с братьями или сестрами (Информация ФНС России).

Нормативные акты: Имущественный вычет при покупке квартиры у сестры

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минфина России от 26.04.2017 N 03-04-05/25014
Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 105.1 Кодекса с учетом пункта 1 указанной статьи в целях Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНС России от 11.10.2017 N СА-4-7/20486@
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что цена сделки между покупателем и продавцом не отклонилась от среднерыночной, продавец не сохраняет право пользования жильем, являющимся предметом сделки, покупатель располагал денежной суммой, достаточной для покупки недвижимого имущества, из чего, по мнению суда, следует, что родственные отношения не оказали влияние на экономический результат сделки. Отсутствие права на получение имущественного налогового вычета у взаимозависимых лиц, как утверждал суд, распространяется только на случаи злоупотребления правом при совершении соответствующих сделок и использования родственных отношений для наступления выгодного экономического результата, тогда как такого злоупотребления не установлено (пункт 1 статьи 105. 1 Налогового кодекса Российской Федерации).

21 Налоговые вычеты для арендодателей в 2022 году

Недвижимость дает одни из лучших налоговых льгот в мире. Налоговые вычеты арендодателя включают в себя практически все мыслимые расходы, связанные с арендой недвижимости, а также некоторые бумажные расходы.

Но налоговое законодательство быстро меняется, поэтому инвесторы должны быть в курсе налоговых вычетов на недвижимость и других изменений в налоговом законодательстве. Итак, прежде чем перейти к контрольному списку вычетов с арендной собственности, убедитесь, что вы в курсе того, как недавние изменения в налоговом законодательстве влияют на налоговые декларации арендодателей.

 

В этой статье:

21 Налоговые вычеты для арендодателей

Инвесторы в недвижимость могут вычесть следующие 21 расходы на аренду недвижимости, чтобы сохранить больше денег в кармане, где они и должны быть. Он не является исчерпывающим на 100%, так как есть несколько неясных налоговых вычетов, которые применяются только к нескольким арендодателям, но думайте об этом как о контрольном списке вычетов с арендной платы за недвижимость для среднего арендодателя.

ВАЖНО : Эти вычеты по налогу на сдаваемое в аренду имущество являются вычетами «над чертой», то есть они поступают непосредственно из вашего налогооблагаемого дохода от сдаваемого в аренду имущества. Это означает, что вы можете вычесть эти расходы, и еще взять стандартный вычет!

 

1. Убытки от кражи или несчастного случая

TCJA приостановил постатейный вычет за личных потерь от несчастных случаев и краж за период с 2018 по 2025 год. До 2018 года вычеты такого рода разрешались, когда они превышали 100 долларов США.

Однако арендодатели могут вычитать убытки от кражи или повреждения сдаваемой в аренду собственности как коммерческие расходы.

 

2. Амортизация имущества

Амортизация представляет собой удобный «бумажный расход». Большая часть стоимости покупки вашей недвижимости может быть списана в качестве налогового вычета, хотя она должна быть распределена на 27,5 лет (не спрашивайте меня, откуда взялась эта цифра). Здания теряют ценность по мере старения (по крайней мере, теоретически), поэтому IRS позволяет вам ежегодно вычитать 1/27,5 стоимости недвижимости.

Крупные улучшения имущества и «капитальные улучшения» также должны амортизироваться, а не вычитаться в том году, когда они были произведены. Например, новая крыша — это капитальное улучшение, которое должно амортизироваться, а не вычитаться сразу.

Но латать течь в крыше? Это ремонт.

Узнайте больше об амортизации арендуемого имущества, прежде чем списывать его, и воспользуйтесь нашим калькулятором амортизации арендуемого имущества, чтобы облегчить себе жизнь.

 

3. Ремонт и техническое обслуживание

Основной ремонт и техническое обслуживание, такие как новая краска и новые ковры, не входят в стоимость арендуемой недвижимости. Это не относится к вашему основному месту жительства, в котором ремонт не подлежит вычету.

Помните, что если речь идет о значительном улучшении или замене (например, крыша), это может считаться «капитальным улучшением», и в этом случае вам придется распределить вычет на несколько лет в виде амортизации.

Однако линия не всегда кристально четкая, как в примере с крышей выше. Вот пример того, как это становится размытым: если вы замените все свои окна, чтобы модернизировать и повысить энергоэффективность, это капитальное улучшение. Если бейсбольный мяч проходит через одно окно, которое вы заменяете, это ремонт. Но что, если в прошлом году вы заменили несколько окон, но не все?

Поговорите с бухгалтером и приведите веские аргументы в пользу любого вычета ремонта.

 

4. Сегментная амортизация

Некоторые улучшения, такие как озеленение и «личное имущество» внутри сдаваемого в аренду/инвестиционного имущества (например, холодильники), могут амортизироваться быстрее, чем само здание. Это больше бумажной работы, чтобы отделить амортизацию некоторых улучшений от амортизации здания, но это означает меньший налоговый счет прямо сейчас, а не в далеком, неизвестном будущем.

 

5. Коммунальные услуги

Вы платите за газ, отопление, вывоз мусора, канализацию и другие коммунальные услуги за аренду? Обязательно вычтите эти расходы при подаче налоговой декларации.

Обратите внимание, однако, если ваш арендатор возместит вам расходы на коммунальные услуги, это будет считаться доходом. Таким образом, вы должны декларировать как доход, так и расход, даже если они компенсируют друг друга.

 

6. Домашний офис

Это популярный вывод, но с ним нужно быть осторожным, так как он может вызвать проверки. Вы должны выделить процент от своего дома только для работы/бизнеса/инвестиций в недвижимость, и этот процент из вашего счета за жилье может быть вычтен. В последние годы IRS подвергла этот вывод тщательному анализу, и в 2022 году этот вывод может стать еще более тщательным.

Один из недавних неприятных моментов: больше никаких вычетов из домашнего офиса для тех, кто работает на других, не выходя из дома. Но как инвестор в недвижимость вы являетесь владельцем бизнеса, поэтому вы все равно можете претендовать на это, если используете пространство «исключительно для бизнеса».

Убедитесь в этом и поговорите с бухгалтером об этом, и держите проценты реалистичными.

 

7. Поездки, связанные с недвижимостью

Еще один популярный, но опасный вычет: вы можете вычесть дорожные расходы, если ваша поездка была связана с инвестициями в недвижимость… и вы можете это доказать. Многим это нравится, и когда они отправляются в отпуск, они смотрят одну или две «потенциальные инвестиции», а затем списывают всю поездку как деловые расходы.

Всякий раз, когда вы планируете вычесть командировочные расходы, соберите как можно больше документов, чтобы иметь веские доказательства того, что это была настоящая командировка. Например, встретьтесь с местным агентом по недвижимости и храните у него всю свою переписку по электронной почте. Сохраняйте всю информацию о листинге и инвестиционные расчеты для любых свойств, которые вы посещаете. Отслеживайте свой пробег для всех поездок, совершенных в и из арендованных объектов.

С-Я-А!

 

8. Питание

Это тоже опасно, но все же законно.

Арендодатели и инвесторы в недвижимость могут вычесть 50% стоимости питания во время поездки, чтобы посетить объекты, которые уже принадлежат им . Они не могут списывать со счетов питание при поиске потенциальных объектов для сдачи в аренду.

На вашем домашнем рынке, определяемом как радиус 40 миль от места вашего проживания, вы можете вычесть 50% стоимости питания при встречах с другими деловыми контактами, такими как партнеры, агенты по недвижимости или подрядчики. Инвесторы в недвижимость не могут получить вычет за еду, которую они едят в одиночестве на своем внутреннем рынке.

Как и в случае с другими вычетами из этого списка, всегда сохраняйте квитанции и документацию и всегда будьте готовы защитить все вычеты, если их проверит IRS!

 

9. Затраты на закрытие

Многие затраты на закрытие не подлежат налогообложению, а другие могут амортизироваться с течением времени как часть стоимости приобретения. Воспользуйтесь услугами бухгалтера, хорошо разбирающегося в инвестициях в недвижимость, и отправьте ему отчет об оплате (ранее называвшийся HUD-1, теперь известный как компакт-диск или закрывающий документ) по каждому объекту недвижимости, который вы купили в прошлом году.

 

10. Сборы за управление недвижимостью

Платили управляющему недвижимостью за то, чтобы он справился с головной болью и ответил на эти ужасные телефонные звонки в 3 часа ночи от жильцов? Вы можете списать их комиссионные за управление, включая ежемесячные процентные платежи, сборы за размещение новых арендаторов и любые другие сборы, которые вам навязывает менеджер.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли нанимать управляющего, вот что вам следует знать о том, стоит ли нанимать управляющего недвижимостью.

(продолжение статьи ниже)

Бесплатный мастер-класс: Финансовая независимость за 5 лет при аренде недвижимости

11. Страхование арендованного имущества и страхование от невыплаты арендной платы

Как и страхование домовладельца для вашего основного места жительства, страховая премия арендодателя по каждому имуществу также не облагается налогом.

Вы также можете вычесть стоимость арендной платы по договору страхования по умолчанию для каждого объекта недвижимости. Не знакомы со страхованием от невыплаты арендной платы? Если арендатор прекращает платить арендную плату, страховая компания платит ее до тех пор, пока вы не пройдете процедуру выселения и не подпишете договор аренды с новым арендатором. Это защищает вас от неуплаты арендаторами арендной платы, поэтому вы никогда не останетесь без денежных средств от аренды.

Они тоже не очень дорогие, обычно в пределах 300-450 долларов в год. Попробуйте Steady, мы проверили их как авторитетную страховую компанию, с которой легко работать.

 

12. Проценты по ипотеке

Все проценты, которые вы платите своему ипотечному кредитору по кредитам на аренду имущества, не облагаются налогом. Как упоминалось выше, это вычет «над чертой», который просто снимается с вашего налогооблагаемого дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Но для вашего основного места жительства IRS ограничивает вычет процентов по ипотеке только до 750 000 долларов долга по ипотечному кредиту за 2021 налоговый год.

 

13. Ипотечное страхование (PMI/MIP)

Никто не любит ипотечное страхование (кроме банков). Но, по крайней мере, вы можете вычесть стоимость из вашего налогооблагаемого дохода от аренды недвижимости.

Обратите внимание, что ипотечное страхование распространяется только на обычные кредиты и кредиты FHA, а не на частные портфельные кредиты. Если вы взяли кредит на аренду недвижимости через частного портфельного кредитора, такого как Kiavi или LendingOne, вам не нужно беспокоиться об ипотечном страховании.

Пока вы это делаете, проверьте, не упал ли какой-либо из ваших ипотечных остатков ниже 80% от их соответствующей стоимости собственности. Если это так, вы можете подать заявку на удаление PMI из кредита и потенциально сэкономить сотни долларов в месяц.

То же самое касается вашего дома, а не только сдаваемой в аренду недвижимости!

 

14. Бухгалтерские, юридические и другие профессиональные сборы

Все профессиональные сборы, связанные с арендуемой недвижимостью, не облагаются налогом. Бухгалтерия, бухгалтерский учет, адвокат, агент по недвижимости и любые другие сборы, которые вы платите за профессиональные услуги, могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. Не забывайте о стоимости любого программного обеспечения для бухгалтерского учета или арендодателя (кхм!), которое вы используете.

Одна из проблем, введенных TCJA, заключается в том, что личные расходы на подготовку налоговой декларации больше не подлежат вычету с 2018 года. Но бухгалтерский учет — например, для вашего ООО по недвижимости или S-corp — по-прежнему вычитается как расходы на арендный бизнес для арендодателей. Поговорите со своим бухгалтером о том, чтобы перенести как можно больше ваших расходов на подготовку налогов на деловую сторону бухгалтерского учета!

 

15. Проверка жильцов

Если вы платили за отчеты о кредитоспособности жильца, проверку криминального прошлого, проверку личности, отчеты о выселении, подтверждение занятости и дохода или проверку жилищной истории, эти сборы подлежат вычету.

Еще лучше, если заявитель сам оплатит отчет о проверке жильцов. Что, я мог бы добавить, наше программное обеспечение арендодателя позволяет вам делать!

 

16. Организационно-правовые формы

Купили в этом году договор аренды для конкретного штата? Уведомления о выселении? Контракты на управление недвижимостью? Стоимость юридических форм также вычитается.

Хотя я должен добавить, что мы предлагаем бесплатные письма арендаторам и уведомления о выселении по конкретному штату, поэтому вам вообще не нужно платить за них.

 

17. Налоги на имущество

В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости домовладельцы могут вычитать налоги на аренду имущества в качестве расходов.

Но для домовладельцев все немного сложнее, и хотя это список налоговых вычетов арендодателей, давайте рассмотрим изменения для домовладельцев, не так ли?

В 2021 налоговом году вы больше не можете вычитать налоги штата и местные налоги, превышающие 10 000 долларов США. Эти государственные налоги включают в себя такие вещи, как: государственный и местный подоходный налог, налоги с продаж, налог на личное имущество и… налоги на недвижимость домовладельцев.

Что это означает для штатов с высокими налогами, таких как Нью-Йорк, Нью-Джерси или Коннектикут? Что ж, это может означать, что больше людей может переехать в штаты с более низкими налогами, такие как Флорида, и может даже привести к снижению стоимости недвижимости в таких штатах, как Нью-Джерси. Время покажет.

 

18. Телефоны, планшеты, компьютеры, телефонная связь, интернет

Купили новый телефон в этом году? Может быть, новый ноутбук или планшет? Если вы используете его для работы, вы, вероятно, сможете убедить своего бухгалтера (и IRS), что расходы должны быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. Или, что более вероятно, обесценились, поскольку срок службы большинства этих устройств оценивается IRS в несколько лет.

Аналогичным образом, для счетов за интернет, оплаты телефонных услуг и т. д., с оговоркой, что вы должны быть в состоянии документально подтвердить, что это было сделано для деловых целей. тонер для принтеров, компьютерная бумага, ручки и тому подобное; сохранить эти квитанции.

 

19. Сборы за лицензирование и регистрацию сдаваемого в аренду имущества

Сборы за лицензирование и регистрацию иногда являются местным требованием для сдаваемого в аренду имущества. Например, в городе Филадельфия требуется плата за лицензию на аренду наряду с осмотром имущества.

Таким образом, если вам пришлось приобрести или продлить лицензию арендодателя или лицензию на аренду недвижимости, эта стоимость подлежит вычету.

Кроме того, в некоторых населенных пунктах потребуется лицензия на аренду на время отпуска для краткосрочной аренды, такой как сезонная аренда, AirBnB и тому подобное. Эти расходы на лицензирование также подлежат вычету.

 

20. Налог на проживание

В некоторых штатах взимается налог на проживание с собранных арендных платежей, сопоставимый с уплатой налога с продаж. Вы видите это чаще в штатах, где краткосрочная аренда является обычным явлением. Флорида, Аризона и Нью-Джерси являются примерами штатов, взимающих налог на проживание или туристический налог.

Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью в районе, где взимается налог, аналогичный налогу на проживание, эта сумма не подлежит налогообложению. Помните, однако, что налог будет отличаться не только от штата к штату, но и от местных юрисдикций, таких как города и округа.

 

21. Вычет транзитных платежей для юридических лиц

TCJA внес существенные изменения в порядок обращения с юридическими лицами (например, ООО) и транзитными платежами. Индивидуальные предприниматели, товарищества и корпоративные организации теперь имеют право на «сквозной» вычет, если деятельность по аренде соответствует требованиям для целей налогообложения бизнеса.

Краткая версия заключается в том, что арендодатели могут вычесть 20% своего дохода от сдачи в аренду из суммы своего налогооблагаемого дохода от бизнеса. Например, если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, которая в прошлом году принесла вам 10 000 долларов, сквозной вычет уменьшает ваш налогооблагаемый доход от сдачи в аренду с 10 000 до 8 000 долларов. Довольно мило, а?

Конечно, есть ограничения. Вычет постепенно прекращается для плательщиков единого налога с скорректированным валовым доходом более 163 300 долларов США и состоящих в браке налогоплательщиков, зарабатывающих более 326 600 долларов США. Хотя при некоторых условиях арендодатели с более высоким доходом все же могут воспользоваться сквозным вычетом — обязательно обсудите это со своим бухгалтером.

Еще одна причина, помимо защиты активов, владеть недвижимостью, сдаваемой в аренду юридическим лицом!

Мы уже говорили об этом раньше и повторим еще раз: поговорите с бухгалтером, прежде чем принимать этот вычет. Это быстро усложняется, и вы не хотите оказаться в кипящей воде с IRS.

(статья продолжается ниже)

Хотите сравнить кредиты инвестиционной собственности?

Какие краткосрочные варианты кредита Fix-and-Flip доступны в настоящее время?

Как насчет долгосрочной аренды имущества кредиты ?

Мы сравниваем несколько кредиторов, занимающихся покупкой и ремонтом, и несколько долгосрочных кредитов домовладельцев по LTV, процентным ставкам, затратам на закрытие, требованиям к доходу и многому другому.

Сравнить ссуды для инвесторов

Регулярные ставки подоходного налога

С 2018 по 2025 год инвесторы, вкладывающие в аренду недвижимость, будут пользоваться более низкими ставками подоходного налога и другими благоприятными изменениями в налоговых категориях. TCJA сохраняет семь групп налоговых ставок, хотя ставки в шести из них ниже, чем раньше.

2022 Ставки подоходного налога

Вот обновленные обычные ставки доходов для налогового года 2022 года (в апреле 2023 года или октябрь 2023 года с расширением):

9

0

0

0

Налоговые ставки	Одинокий	65. Замуж.	Глава семьи
10%	0 – 10 275 долларов	0 – 20 550 долларов	0 – 14 650 долларов
12%	10 276 – 41 775 долл. США	20 551 – 83 550 долларов	14 650 – 55 900 долларов
22%	41 776 – 89 075 долларов	83 551 – 178 150 долларов	55 901 – 89 050 долларов
24%	89 076 – 170 050 долларов	178 151 – 340 100 долларов	89 051 – 170 050 долларов
32%	170 051 – 215 950 долларов	340 101 – 431 900 долларов	170 051 – 215,9 долларов50
35%	215 951 – 539 900 долларов	431 901 – 647 850 долларов	215 951 – 539 900 долларов
37%	539 901 долл. США и выше	647 851 долл. США и выше	539 901 долл. США и выше

Имейте в виду, что вы платите отдельные налоговые ставки за каждый «сегмент» дохода. Например, плательщик единого налога со скорректированным валовым доходом в размере 50 000 долларов будет платить следующие налоги:

1 027,50 долл. США на их первом 10 275 долл. США (10%)

3 779,88 долл. США на следующие 31 499 долл. США (12%)

1 809,28 долл. США на следующие 8,224 долл. США (22%)

общий налог : 6,666666666666,66.666666666. Ставка : 13,23%

 

Ставки подоходного налога за 2023 год

Для 2023 налогового года (налоги, подлежащие уплате в апреле 2024 года) обычная ставка подоходного налога сместилась вверх следующим образом:0266

Совместная регистрация в браке Глава семьи 10% 0 – 11 000 долларов 0 – 22 000 долларов 0 – 15 700 долларов 12% 11 001 – 44 725 долларов 22 001 – 89 450 долларов 15 701 – 59 850 долларов 22% 44 726 – 95 375 долларов 89 451 – 190 750 долларов 59 851 – 95 350 долларов

24% 95 376 – 182 100 долларов 190 751 – 364 200 долларов 95 351 – 182 100 долларов 32% 182 101 – 231 250 долларов 364 201 – 462 500 долларов 182 101 – 231 250 долларов

0
35% 231 251 – 578 125 долларов 462 501 – 693 750 долларов 231 251 – 578 100 долларов

0
37% 578 126 долларов США и выше 693 751 долл. США и выше 578 101 долл. США и выше

 

Налог на долгосрочный прирост капитала

TCJA сохраняет существующие налоговые ставки для долгосрочного прироста капитала.

Помните, что краткосрочный прирост капитала — доход от инвестиций, удерживаемых менее одного года, таких как выкупленные дома — облагается налогом как обычный доход. Но IRS взимает меньшую плату за долгосрочный прирост капитала: доход от инвестиций, удерживаемых не менее одного года.

Грубо говоря, налогоплательщики платят 0% от долгосрочного прироста капитала, если их доход попадает в категорию 10% или 12% подоходного налога. Если они зарабатывают достаточно, чтобы платить налоги по ставке 22%, они должны начать платить налоги на долгосрочный прирост капитала.

 

Ставки налога на прирост капитала за 2022 год

Вот как выглядят налоговые категории для долгосрочного прироста капитала за налоговый год 2022 (к оплате в апреле 2023 года): Совместно Глава семьи 0% $0 – $41 675 $0 – $83 350 $0 – $55 800 15% 41 676– 459 750 долл. США 83 351 – 517 200 долларов 55 801 – 488 500 долларов 20% 459 751 долл. США и выше 517 201 долл. США и выше 488 501 долл. США и выше Налог на дополнительный чистый доход от инвестиций 3,8% MAGI свыше 200 000 долл. США MAGI свыше 250 000 долл. США MAGI свыше 200 000 долл. США

 

Ставки налога на прирост капитала в 2023 г.

Для 2023 налогового года (налоги, подлежащие уплате в апреле 2024 г.) ставки налога на прирост капитала увеличиваются:

Ставка налога на прирост капитала	Холост	Женат/замужем Подача документов совместно	Глава семьи
0%	$0 – $44 625	$0 – $89 250	$0 – $59 750
15%	44 626 – 492 300 долларов	89 251 – 553 850 долларов	59 751 – 523 050 долларов
20%	492 301 долл. США и выше	553 851 долл. США и выше	523 051 долл. США и выше
Налог на дополнительный чистый доход от инвестиций (NIIT)
3,8%	MAGI свыше 200 000 долл. США	MAGI свыше 250 000 долл. США	MAGI свыше 200 000 долл. США

Налоговые категории в 2023 г. подскочили больше, чем обычно, учитывая высокий уровень инфляции в 2022 г. , инвесторов в недвижимость и арендодателей. Вот краткое изложение того, что вам нужно знать как владельцу недвижимости, и если вы сомневаетесь, наймите профессионала, который разбирается в бухгалтерском учете с упором на инвестиции в недвижимость. В идеале тот, кто сам инвестирует в недвижимость.

Проценты по жилищной ипотеке подлежат вычету в размере до 1 000 000 долларов США для кредитов, погашенных до 15 декабря 2017 года. TCJA не затрагивает проценты по ипотеке по кредитам на аренду недвижимости.

Еще одно изменение, о котором стоит упомянуть, заключается в том, что с 2019 налогового года больше не предоставляется налоговый вычет по кредитной линии HELOC (Home Equity Line Of Home Equity).

 

Отсутствие налогов на самозанятость для арендодателей

Во многих отношениях арендодатели получают лучшее из обоих миров: налоговые льготы от владения бизнесом без недостатков налогов на самозанятость.

Торговцы недвижимостью иногда могут подпадать под категорию «дилеров» и облагаться двойным налогом FICA. Налоги FICA финансируют социальное обеспечение и Medicare и обходятся как работникам, так и работодателям в 7,65% от всего выплачиваемого дохода. Самозанятые люди в конечном итоге должны платить обе стороны налогов FICA в размере 15,3% от общего дохода. Если вы еще этого не сделали, рассмотрите возможность использования налогового калькулятора, чтобы убедиться, что все верно.

Но Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года в конечном итоге освободил арендодателей и их доход от аренды от любых налогов FICA.

 

Убытки от пассивного дохода Правило

Если у вас есть убытки от «пассивной деятельности», такой как владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, обычно вы можете вычесть эти убытки только для компенсации других источников пассивного дохода, таких как другая недвижимость, сдаваемая в аренду. Например, если вы зарабатываете 10 000 долларов США от одной сдаваемой в аренду недвижимости и имеете убыток в размере 8 000 долларов США на другом, вы можете компенсировать свой доход в размере 10 000 долларов США с убытком в размере 8 000 долларов США, чтобы получить чистый налогооблагаемый доход от аренды в размере 2 000 долларов США.

Но если у вас есть чистый убыток, его нельзя использовать в качестве вычета из вашего активного дохода от вашей работы с 9 до 5. Однако вы можете перенести его на будущее, чтобы компенсировать будущие доходы от пассивного дохода и арендную плату.

Вот как TCJA меняет дело: есть новый потолок в 250 000 долларов для одиноких заявителей, потолок в 500 000 долларов для женатых заявителей, для пассивных убытков. Любые пассивные убытки, которые вам разрешены, сверх этих ограничений, должны быть перенесены на следующий налоговый год.

Это не повлияет на большинство домовладельцев, но об этом следует знать.

 

Заключительное слово

Трудно продвинуться вперед, если 50% вашего дохода идет на налоги (что, вероятно, так и есть, если сложить все, что вы платите, в виде налога с продаж, налога на имущество, федерального подоходного налога, подоходного налога штата). , местный подоходный налог и налоги FICA). Но, будучи более опытным в документации и вычетах, арендодатели и инвесторы в недвижимость могут платить меньше налогов, чем другие люди, и по-настоящему осознать преимущества предпринимательства.

Не забывайте всегда документировать каждый расход вы планируете вычесть. Это означает хранение квитанций, счетов-фактур и счетов в течение года по мере возникновения расходов; чтобы помочь с этим, заведите отдельный расчетный счет для расходов на недвижимость, если вы еще этого не сделали. Никогда не пользуйтесь этой дебетовой картой и не выписывайте чек с этого счета без предварительного получения документации!

Мы продолжим обновлять и расширять содержание этой статьи по мере поступления предстоящих налоговых изменений. (Если вы хотите получать уведомления о будущих вебинарах по электронной почте, подпишитесь на нашу рассылку — вы даже получите доступ к нашему бесплатному мини-курсу по покупке 2-4 многоквартирных домов!)

Не стесняйтесь передать этот контрольный список вычетов из арендной платы другим арендодателям, чтобы убедиться, что они пользуются всеми налоговыми вычетами, доступными для арендодателей!

 

Насколько агрессивны ваши отчисления на командировки и отчисления из домашнего офиса? Оставляете ли вы свои ипотечные кредиты только для вычета процентов? Рассыпать бобы!

Подробнее Непрерывное обучение для арендодателей

Я хочу узнать больше о…

Общие вопросы от покупателей жилья впервые

Главная /
Что мы делаем /
Общие вопросы от покупателей жилья впервые

Общие вопросы от тех, кто впервые покупает жилье

1. Почему я должен покупать, а не арендовать?
   • Ответ: Дом – это инвестиция. Когда вы снимаете квартиру, вы выписываете свой ежемесячный чек, и эти деньги исчезают навсегда. Но если вы владеете своим домом, вы можете вычесть проценты по ипотечному кредиту из федерального подоходного налога и, как правило, из налогов штата. Это сэкономит вам много денег каждый год, потому что проценты, которые вы платите, будут составлять большую часть вашего ежемесячного платежа в течение большей части лет вашей ипотеки. Вы также можете вычесть налоги на недвижимость, которые вы платите как домовладелец. Кроме того, стоимость вашего дома может возрасти с годами. Наконец, вам понравится иметь то, что принадлежит только вам — дом, в котором ваш личный стиль расскажет миру, кто вы есть.
2. Что такое «дома HUD» и хороши ли они?
   • Ответ: Дома HUD могут быть очень выгодной сделкой. Когда кто-то с ипотекой, застрахованной HUD, не может оплатить платежи, кредитор лишает права выкупа дома; HUD выплачивает кредитору причитающуюся сумму; и HUD становится владельцем дома. Затем мы продаем его по рыночной стоимости как можно быстрее. Прочитайте все о покупке дома HUD. Проверьте наши списки домов HUD и домов, которые продаются другими федеральными агентствами.
3. Могу ли я стать покупателем жилья, даже если у меня плохая кредитная история и у меня мало средств для первоначального взноса?
   • Ответ: Вы можете быть хорошим кандидатом на участие в одной из федеральных ипотечных программ. Начните с обращения в одно из жилищных консультационных агентств, финансируемых HUD, которое может помочь вам разобраться в ваших вариантах. Кроме того, свяжитесь с вашим местным правительством, чтобы узнать, существуют ли какие-либо местные программы покупки жилья, которые могут подойти вам. Найдите на синих страницах своего телефонного справочника местный отдел жилищного строительства и общественного развития или, если вы не можете его найти, свяжитесь с мэрией или исполнительной властью вашего округа.
4. Существуют ли специальные гранты или программы приобретения жилья для родителей-одиночек?
   • Ответ: Помощь доступна. Начните с ознакомления с процессом покупки жилья и выберите хорошего брокера по недвижимости. Хотя, будучи родителем-одиночкой, у вас не будет двух доходов, на основании которых можно претендовать на кредит, подумайте о том, чтобы получить предварительную квалификацию, чтобы, когда вы найдете дом, который вам нравится в вашем ценовом диапазоне, у вас не было задержки попытки получить квалификацию. Свяжитесь с одним из финансируемых HUD консультационных агентств по вопросам жилья в вашем районе, чтобы обсудить другие варианты помощи, которые могут быть вам доступны. Исследуйте покупку дома HUD, так как это может быть очень выгодная сделка. Кроме того, свяжитесь с местным правительством, чтобы узнать, существуют ли какие-либо местные программы покупки жилья, которые могли бы вам помочь. Найдите на синих страницах своего телефонного справочника местный отдел жилищного строительства и общественного развития или, если вы не можете его найти, свяжитесь с мэрией или исполнительной властью вашего округа.
5. Должен ли я использовать брокера по недвижимости? Как мне его найти?
   • Ответ: Использование брокера по недвижимости — очень хорошая идея. Все детали, связанные с покупкой дома, особенно финансовые, могут ошеломить. Хороший специалист по недвижимости может провести вас через весь процесс и значительно упростить процесс. Брокер по недвижимости будет хорошо знаком со всеми важными вещами, которые вы хотите знать о районе, который вы, возможно, рассматриваете … качество школ, количество детей в районе, безопасность района, движение объем и многое другое. Он или она поможет вам определить ценовой диапазон, который вы можете себе позволить, и проведет поиск по объявлениям и многочисленным службам списков домов, которые вы захотите увидеть. Имея немедленный доступ к домам, как только они выставлены на продажу, брокер может сэкономить вам часы, потраченные впустую на поездки. Когда придет время сделать предложение о доме, брокер может указать, как структурировать вашу сделку, чтобы сэкономить ваши деньги. Он или она объяснит преимущества и недостатки различных типов ипотечных кредитов, проведет вас через оформление документов и будет рядом, чтобы держать вас за руку и отвечать на вопросы в последнюю минуту, когда вы подписываете окончательные документы при закрытии. И вам не нужно ничего платить брокеру! Плата поступает от продавца дома, а не от покупателя. Кстати, если вы хотите купить дом HUD, вам необходимо будет использовать брокера по недвижимости, чтобы подать заявку. Чтобы найти брокера, который продает дома HUD, проверьте свои местные желтые страницы или раздел объявлений вашей местной газеты.
6. Сколько денег мне потребуется, чтобы купить дом?
   • Ответ: Ну, это зависит от ряда факторов, включая стоимость дома и тип ипотеки, которую вы получаете. В общем, вам нужно собрать достаточно денег, чтобы покрыть три расходы: задаток — депозит, который вы вносите за дом, когда вы подаете свое предложение, чтобы доказать продавцу, что вы серьезно хотите купить дом жилой дом; первоначальный взнос , процент от стоимости дома, который вы должны заплатить при заселении; и расходы на закрытие , расходы, связанные с оформлением документов для покупки дома. Когда вы сделаете предложение о доме, ваш брокер по недвижимости положит ваш задаток на счет условного депонирования. Если предложение будет принято, ваш задаток будет использован для первоначального взноса или расходов на закрытие. Если ваше предложение не будет принято, ваши деньги будут вам возвращены. Сумма вашего задатка варьируется. Например, если вы покупаете дом с HUD, ваш депозит обычно составляет от 500 до 2000 долларов. Чем больше денег вы вложите в первоначальный взнос, тем ниже будут ваши платежи по ипотеке. Некоторые виды кредитов требуют 10-20% от стоимости покупки. Вот почему многие покупатели жилья впервые обращаются за помощью в FHA HUD. Кредиты FHA требуют очень мало вниз. Заключительные расходы, которые вы оплачиваете при заселении, составляют в среднем 3-4% от стоимости вашего дома. Эти расходы покрывают различные сборы, взимаемые вашим кредитором, и другие расходы на обработку. Когда вы подаете заявку на кредит, ваш кредитор даст вам оценку расходов на закрытие, так что вы не будете застигнуты врасплох. Если вы покупаете дом HUD, HUD может оплатить большую часть ваших расходов на закрытие.
7. Как узнать, могу ли я получить кредит?
   • Ответ: Воспользуйтесь нашими простыми ипотечными калькуляторами, чтобы узнать, сколько ипотечного кредита вы могли бы заплатить — это хорошее начало. Если сумма, которую вы можете себе позволить, значительно меньше стоимости домов, которые вас интересуют, возможно, вам стоит подождать еще некоторое время. Но прежде чем сдаться, почему бы вам не обратиться к брокеру по недвижимости или консультационному агентству, финансируемому HUD? Они помогут вам оценить ваш кредитный потенциал. Брокер будет знать, какие виды ипотечных кредитов предлагают кредиторы, и может помочь вам выбрать кредитора с программой, которая может подойти именно вам. Еще одна хорошая идея — получить предварительную квалификацию для получения кредита. Это означает, что вы идете к кредитору и подаете заявку на ипотеку, прежде чем вы действительно начнете искать дом. Тогда вы будете точно знать, сколько вы можете позволить себе потратить, и это ускорит процесс, как только вы найдете дом своей мечты.
8. Как найти кредитора?
   • Ответ: Вы можете финансировать дом с помощью кредита в банке, ссудно-сберегательной кассе, кредитном союзе, частной ипотечной компании или различных кредиторах правительства штата. Покупка кредита похожа на покупку любой другой крупной покупки: вы можете сэкономить деньги, если потратите некоторое время на поиски лучших цен. Разные кредиторы могут предлагать совершенно разные процентные ставки и комиссию за кредит; и, как вы знаете, более низкая процентная ставка может иметь большое значение в том, сколько дома вы можете себе позволить. Поговорите с несколькими кредиторами, прежде чем принять решение. Большинству кредиторов требуется 3-6 недель для всего процесса утверждения кредита. Ваш брокер по недвижимости будет знаком с кредиторами в этом районе и с тем, что они предлагают. Или вы можете заглянуть в раздел недвижимости вашей местной газеты — в большинстве газет указаны процентные ставки, предлагаемые местными кредиторами. Вы можете найти одобренных FHA кредиторов в Желтых страницах вашей телефонной книги. HUD не выдает ссуды напрямую — вы должны использовать одобренного HUD кредитора, если вы заинтересованы в ссуде FHA.
9. Какие еще расходы мне необходимо учитывать помимо оплаты ипотечного кредита?
   • Ответ: Ну, конечно, у вас будут ежемесячные коммунальные платежи. Если ваши коммунальные услуги включены в арендную плату, это может быть для вас новым. Ваш брокер по недвижимости сможет помочь вам получить от продавца информацию о том, сколько обычно стоят коммунальные услуги. Кроме того, у вас могут быть взносы в ассоциацию домовладельцев или ассоциацию кондоминиумов. У вас обязательно будут налоги на недвижимость, а также могут быть городские или окружные налоги. Налоги обычно включаются в ваш платеж по ипотеке. Опять же, ваш брокер сможет помочь вам предвидеть эти расходы.
10. Итак, что покроет мой ипотечный кредит?
    • Ответ: Большинство кредитов состоят из 4 частей: основная сумма: погашение суммы, которую вы фактически заняли; проценты: платеж кредитору за деньги, которые вы одолжили; страхование домовладельцев: ежемесячная сумма для страхования имущества от ущерба от пожара, дыма, кражи и других опасностей, требуемых большинством кредиторов; и налоги на недвижимость: ежегодные городские/окружные налоги, взимаемые с вашей собственности, разделенные на количество платежей по ипотеке, которые вы делаете в год. Большинство кредитов выдаются на 30 лет, хотя доступны и 15-летние кредиты. В течение срока действия кредита вы будете платить гораздо больше процентов, чем основной долг, а иногда в два или три раза больше! Из-за того, как структурированы кредиты, в первые годы вы будете платить в основном проценты по своим ежемесячным платежам. В последние годы вы будете платить в основном основную сумму.
11. Что мне нужно взять с собой при подаче заявления на ипотеку?
    • Ответ: Хороший вопрос! Если у вас есть все с вами, когда вы посещаете своего кредитора, вы сэкономите много времени. У вас должны быть: 1) номера социального страхования для вас и вашего супруга, если вы оба подаете заявление на получение кредита; 2) копии выписок с текущего и сберегательного счетов за последние 6 месяцев; 3) доказательства любых других активов, таких как облигации или акции; 4) квитанция о недавней зарплате с подробным описанием вашего заработка; 5) список всех счетов кредитных карт и приблизительные ежемесячные суммы задолженности по каждому из них; 6) список номеров счетов и остатков по непогашенным кредитам, таким как автокредиты; 7) копии налоговых деклараций о доходах за последние 2 года; и 8) имя и адрес человека, который может подтвердить вашу занятость. В зависимости от вашего кредитора, вас могут попросить предоставить другую информацию.
12. Я знаю, что существует множество видов ипотечных кредитов. Как мне узнать, какой из них лучше всего подходит мне?
    • Ответ: Вы правы — есть много видов ипотеки, и чем больше вы знаете о них, прежде чем начать, тем лучше. Большинство людей используют ипотеку с фиксированной процентной ставкой. При ипотеке с фиксированной процентной ставкой ваша процентная ставка остается неизменной в течение срока ипотеки, который обычно составляет 30 лет. Преимущество ипотеки с фиксированной процентной ставкой заключается в том, что вы всегда точно знаете, какой будет сумма платежа по ипотеке, и можете ее планировать. Еще одним видом ипотеки является ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM). При таком виде ипотеки ваша процентная ставка и ежемесячные платежи обычно начинаются ниже, чем при ипотеке с фиксированной ставкой. Но ваша ставка и оплата могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону, не реже одного-двух раз в год. Корректировка привязана к финансовому индексу, такому как индекс казначейских ценных бумаг США. Преимущество ARM заключается в том, что вы можете позволить себе более дорогой дом, потому что ваша первоначальная процентная ставка будет ниже. Существует несколько государственных ипотечных программ, в том числе программы Управления по делам ветеранов и программы Министерства сельского хозяйства. Большинство людей слышали об ипотеке FHA. FHA на самом деле не дает кредитов. Вместо этого он страхует ссуды, так что, если покупатели по какой-то причине не выполнят свои обязательства, кредиторы получат свои деньги. Это побуждает кредиторов давать ипотечные кредиты людям, которые в противном случае не могли бы претендовать на получение кредита. Поговорите со своим брокером по недвижимости о различных видах кредитов, прежде чем начать искать ипотечный кредит.
13. Когда я найду дом, который хочу, сколько я должен предложить?
    • Ответ: Опять же, ваш брокер по недвижимости может помочь вам здесь. Но есть несколько вещей, которые вы должны учитывать: 1) соответствует ли запрашиваемая цена ценам на аналогичные дома в этом районе? 2) Дом в хорошем состоянии или вам придется потратить значительную сумму денег, чтобы сделать его таким, каким вы хотите его видеть? Вы, вероятно, хотите получить профессиональную инспекцию дома, прежде чем сделать свое предложение. Ваш брокер по недвижимости может помочь вам организовать его. 3) Как долго дом находится на рынке? Если он был выставлен на продажу в течение некоторого времени, продавец может быть более склонен принять более низкое предложение. 4) Сколько потребуется ипотечного кредита? Убедитесь, что вы действительно можете позволить себе любое предложение, которое вы делаете. 5) Насколько сильно вы действительно хотите дом? Чем ближе вы к запрашиваемой цене, тем больше вероятность того, что ваше предложение будет принято. В некоторых случаях вы можете даже предложить больше, чем запрашиваемая цена, если вы знаете, что конкурируете с другими за дом.
14. Что, если мое предложение будет отклонено?
    • Ответ: Часто бывают! Но не позволяйте этому остановить вас. Теперь вы начинаете переговоры. Ваш брокер поможет вам. Возможно, вам придется предложить больше денег, но вы можете попросить продавца покрыть некоторые или все ваши заключительные расходы или сделать ремонт, который обычно не ожидается. Часто переговоры о цене проходят несколько раз, прежде чем сделка будет заключена. Просто помните — не увлекайтесь переговорами настолько, чтобы не потерять из виду то, что вы действительно хотите и можете себе позволить!
15. Так что же будет при закрытии?
    • Ответ: По сути, вы будете сидеть за столом со своим брокером, брокером продавца, возможно, продавцом, и заключительным агентом. У заключительного агента будет стопка бумаг, которые вы и продавец должны подписать. Хотя он или она даст вам базовое объяснение каждого документа, вы можете потратить время, чтобы прочитать каждый из них и/или проконсультироваться со своим агентом, чтобы убедиться, что вы точно знаете, что подписываете.