16 ошибок начинающих риэлторов. Что делают риэлторы
16 ошибок начинающих риэлторов
Многие агенты делают критические ошибки за первые 2 месяца работы. Мы перевели статью известного зарубежного эксперта об ошибках риэлтора и дополнили ее мнениями российских специалистов.
7 ошибок новичков. Мнение американского специалиста
1
Нет бизнес-плана или стратегии
Многие начинающие агенты только и думают о том, в какую контору они пойдут, как только получат лицензию. Почему? Да потому что большинство никогда не занималось бизнесом: такие люди работали только на кого-то. Поэтому для них стать риэлтором означает просто устроиться на другую работу. Они не думают о том, что быть риэлтором — быть в первую очередь предпринимателем, то есть работать на себя.Если вы не понаслышке знаете, что такое бизнес, то должны понимать, что бизнес-план — его ключевая составляющая. Он помогает определить, куда вы идете, как вы дойдете до цели, и что вам нужно сделать, чтобы сделать бизнес успешным. Вот самые основные пункты любого бизнес-плана:
- Цели. Чего вы хотите? Цели должны быть ясные, краткие, измеряемые и достижимые.
- Услуги, которые вы оказываете. Не пытайтесь быть мастером на все руки — выберите сферу (жилая или коммерческая недвижимость, покупка/продажа/аренда) и сконцентрируйтесь на ней. Риэлторы по жилой недвижимости сначала оттачивают свое мастерство в сфере покупок и аренды, а потом уже переходят к работе с продавцами жилья.
- Рынок. Кому вы продаете свои услуги?
- Бюджет. Представьте, что вы — компания. Какие у нее расходы: газ, вода, продукты, мобильная связь и т.д. Составьте полный список. После запишите все новые расходы: членские взносы, мобильная связь (теперь сумма будет гораздо больше), маркетинг (очень важный пункт) и т.д.
- Финансирование. Как вы будете покрывать свои расходы первые 60 дней (минимальный срок). Сопоставьте это с вашими целями и определите время, когда выйдете на самоокупаемость.
- Маркетинговый план. Как вы собираетесь продвигать свои услуги? Запомните: САМЫЙ ЭФФЕКТИВНЫЙ способ начать — сарафанное радио среди ваших знакомых.
2
Не пользуются помощью специалистов смежных областей
Говорят, что великие бизнесмены окружают себя людьми гораздо умнее себя. Для завершения сделки помимо риэлтора нужны еще: агент покупателя, кредитор, страховой агент, оценщик и др. Вы сами можете выбирать специалистов, которые помогут в купле-продаже. Тут надо быть грамотным, чтобы выбирать действительно полезных коллег, а не тех, от кого у вас будет только головная боль. Вы вдвойне выиграете, если соберете хорошую команду. Во-первых, сделка пройдет успешно. Во-вторых, это ваша заслуга, что вы подобрали грамотных людей.Высококлассный специалист часто выходит за рамки своих прямых обязанностей и может даже помочь вам советом, если видит, что вы что-то делаете неправильно или только собираетесь делать. В их интересах, чтобы сделка прошла гладко, чтобы вы с ними работали и дальше.
3
Не вооружаются необходимыми инструментами
Быть риэлтором-новичком дорого. Например, в Техасе лицензия стоит от $700 до $900 (не говоря уже о потраченном времени). Еще больше денег нужно на обеспечение нужным инструментарием. И не думайте, что можно обойтись без них — ваши конкуренты уж точно так не думают.- MLS -доступ. На него придется потрать больше всего. В Остине, штат Техас на него нужно приемрно $1000. Но отказываться от него нельзя, MLS — одна из самых важных вещей для риэлтора. С ней у вас будет доступ к 99% домов в вашей округе.
- Сотовая связь с безлимиткой. У всех есть телефон. Но не все выбирают правильный тарифный план. Риэлтору нужна безлимитная связь, чтобы была возможность общаться с клиентами 24 часа 7 дней в неделю.
- Компьютер (лучше ноутбук). У вас просто должен быть компьютер. Тут без варинатов. Причем ноутбук — огромный плюс, чтобы быть более мобильным. Ведь вам придется работать и в офисе и дома, и просто на улице. Агенты-новички часто удивляются тому, сколько времени им приходится тратить на работу не в офисе. Ноутбук же помогает решать задачи здесь и сейчас.
- Машина. Вам, конечно, не нужен Lexus, но Miata тоже не катит. Машина должна быть 4-дверной. Это может быть удобный и презентабельный кроссовер. Держите автомобиль в чистоте, и, умоляю вас, не курите в нем! Вы в ней проведете КУЧУ времени, и проедете много миль, так что большой плюс, если она не съедает топливо.
4
Недостаток финансирования
Если вы потратили время на бизнес-план, то скорее всего теперь представляете, какой у вас бюджет. Но мало иметь его на бумажке. Нужно иметь деньги в реальности и самое важное, не отходить от бюджета. Практика показывает, что 90% все малых предприятий терпят неудачу из-за недостатка финансирования. Обычно, новому риэлтору нужен резерв на 3 месяца — именно спустя это время он перейдет на постоянную работу в агентство недвижимости.Не нужно полагаться только на кредит в банке. Попросите своего супруга/супругу поддержать вас материально, пока не встанете на ноги. Можно в конце концов работать на своей прежней работе неполный день, чтобы это не мешало риэлторскому бизнесу. Многие успешные официанты становятся не менее успешными риэлторами даже не воспользовавшись кредитом в банке. Запомни, когда начинаешь новый бизнес, забудь о заработке в первые 60 дней.
5
Не хотят тратиться на маркетинг
Более того, они только что заплатили $2000 за свою лицензию, поэтому раскошелиться еще на что-то — последнее, что они сделают. Опять же, проблема в том, что многие воспринимают риэлторское дело, как очередную работу на кого-то.journal.regionalrealty.ru
Как зарабатывает риэлтор, за что ему платят в сделке: ответ
Совершая какие-либо сделки с недвижимостью, продавцы и покупатели нередко задумываются о необходимости прибегнуть к помощи риэлтора. Однако, в большинстве случаев, столкнувшись с тем, что профессиональный риэлтор берет за свои услуги внушительные проценты от состоявшейся сделки, они отказываются от этой мысли. Давайте разберемся с тем, что делает риэлтор и почему не стоит скупиться на его услуги.
Разделы статьи:
Роль риэлтора в проведении сделки
Основная обязанность риэлтора – всестороннее сопровождение сделок с недвижимостью. Она включает в себя более 9 видов работ.
Далее, чтобы сформировать более ясное понимание о том, чем занимается специалист, которому Вы доверили проведение сделки, выберем конкретный вариант.
Рассмотрим ситуацию, когда собственник решает продать свою квартиру и приобрести недвижимость в другом доме или районе.
Оценка недвижимости и анализ рынка
Так, на первоначальном этапе, риэлтор должен грамотно оценить объект недвижимости, который следует продать. При этом, учитываются абсолютно все характеристики: начиная от инфраструктуры района и заканчивая внутренними характеристиками квартиры.
Для того, чтобы цена была адекватной рыночной ситуации риэлтор проводит ряд мероприятий, направленных на составление аналитических и статистических отчетов, характеризующих общее состояние рынка недвижимости на момент продажи, характеризующих аналогичные объекты – конкуренты.
Опытный специалист на основе всех достоинств и недостатков недвижимости, по сравнению с конкурентами, даст грамотные рекомендации продавцу по проведению необходимой предпродажной подготовки объекта недвижимости, также поможет в организации подготовки.
А риэлтор без опыта скорее всего обойдется вам гораздо дешевле, если у вас несложные задачи, то этот вариант вам подойдет даже лучше. Новичкам важны репутация и имидж, на начальной стадии они работают на это.
Рекламная компания и переговоры
Далее следует один из самых важных этапов работы: организация качественной и эффективной рекламной компании недвижимости. Профессионалы используют огромный спектр возможностей, предоставляемых виртуальными и печатными СМИ, нередко задействуют рекламу на ТВ и радио.
Используются также возможности расклейки и раскидки рекламных объявлений, обзвон базы потенциальных покупателей. Качество рекламы напрямую зависит от профессиональных качеств специалиста по продаже недвижимости: от его умения правильно составить продающее описание объекта недвижимости, выбрать подходящие фотографии, правильно спланировать маркетинговые действия.
Не менее ответственный этап – проведение показов недвижимости и переговоры с потенциальными покупателями. Здесь, для специалиста важно указать на достоинства именно этого варианта, и сгладить недостатки.
Многое будет зависеть от умения агента риэлтора вести переговоры и убеждать потенциальных покупателей. Главный показатель успеха на этой стадии – согласие на заключение предварительного договора.
Хороший агент подведет стороны к компромиссу и условиям, которые устроят обе стороны, грамотно выстроит график проведения сделки и порядок расчетов между сторонами.
Когда покупатель на недвижимость найден, риэлтору необходимо приступить к поиску варианта для покупки. Это также достаточно трудоемкий и длительный процесс, от которого освобождается продавец, пользуясь услугами риэлтора.
Так перед риелтором стоит задача просмотреть сотни подходящих объектов недвижимости и сделать столько же звонков. Согласовать время просмотров квартиры и подобрать из всех вариантов недвижимость, которая действительно устроит клиента. В этом случае, также на плечи риэлтора ложится обязанность довести до соглашения продавца и покупателя, заключить предварительное соглашение на выгодных каждому условиях.
Юридическая проверка и перерегистрация
Один из самых ответственных шагов – проверка юридической чистоты объектов недвижимости. Для этого специалист собирает все документы на недвижимость, собирает справки, проверяет объекты в государственных органах.
Риэлтор дает рекомендации либо самостоятельно готовит все необходимые для сделки документы. Работа риэлтора – организовать регистрацию, договориться со специалистами, которым необходимо присутствовать на сделке, передать документы на недвижимость в регистрационные органы, присутствовать при расчетах покупателей и продавцов недвижимости – на всех этих этапах он выступает гарантом удачного завершения сделки.
На завершающем этапе – специалист по недвижимости помогает в процессе перерегистрации каждой из сторон по новому месту жительства. Обеспечивает юридическую и физическую передачу недвижимого имущества. Оформляет акт приема-передачи недвижимости между покупателем и продавцом.
Оплата работы риэлтора
Следует отметить, что комиссия за продажу квартиры делится между агентом и компанией, которую он представляет. Мы видим, что процент риэлтора по сделке вполне оправдан тем перечнем действий, который он обязан выполнить после заключения договора с клиентом.
Что касается доли агентства – то это своеобразная гарантия добросовестности и надежности.
Обращаясь в стабильное агентство с хорошей репутацией, Вы получаете хороший сервис, компетентных сотрудников, полное информационное и техническое сопровождение работы агентов, сопровождение сделки полным штатом специалистов, участие которых просто необходимо: ипотечные брокеры, юристы.
Кроме того, фирма – это гарантия страхования профессиональной ответственности, а значит, Ваша безопасность в случае ошибки специалиста по недвижимости.
Услуги риэлтора – это отличное вложение денег, которое избавит Вас от временных затрат, бесконечных звонков и просмотров неудачных вариантов, ненужного стресса, и мороки с огромными пакетами документов и справок.
Однако, обращаясь за помощью, особенное внимание обратите на профессионализм специалиста и статус агентства недвижимости.
В Санкт-Петербурге, например, выбору и найму риэлтора посвящен большой сайт ассоциации риэлторов, с возможностью ознакомиться с отзывами и проверить работу риэлтора, прежде, чем начать с ним работать.
Похожие статьи:
У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами
prodatkvartiry.ru
Зачем нужен риэлтор Полезные советы Недвижимость Subscribe.Ru
Многие наши соотечественники считают, что при покупке квартиры или дома риэлтор необходим из соображения безопасности, а вот при продаже недвижимости - его присутствие вовсе необязательно. Однако практика показывает, что именно самостоятельные попытки реализовать свою собственность обычно приводят к печальному концу, поскольку только профессионал может выявить в милой старушке или скромном молодом человеке "законного" мошенника, который делает деньги, пользуясь лазейками в несовершенном российском законодательстве. Риэлтор же экономит ваше время и деньги, спасая вас и от хождения по разным инстанциям.
Все действия риэлтора направлены на успешное (максимально выгодное для клиента) совершение сделки. Работу посредника можно разделить на две составляющие: «технические» и «основные». К «техническим» относятся: рекламная компания продаваемого объекта, поиск квартир по заданным параметрам, организация просмотров или показов квартиры, сбор справок и документов.
Успешное исполнение «основных» обязанностей риэлтора, требует не только знания законов, но и технологии проведения сделок, умение вести переговоры с контрагентами. И это, пожалуй, основной инструмент профессионального риэлтора. Он всегда контролирует ситуацию, может спрогнозировать её развитие. А при необходимости предпринять меры. Неопытный человек действует практически вслепую.
Традиционно, именно риэлтор ведет все переговоры, организует и проводит передачу аванса или задатка, согласовывает сроки проведения предстоящей сделки, а самое главное проводит экспертную оценку юридической чистоты предстоящей сделки, и наконец, организует и проводит саму сделку. Немало? И действительно, объем работы огромный, особенно если одновременно совершается несколько сделок (альтернативных покупок). А таких сделок большинство. И поскольку все являются «звеньями одной цепи», со всеми необходимо согласовать массу различных нюансов. Многие сделки срываются потому, что стороны не смогли договориться, найти компромиссное решение, ведь каждый «тянет одеяло на себя». Вести переговоры - это умение, которым владеет профессиональный риэлтор.
Оценка стоимости квартиры
Итак, обратившись к риэлтору, первое, в чем он может помочь - объективно оценить вашу недвижимость. Именно правильная оценка недвижимости помогает принести максимальную прибыль и съэкономить время. Опытный риэлтор в курсе реальных продажных цен, т.к часто при продаже цена значительно снижается. От этого во многом зависит, насколько конкурентоспособной и интересной будет цена вашей квартиры для потенциальных покупателей. Ведь если стоимость слишком высока, покупатели даже не будут рассматривать предложение, а если цена занижена, то вы просто теряете деньги. Цена квартиры зависит от множества факторов, и это не только близость к центру города, к метро, а также важен метраж, этаж, престижность района и состояние жилья. Чтобы определить реальную стоимость объекта, риэлторы анализируют аналогичные объекты недвижимости, обзванивая и осматривая, к примеру, квартиры в конкретном районе, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки, т.е мониторят рынок недвижимости. Это очень специфичная и трудоемкая работа, однако, она позволяет не только реально оценить вашу квартиру, но и выявить для покупателя ее достоинства по сравнению с аналогичными вариантами.
Реклама объекта недвижимости
Другой важный момент для продажи или сдачи в аренду жилья - это реклама вашего объекта недвижимости. Именно, правильная организация рекламной кампании - залог успеха при продаже жилья. Чтобы информация о вашем предложении попала к потенциальному покупателю, реклама должна охватывать как можно большую аудиторию. Агентство максимально быстро распространит исчерпывающую, достоверную, правильно структурированную информацию о вашей квартире. Про ваше предложение узнают сотни заинтересованных в покупке квартиры клиентов. Технология отработана, налажены каналы, по которым риэлторы оперативно обмениваются эксклюзивной информацией. При необходимости, компания размещает рекламу Вашей квартиры в специализированных газетах и журналах, интернет-изданиях и на порталах нежвижимости.
Многие считают, что рекламу дать может любой грамотный человек, особенно если он знаком с интернетом. Существует множество досок объявлений, опубликовал бесплатно и зачем платить лишнее? Но чтобы ваше объявление увидел потенциальный клиент, среди миллиона предложений и запомнил ваше, таких объявлений должно быть порядка тысячи. При этом покупатели для поиска квартир также обращается к агенту, который в свою очередь не ищет объекты в интернете.
Чистота сделки недвижимости
Выяснение факторов, по которым сделка может быть признана недействительной - это та работа, с которой никто кроме серьезного риэлторского агентства не справится. Опытные риэлторы-юристы не дадут клиенту «добро» на приобретение квартиры, пока не выяснят всю историю перехода прав собственности на нее. Были случаи, когда для уточнения каких-то деталей риэлторы разыскивали бывших владельцев жилья, даже проживающих за границей, а также наследников. Понятно, что сам покупатель такую проверку произвести не в состоянии. Мало того, в большинстве случаев он даже и не представляет, на что следует обращать внимание, знакомясь с документами на квартиру. Ну а цена такой беспечности может быть равна стоимости приобретаемого жилья.
Безопасность расчетов
Столичные квартиры стоят немалые деньги, поэтому двойная гарантия на этом этапе (риэлторской фирмы и банка, через который совершается сделка) не помешает. К тому же, вся процедура расчетов - от внесения залога до получения
документов на квартиру и ключей - таит в себе массу опасностей и для продавца, и для покупателя. Избежать их помогут специалисты, обеспечивающие сопровождение сделки.Комфорт и спокойствие
Спокойствие в период покупки или продажи жилья дорогого стоит. Поэтому клиенты ищут компании, которые не просто предлагают стандартный перечень услуг («продам, обменяю, расселю»), но и берут на себя дополнительные хлопоты: помогают собрать нужные справки, сняться с регистрационного учета, прописаться по новому месту жительства и т.д. Стоит обратить внимание на то, что не все фирмы добросовестно выполняют свои обязательства перед клиентом, и потому ответственность сторон обязательно должна быть прописана в договоре с агентством. Обращайте внимание на опыт и репутацию компании, интересуйтесь, какие гарантии она предоставляет клиентам, и тогда вам не придется тратить нервы на каждом этапе сделки с недвижимостью.
subscribe.ru
