Агентство недвижимости как бизнес. Агентство бизнес недвижимости
Агентство недвижимости как бизнес - объем вложений, окупаемость
Услуги риэлтора – это тот вид деятельности, который, по сути, является посредничеством. При этом многие считают, что роль риэлтора не такая уж и весомая. И по большому счету он мало что делает, но много зарабатывает. И независимо, является ли риэлтор или агентство членом какой-то гильдии или сообщества. Или же это самостоятельное лицо, будь то юридическое или физическое. В любом случае вся работа – это свести вместе контрагентов по сделке с недвижимостью. И поскольку в этом случае очень высоки человеческие факторы, то рассчитать бизнес-план крайне сложно. В то же время оценить бизнес-идею, влияние внешних факторов на деятельность риэлтора – это вполне реально.
Ведение бизнеса
Агентства недвижимости могут вести бизнес двумя способами:
- Поиск и продажа жилых и коммерческих помещений по заказам клиентов - так работают большинство агентств. Они заключают договор оказания услуг с клиентом (который позволяет риэлторуне сильно беспокоиться о том, что клиент будет сам продавать и встречаться с потенциальными покупателями).
- Приобретение на себя помещения и последующая продажа его клиенту - так работают только наиболее крупные и известные агентства недвижимости, имеющие свои достаточные финансовые ресурсы. Приобретаться могут не только небольшие и крупные квартиры (причем как на вторичном рынке так и на этапе строительства), но и даже коммерческие помещения (торговые и офисные площади, склады и прочее).
С первого взгляда кажется, что бизнес риэлтора прост. Достаточно найти клиента и дело в шляпе. На самом деле на сегодняшний день даже и это сделать достаточно трудно, в особенности небольшим компаниям. Ведь большое количество новостей о черных и серых риэлторах достаточно сильно подпортили репутацию данному бизнесу. А если у вас небольшое агентство, либо недавно созданное с нуля, то, чтобы заработать репутацию вам потребуется сильно попотеть.
Кроме этого, одной из серьезнейших проблем и опасений риэлтора является боязнь того, что его клиент договорится напрямую с покупателем или продавцом недвижимости минуя риэлтора. Вроде бы вся работа сделана, вы подобрали покупателя или нашли подходящее помещение своему клиенту. Но он вдруг пропал и на ваши звонки не отвечает, а через некоторое время выясняется, что он уже не нуждается в ваших услугах.
Что должен уметь риэлтор
Порог входжения в бизнес очень мал, поэтому начать его может любой желающий. Достаточно взять в аренду небольшой офис, поставить туда мебель и дать объявление в газету. Далее все зависит от вас. А чтобы вы смогли получить максимальную прибыль вам понядобятся следующиен знания:
- психология продаж
- азы законодательства в части купли-продажи, аренды недвижимости;
- азы финансов в части получения ипотеки;
- знание оценки недижимости и понимание основ ценообразования.
Но даже эти знания не гарантируют вам успех. Опытный риэлтор должен также иметь еще и связи с регистрационной палате и других структурах, которые позволят ему проверить недвижимость на законность, а также потенциальных покупателей или продавцов недвижимости на предмет мошенничества. А также иметь некоторые связи в банковских структрах, чтобы помочь своим клиентам быстро и недорого получить кредит на приобретение квартиры.
Благодаря данным знаниям агентство недвижимости сможет предлагать следующие услуги:
- оценка недвижимости;
- подбор и приобретение объектов недвижимости;
- помощь в получении ипотеки.
Риски разорения риэлторского агентства от экономических потрясений
Кризисные периоды, будь то экономические или политические (которые тянут за собой проблемы в экономике) напрямую отрицательным образом влияют на рынок недвижимости. И он практически замирает. Продажи, аренда, строительство и так далее, все это будет идти крайне медленными темпами. Частые срывы сделок, их продление – все эти проблемы характерны для работы риэлторского агентства в моменты спада экономики. Но в то же время, когда у населения, инвесторов проходит первый шок от финансовых проблем, потребители начинают активно вкладывать свои средства в ликвидное имущество. И вот тут-то, недвижимость является одним из приоритетных проектов. Поэтому если говорить о проблеме разорения в кризисные периоды, то нужно понимать, что она существенна только в том случае, если риэлторское агентство не в силах пережить период спада спроса.
Риск разорения конкурентами
Бизнес на посреднических услугах в сфере недвижимости очень легко воспроизводим. Он не требует больших финансовых затрат. А, значит, в условиях его доступности и возможности скопировать, риски появления и роста конкурентов высоки. Увы, одной из причин разорения риэлторов являются именно действия конкурентов. Еще один момент: работа агента по недвижимости не требует каких-то особых навыков, умений, образования или длительного опыта. По сути, все то, что делает риэлтор, может делать сам покупатель, или продавец, или арендатор и так далее. Такие элементарные вещи как: подача рекламного материала, поиск недвижимости, ее показ, рассказ о ней с положительной точки зрения можно сделать и без агента. Один из плюсов риэлторов – это база данных о недвижимости. Но и тут кроется лукавство посредников. Большая часть их базы взята самым простым образом: интернет, печатные издания, объявления и так далее. Все эти источники доступны и без агентства. В то же время стоит упомянуть, что между агентствами зачастую есть связь. Что позволяет им экономить время на поиске клиентов, в то же время расширить базу данных. По сути – это одно из немногих их преимуществ: клиенты платят агенту за экономии времени. Но платят за это большие деньги.
Риски снижения спроса
Люди – потенциальные клиенты агентов по недвижимости с каждым годом все меньше и меньше обращаются к ним за помощью. Развитие интернета позволяет контрагентам самостоятельно находить друг друга без посредников. С другой стороны, автоматизация и упрощение регистрации сделок с недвижимостью в госорганах также делает услуги риэлторов ненужными.
Нельзя сказать, что потребность в агентах отпадет на все 100%. Но в то же время для риэлторов существует вполне реальная опасность в уменьшении их количества или снижении уровня дохода. Спасательным кругом может стать расширение спектра услуг. Но тут тоже все сложно. Поскольку отсутствие знаний в юридической, строительной сферах ограничивает эту возможность. А не желание брать на себя ответственность за риски (как-то расторжение сделки, выявившиеся после покупки минусы недвижимости, срыв договоренностей) снижает доверие потенциальных клиентов.
Сезонность спроса на недвижимость тоже не очень благоприятный фактор. Зачастую в период с ноября по март или даже апрель, рынок затихает. В самых худших случаях риэлторы остаются без дохода. Анализируя бизнес-идею агентства недвижимости можно прийти к выводу, что это не очень надежный, неперспективный бизнес. Заработки тут нестабильны и с точки зрения «честности» в глазах клиентов незаслуженные.
В то же время для самого риээлтора этот бизнес минимально рискован. Он практически не требует капитальных вложений. Вести работу по поиску клиентов можно и из дому. Компьютер, выход в интернет, телефон, умение говорить с клиентом, наличие времени, пожалуй, минимальный набор того что нужно для начала работы. Для тех, кто хочет себя попробовать, но в то же время не готов рисковать собственными финансами – это удобно.
biznesplan-primer.ru
Открой бизнес | Риэлторское агентство как бизнес
Как открыть риэлтерскую контору?
Бизнес начинается со знакомства с рынком, и бизнесмену лучше всего вначале просто поработать в каком-либо агентстве, чтобы узнать все тонкости этой сферы. Нужно знать:
- как осуществляются все операции с недвижимостью
- как оформляются различные документы
- каковы юридические нюансы работы
- как осуществляются взаиморасчеты, и как можно их проконтролировать
- каковы особенности психологии покупателей
Наработав соответствующий опыт, можно попробовать открыть риэлтерское агентство, и первым шагом к началу работы будет создание собственного предприятия – на первых порах уместным будет ИП или ООО. При этом предприниматель должен сразу определиться, с какой именно недвижимостью он будет работать – элитной, бюджетной, среднего класса, жилой или коммерческой, а также со вторичным или первичным рынком. Это поможет выбрать систему налогообложения и разработать устав компании с описанием ее деятельности.
Следующий шаг – набор персонала. Даже самый профессиональный агент по недвижимости, открывая собственную контору, не справится с работой в одиночку, и ему стоит нанять помощников. Это могут быть как риэлторы, с которыми можно будет разделить часть сделок, так и вспомогательный персонал – водитель, юрист, офис-менеджер, бухгалтер.
Определившись с количеством сотрудников и спецификой работы, можно подыскать помещение для офиса. Оно может занимать 50-100 кв. м и располагаться либо в центре города (если планируется открыть риэлтерскую контору по работе с элитной недвижимостью), либо в спальном районе (если целью предпринимателя будет вторичный рынок и объекты эконом-класса). В любом случае помещение должно располагаться так, чтобы потенциальным клиентам было удобно до него добраться. Привлекать же их нужно будет при помощи рекламы, и ее должно быть много: чем больше объявлений размещено в различных источниках, тем больше шансов найти свою целевую аудиторию быстро. Именно поэтому еще до начала работы нужно будет дать объявления везде, где это будет возможно – от размещения призывов на уличных досках до рекламы на местном телевидении.
otkroibisnes.ru
Непростой бизнес - агентство недвижимости |на bizidei.ru. Бизнес идеи - Идеи, бизнес планы
Как выяснилось, бизнес идея об открытии агентства недвижимости оказалась популярной среди начинающих предпринимателей. Это объяснимо, так как этот бизнес можно начать без больших вложений, но опыт показывает, что не все так легко, и риэлторский бизнес порождает много вопросов. Поэтому хочу дополнить статью как открыть агентство недвижимости , по возможности осветив не затронутые аспекты работы агентства недвижимости. Эта статья является дополнением, поэтому состоит из отдельных заметок о бизнесе агентства недвижимости.
Опыт показывает в бизнесе агентства недвижимости самое главное сотрудники. Без хороших сотрудников даже длительно работающее агентство недвижимости может разориться. На моей практике был пример, когда мой знакомый купил работающее несколько лет и прибыльное агентство недвижимости. При смене собственника ушла небольшая часть персонала, потом новый директор уволил еще нескольких ключевых сотрудников, итогом такой кадровой политики стало закрытие фирмы через 7 месяцев после её приобретения.
Новые сотрудники не смогли заменить ушедших, все эти семь месяцев сделки были только у двух оставшихся старых сотрудников, но они не могли обеспечить агентству прибыльность. Когда новый собственник понял, что дела идут к закрытию, он попросил меня помочь, я посмотрел на количество сделок у уволенных сотрудников и у вновь набранных, все стало понятно, к сожалению, исправить уже было ничего не возможно.
Вывод, при открытии агентства недвижимости очень желательно иметь опыт работы в этой сфере владельцу или возможность нанять управляющего или начальника отдела с опытом работы, если все эти варианты невозможны, берите сотрудников с опытом работы. Есть еще один вариант - иметь много денег и платить за все свои ошибки деньгами, а там глядишь, через год-другой появится и опыт и хорошие сотрудники, но этот вариант мало кого устроит. Если не выполнить эти условия вероятность неудачи в этом бизнесе будет очень велика.
ss="MsoNormal">Второе правило, которое следует запомнить, работая в сфере бизнеса агентства недвижимости - хорошие отношения с собственниками помещений очень важны. Особенно это касается коммерческой недвижимости, я даже сталкивался с методом работы агентства, когда не к клиенту прикрепляли своего менеджера, а к собственнику помещения. Я искал помещение под производство и мне звонили и показывали варианты разные риэлторы. Я поинтересовался, почему так и мне ответили, что каждый риэлтор выстраивает долгосрочные отношения с собственником и когда появляются свободные площади, собственник звонит именно ему, а не в другое агентство. Вся причина в том, что на рынке нехватка именно хороших помещений, а не клиентов. Я не призываю выстраивать отношения именно таким образом, так как клиенту это не очень удобно, но с собственником или с человеком, который занимается сдачей в аренду площадей нужно иметь хорошие отношения. Если это наемный работник, его может заинтересовать откат с каждой сделки, главное привязать его к вашей компании.
В первой статье объекты, которые предлагались клиентам, в основном брались из покупной базы данных, но далеко не во всех городах есть такие базы, поэтому возникает закономерный вопрос, как находить объекты недвижимости для дальнейшей продажи или сдачи в аренду? Вариантов несколько:
1. Давать рекламу в тематические издания, предлагая свои услуги по продаже и аренде и приглашая собственников.
2. Обзванивая объявления, в котором собственники напрямую продают или сдают объекты, нужно убедить их работать с вами.
3. На тематических сайтах и форумах в Интернет искать объявления от собственников и звонить предлагать свои услуги.
4. Если занимаетесь арендой - периодически обзванивать собственников, с которыми уже работали на предмет появления новых площадей. С собственниками нужно поддерживать хорошие отношения.
5. Довольно экзотический метод, но его используют на практике агентства, работающие на рынке элитного жилья. Риэлтор ходит по дорогим домам, спрашивает у консьержки, кто продает квартиры и таким образом выходят на хозяев и предлагают свои услуги.
7. Расклейка объявлений.
6. И, наконец, если работать будете хорошо, со временем к вам клиенты будут приходить и предлагать продать или сдать объект недвижимости.
Методы работы с собственниками различные, идеальный вариант эксклюзивный договор. При его заключении собственник работает только через ваше агентство, с вашей стороны в обязанности входит всесторонняя реклама, подготовка документации, организация и проведение сделки. Но возможны варианты, когда одну и ту же квартиру или офис продают или сдают несколько агентств и тут уж кому больше повезет, кто первый найдет клиента.
Бизнес агентства недвижимости имеет свои особенности, которые можно выяснить, только начав свою деятельность в этой сфере. К примеру, для того чтобы быстрее продать квартиру риэлторы прибегают к различным хитростям, например, дают рядом с объявлением о реально продающейся квартире вымышленное объявление, с такими или худшими параметрами и ценой выше. Клиент, видя более выгодное предложение, звонит именно по нему.
Чтобы выжить среди конкурентов нужно улучшать сервис, предоставляемый клиентам. В частности очень часто риэлтор предлагая объект, имеет о нем смутное представление, он его сам не видел и рассказывает со слов собственника. Приезжая на место клиент видит совсем не то, о чем ему говорили, этот факт не способствует плодотворной работе с клиентом. Решением этой проблемы может быть предварительный визит на объект риэлтора, фотографирование, ознакомление с фото клиента и если его это помещение или квартира заинтересовало визит на объект.
Есть устоявшийся миф, что риэлторы не нужны рынку, именно из-за них растут цены и т.д. Соответственно, отношение к риэлторам зачастую плохое, встречаются клиенты, которые не хотят оплачивать оказанные услуги, с этим придется столкнуться в своем бизнесе всем агентствам недвижимости.
В связи с проблемами получения ипотечных кредитов, во многих регионах наступила стагнация рынка жилой недвижимости, количество сделок резко упало. В такой ситуации стоит хорошенько подумать, прежде чем открывать свой бизнес в сфере продажи жилой недвижимости, лучше обратить свой взор на аренду и коммерческую недвижимость.
www.bizidei.ru
